Apabila kadar faedah naik, para pelabur berlari untuk perlindungan - dan untuk apa-apa aset yang baik mereka dapat mencari. Pelaburan alternatif seperti amanah pelaburan hartanah (REITs) boleh menjadi pilihan yang baik, sekurang-kurangnya mengikut data sejarah. Mari lihat bagaimana REIT dilakukan pada tempoh yang mempunyai kadar faedah yang tinggi dan rendah.
Recap REIT Pantas
REIT adalah sekuriti yang didagangkan secara awam yang melabur dalam hartanah melalui harta tanah atau gadai janji, dan harga yang berubah-ubah di bursa utama seperti saham. Akibatnya, REIT menawarkan tahap kecairan yang tinggi (kualiti jarang berlaku ketika berurusan dengan hartanah). Kepercayaan itu sering menjadi pakar dalam jenis hartanah tertentu, seperti pangsapuri kediaman, bangunan komersil, gudang atau kemudahan hotel. REIT juga boleh didapati dalam varian serantau, menumpukan perhatian kepada hartanah di negara / kawasan tertentu seperti AS, Eropah, China atau Jepun. (Untuk lebih lanjut, lihat: 5 Jenis REIT Dan Cara Melabur Dalam Mereka .)
REIT menawarkan banyak faedah, termasuk kepelbagaian, kecairan yang disebutkan di atas, sedikit pelaburan, dan faedah cukai (bergantung kepada undang-undang tempatan). (Lihat Pelaburan Dalam REIT untuk penjelasan yang lebih besar.)
REIT Returns Vs. Kadar faedah
Laporan dari REIT.com menunjukkan tahap korelasi yang rendah pada sejarah (bagaimana dua langkah sekuriti berhubung satu sama lain) antara REIT dan pasaran saham. Laporan yang sama menunjukkan tahap korelasi yang rendah antara REIT dan hasil bon yang rendah.
(Jadual yang dipotong adalah di bawah dengan korelasi bon REITs yang diserlahkan.)
Perbandingan sejarah yang serupa antara pulangan daripada indeks REIT yang popular dan kadar faedah bon 10 tahun menunjukkan hubungan songsang. Kami merancang pulangan tahunan Indeks FTSE NAREIT Semua REIT yang popular terhadap kadar faedah 10 tahun
Bon Perbendaharaan:
Seperti yang terbukti daripada graf di atas yang merangkumi 45 tahun, kadar faedah yang meningkat muncul buruk bagi pulangan REIT dan sebaliknya. Semasa tempoh kadar faedah yang tinggi pada tahun 1980-1985, pulangan daripada REIT lebih rendah, sementara ia meningkat selepas tahun 2008 apabila kadar faedah menyentuh paras terendah rekod.
Walau bagaimanapun, terdapat faktor lain dan pemerhatian terperinci lain yang perlu dipertimbangkan, yang mungkin menunjukkan pulangan positif untuk pelaburan REIT walaupun semasa era kadar faedah yang tinggi. Menggerudi ke dalam tempoh masa tertentu apabila kadar faedah adalah tinggi dan pemerhatian yang menarik muncul:
Sejak tahun 1981, kadar faedah telah mengalami trend menurun; terdapat beberapa pancang sporadis pada tahun-tahun interim, tetapi secara keseluruhan ia telah menjadi penurunan yang konsisten (walaupun, sehingga Oktober 2018, mereka telah mula semakin pulih). untuk kadar faedah. Dengan setiap lima tahun atau tempoh 10 tahun, kadar faedah yang lebih rendah dianggap "tinggi".
- 1979-1984: Tempoh ini menyaksikan kadar faedah dalam julat tinggi 10% - 14%. Pulangan daripada REIT juga berada dalam julat tinggi 9% - 32%.1991-1997: Tempoh ini menyaksikan pelbagai kadar faedah yang tinggi, yang berbeza dari 6% - 8%. Pulangan dari Indeks REIT berada dalam lingkungan 12% - 36%, kecuali 1% pada tahun 1994.2000-2001: Jangkamasa tinggi berikutnya adalah semasa tempoh 2000-2001, apabila kadarnya berlegar sekitar 5.5%. Pulangan dari REIT adalah dari 16% hingga 26%.
Bagaimanakah REITs menaikkan kadar tambang semasa tempoh faedah interim yang rendah?
- 1973-1974: Kadar faedah berkurangan, antara 6.9% hingga 7.4% (berbanding dengan jangkamasa tinggi 10% hingga 14% pada tahun-tahun berikutnya). REITs dilakukan secara teruk dengan kerugian tahunan dalam lingkungan -42% hingga -27%.1998-1999: Kadar faedah berada dalam lingkungan 4% - 5.5%, dan pulangan daripada REIT masih negatif kepada lagu -18% hingga -6%.2007-2012: Oleh kerana kadar faedah menurun secara perlahan dari 4% kepada kurang daripada 2%, REIT memperoleh kerugian tahunan yang konsisten dalam lingkungan -45% hingga -5%, dengan hanya satu pengecualian pulangan positif pada tahun 2009.
Pemerhatian ini menunjukkan bahawa REITs mungkin tidak mempunyai sebarang kebergantungan pada senario kadar faedah. Pulangan daripada pelaburan REIT sebenarnya mungkin bebas dari variasi kadar faedah.
Faedah REIT kepada Pelabur
Terdapat manfaat REIT yang lain, yang menjadikan mereka pilihan pelaburan yang baik walaupun semasa tempoh faedah yang tinggi:
- Peluang Pendapatan: REIT dianggap sebagai sekuriti berasaskan hasil. Walaupun mereka dapat menghargai harga, sebahagian besar daripada pulangan REIT adalah daripada dividen. REITs elak perlu membayar cukai korporat sekiranya mereka mengagihkan sekurang-kurangnya 90% pendapatan mereka kepada pemegang unit mereka. Cuti cukai ini menghasilkan pendapatan dividen biasa kepada para pemegang saham REIT, dan hasil bersih yang berkesan sering lebih tinggi daripada yang diperoleh dari bon (atau saham), walaupun dalam kes kadar faedah yang tinggi. Kepelbagaian Global: REIT menawarkan pendedahan kepada pasaran global. Sejak 1990-an, UK, Singapura, Jepun, Australia, Belanda, Afrika Selatan dan banyak negara lain telah membolehkan penyenaraian REIT, yang membolehkan pelabur mengambil pendedahan dalam pasaran hartanah di negara asing. Sebagai contoh, sekiranya pasaran harta tanah setempat dalam tangki Amerika Syarikat disebabkan oleh kadar faedah yang lebih tinggi, pelabur AS dengan pendedahan kepada pasaran hartanah Singapura boleh mendapat faedah jika dia memegang REIT di hartanah Singapura dalam portfolionya. Pendedahan Spesifik Sektor: Sekiranya kenaikan kadar faedah, tidak semua sub-sektor dalam hartanah mungkin mendapat kesan buruk. Misalnya, sewa kediaman mungkin menderita, tetapi pusat membeli-belah di lokasi utama mungkin tidak. Kajian berhati-hati pasaran hartanah, kesan kadar faedah pada subsektor tertentu, dan REIT tertentu berdasarkan pemilikan hartanah yang mendasarinya, boleh membuat pelaburan REIT menguntungkan tidak kira kesan kadar faedah. (Untuk lebih lanjut, lihat: 3 REIT Hotel yang Memperhargakan Pasaran dan Kediaman, REIT Penjagaan Kesihatan dan Pejabat .)
Garisan bawah
Selepas melihat corak korelasi dan data sejarah, nampaknya pulangan daripada REIT kekal bebas daripada kadar faedah. Selepas kajian yang teliti dan pemilihan sub-sektor hartanah dan kawasan geografi yang betul, pelabur boleh mempertimbangkan REITs alternatif yang baik kepada saham dan bon tradisional, yang sangat sensitif terhadap kadar faedah.
