Apakah yang dimaksudkan dengan Negatif?
Gearing negatif adalah amalan biasa dalam pelaburan hartanah. Ini adalah satu bentuk leverage kewangan yang menggambarkan pembelian aset penghasilan pendapatan, seperti harta sewa, oleh pelabur apabila aset itu tidak akan menghasilkan pendapatan yang cukup kos aset. Sebagai contoh, pendapatan sewa tidak mencukupi untuk menampung pembayaran pinjaman, penyelenggaraan, faedah atau susut nilai bagi aset dalam jangka pendek. Sebaik-baiknya, aset akhirnya menghasilkan wang yang cukup untuk menampung kos tersebut. Alasan pembeli akan menggunakan gearan negatif adalah bahawa kerugian jangka pendek boleh memberi manfaat kepada bil cukai pemilik dalam keadaan tertentu.
Takeaways Utama
- Gearan negatif adalah bentuk leverage kewangan yang biasanya dilihat dalam konteks pelaburan hartanah. Aset negatif yang berorientasikan adalah salah satu yang tidak menghasilkan pendapatan yang mencukupi untuk menampung kosnya. Seorang pelabur yang bersenjata negatif mengharapkan dapat memperoleh manfaat cukai dalam jangka pendek dan akhirnya menjual aset itu pada harga yang lebih tinggi untuk membuat kerugian awal. Gearing negatif hanya menjadi usaha yang menguntungkan apabila harta tersebut akhirnya dijual.
Memahami Negatif Gearing
Aset yang berorientasikan negatif adalah salah satu yang tidak memberikan pendapatan yang mencukupi untuk menampung kosnya. Ia mengakibatkan kerugian bagi pemilik aset. Manfaat kepada pembeli atau pelabur adalah bahawa, bergantung kepada negara asal pelabur, kekurangan antara pendapatan yang diperoleh dan faedah yang terhutang dapat ditolak dari cukai pendapatan semasa. Negara-negara yang membenarkan potongan cukai ini termasuk Australia, Jepun, dan New Zealand. Negara lain, seperti Kanada, Perancis, Jerman, Sweden, dan Amerika Syarikat, membenarkan potongan itu tetapi dengan sekatan. Melabur dalam cara sedemikian mungkin masuk akal dalam keadaan di mana keuntungan modal yang besar dijangka pada masa jualan, yang akan menerima kerugian sekejap-sekejap.
Menguntungkan Dari Pengendalian Negatif
Gearing negatif hanya menjadi usaha yang menguntungkan apabila harta itu akhirnya dijual. Pada masa jualan, prasyarat adalah bahawa nilai harta mesti meningkat, tidak jatuh, atau memegang mantap. Sekiranya nilai hartanah jatuh atau menahan stabil, pemiliknya mungkin tidak dapat menjual aset pada harga yang cukup tinggi untuk membuat kerugian sementara aset itu menghasilkan pendapatan yang mencukupi untuk menampung perbelanjaan. Ramai pelabur yang membuat spekulasi dengan cara ini secara sengaja akan mencari gearan negatif untuk potongan cukai dengan harapan mereka akan membuat keuntungan apabila harta itu dijual untuk keuntungan modal.
Pertimbangan Khas untuk Pengendalian Negatif
Pelabur menganggap jenis pengaturan ini perlu mempunyai kestabilan kewangan untuk membiayai kekurangan daripada saku sehingga harta itu dijual dan keuntungan penuh dapat dicapai. Juga paling penting adalah bahawa kadar faedah terkunci dari awal atau, jika kepentingan peminjam dikira pada indeks terapung, kadar semasa masih rendah. Kritikan terhadap gearan negatif adalah bahawa ia dapat memesongkan pasaran perumahan dengan mengurangkan bekalan perumahan, terutamanya harta sewa, mungkin menaikkan harga sewa, dan menggalakkan lebih banyak pelaburan dalam hartanah.
