Sehingga 28 Mac, 2018, kaunter peminjam Bankrate.com melaporkan bahawa kadar gadai janji adalah 4.30% untuk tetap 30 tahun, 3.72% untuk tetap 15 tahun, dan 4.05% untuk lima tahun pertama pada laras 5/1 - kadar gadai janji (ARM). Ini adalah purata kebangsaan; Kadar gadai janji berbeza-beza mengikut lokasi dan sangat bergantung kepada skor kredit anda.
Jadi langkah pertama dalam menentukan sama ada gadai janji kadar tetap atau ARM adalah pilihan terbaik dalam pasaran hari ini adalah untuk bercakap dengan beberapa peminjam untuk mengetahui kadar yang anda layak dan apa istilah pinjaman masuk akal untuk anda diberi skor kredit anda, pendapatan, hutang, bayaran pendahuluan dan bayaran bulanan yang anda mampu.
Sebaik sahaja anda tahu apa kadar dan peminjam istilah akan dilanjutkan kepada anda, bagaimana anda memilih antara gadai janji kadar tetap dan ARM? Pertimbangkan faktor-faktor ini.
Tetap vs ARM: Perbezaan Pembayaran Bulanan
Untuk setiap $ 100, 000 anda meminjam, inilah yang anda bayar sebulan untuk setiap jenis gadai janji utama pada kadar faedah purata kebangsaan yang disenaraikan di atas:
- 30 tahun, gadai janji kadar tetap: $ 495
- 15 tahun, gadai janji kadar tetap: $ 726
- 5/1 gadai janji kadar laras: $ 480 untuk 60 bulan pertama
Melihat hanya pada bayaran bulanan, gadai janji kadar laras kelihatan seperti itu mungkin pilihan yang lebih baik. Ia adalah pilihan paling murah sebanyak $ 15 sebulan. Semakin besar gadai janji anda, semakin besar simpanan bulanan. Jika anda meminjam setengah juta, anda akan menjimatkan $ 73 sebulan dengan kadar laras.
Adakah perbezaan ini cukup besar untuk mengambil risiko tambahan yang berkaitan dengan ARM?
Jenis-jenis Pinjaman Berasaskan Kadar
ARM datang dalam pelbagai jenis. Yang paling popular adalah ARM hibrid, dan daripada itu, pilihan yang paling popular adalah ARM 5/1, diikuti oleh ARM 3/1, 7/1 dan 10/1.
Begini bagaimana ARM hibrid berfungsi: ARM 5/1, sebagai contoh, mempunyai kadar faedah tetap untuk lima tahun pertama, yang dipanggil tempoh pengenalan. Selepas itu, kadar faedah menyesuaikan sekali setahun untuk tempoh pinjaman lain (katakan, 25 tahun lagi). Terdapat ARM yang menyesuaikan kurang daripada sekali setahun, seperti ARM 3/3 dan 5/5, tetapi ini sukar untuk dicapai. Semakin lama tempoh permulaan, semakin kecil perbezaan antara kadar faedah ARM dan kadar faedah hipotek tetap.
Di Amerika Syarikat, kadar faedah untuk kebanyakan ARM adalah berdasarkan kadar Perbendaharaan AS, tetapi kira-kira 20% ARM berdasarkan pada Kadar Tawaran Antara Bank London (LIBOR). Kadar perbendaharaan pada masa ini sangat rendah, jadi jika anda mengambil ARM sekarang, ada peluang yang baik kadar faedah anda akan meningkat apabila tempoh pengenalan ARM berakhir. Rizab Persekutuan menaikkan kadar faedah sekali pada bulan Mac dan dijangka berbuat demikian dua kali lagi pada 2018, dengan peningkatan masing-masing sebanyak 0.25%.
Toleransi Risiko dan Rancangan Masa Depan
Apabila anda mengambil gadai janji kadar tetap, anda tahu sebelum anda menandatangani kertas penutup anda dengan tepat berapa jumlah bayaran gadai janji anda akan setiap bulan setiap bulan selagi anda mempunyai gadai janji. Ramai orang menghargai kestabilan ini.
ARM tertakluk kepada risiko kadar faedah, atau kemungkinan kadar faedah akan berubah. Selepas tempoh permulaan, kadar faedah bagi jenis gadai janji ini menyesuaikan untuk mencerminkan keadaan pasaran semasa. Bagaimanakah anda mengetahui kadar faedah ARM apabila ia ditetapkan semula selepas tempoh pengenalan?
Butiran ARM tertentu - apa yang dipanggil struktur cap kadar faedah - memberitahu anda betapa tinggi bayaran bulanan anda boleh pergi. Misalnya, ARM 5/1 mungkin mempunyai struktur cap 2-2-6, yang bermaksud bahawa pada tahun enam (selepas tempoh pengenalan lima tahun tamat), kadar faedah boleh meningkat sebanyak 2%, pada tahun berikutnya Kadar faedah boleh meningkat sebanyak 2% setahun, dan jumlah peningkatan kadar faedah tidak boleh melebihi 6% sepanjang hayat pinjaman.
Sekiranya kadar pengenalan anda adalah 4%, untuk lima tahun pertama, kadar faedah anda akan menjadi 4%. Pada tahun enam, ia mungkin meningkat sebanyak 2%, bergantung kepada kadar Perbendaharaan AS setahun, jadi kadar anda boleh mencapai setinggi 6%. Pada tahun tujuh, kadar anda boleh meningkat sebanyak 2%, hingga 8%, dan pada tahun lapan, kadar anda sekali lagi akan meningkat sebanyak 2%, menjadikan kadar anda 10%. Pada ketika ini, anda akan mencapai siling 6%; kadar anda tidak akan melebihi 10%.
Walaupun topi itu mengurangkan risiko anda, pada $ 200, 000, gadai janji selama 30 tahun, perbezaan antara bunga 4% dan 10% adalah pembayaran bulanan kira-kira $ 955 berbanding kira-kira $ 1, 755. Anda perlu bertanya kepada diri sendiri jika senario paling teruk tambahan $ 800 sebulan untuk tahun lapan hingga 30 adalah sesuatu yang anda boleh hidup dengan.
Sama ada kadar anda menyesuaikan yang tinggi bergantung kepada kadar indeks ARM. Jika ARM anda diindeks ke kadar Perbendaharaan setahun dan kadarnya adalah sama pada tahun enam kerana pada tahun pertama, kadar faedah anda tidak akan bertambah pada tahun enam. Walau bagaimanapun, jika kadar Perbendaharaan meningkat sebanyak 3%, kadar faedah anda tidak akan meningkat lebih daripada 2% pada tahun enam kerana topi.
Orang yang mendapat ARM sering berfikir bahawa salah satu peristiwa berikut akan berlaku:
- Mereka akan menjual rumah sebelum pinjaman dibuat semula.
- Pendapatan mereka akan meningkat sebelum pinjaman dipulihkan.
- Mereka akan dapat membiayai semula sebelum kredit selesai.
- Kadar faedah akan tetap stabil atau menurun, memberi mereka kadar yang sama dengan kadar pengenalan apabila pinjaman dibuat semula.
FHA ARMs
Pentadbiran Perumahan Persekutuan (FHA) menjamin gadai janji kadar laras, yang membenarkan pemberi pinjaman menawarkan kepada peminjam yang memerlukan lebih banyak keperluan untuk kelayakan. FHA menawarkan ARM 1 tahun dan ARM hibrid 3- tahun, 5-, 7 dan 10 tahun. Kadar faedah pada versi 1 tahun dan 3 tahun tidak boleh meningkat lebih dari 1% setahun selepas tempoh pengenalan atau lebih dari 5% sepanjang hayat pinjaman. Kadar faedah pada ARMs 5-, 7-, dan 10 tahun tidak boleh meningkat lebih dari 2% setahun selepas tempoh pengenalan, dan hayat seumur hidup adalah 6%.
Sama seperti semua gadai janji FHA, manakala FHA ARM mungkin mempunyai kelayakan yang lebih lembut, ia memerlukan peminjam untuk membayar premium insurans gadai janji terdahulu sebanyak 1.75% dari jumlah pinjaman (yang biasanya dimasukkan ke dalam pinjaman, dan anda akan membayar faedah ke atasnya sebagai hasil). Ia juga memerlukan pembayaran premium insurans gadai janji bulanan, kosnya bergantung kepada tempoh pinjaman dan bayaran pendahuluan anda. Sekiranya, misalnya, anda membuat bayaran balik minimum yang diperlukan oleh FHA sebanyak 3.5% dan mengambil pinjaman 30 tahun, anda akan membayar 0.85% daripada baki pinjaman terkumpul setiap tahun dalam insurans gadai janji sehingga anda membayar pinjaman sepenuhnya. Jumlah ini dibahagikan dengan 12 dan ditambahkan pada pembayaran bulanan anda. Dengan pinjaman $ 200, 000, premium awal akan dikenakan biaya $ 3, 500, dan premium insurans gadai janji bulanan akan menelan kos kira-kira $ 142 sebulan untuk tahun pertama dan secara beransur-ansur menurun selepas itu. Kos ini meningkatkan perbelanjaan untuk memiliki rumah dalam jangka pendek dan jangka panjang dan boleh menjadikannya lebih murah.
Memilih Antara Pinjaman Kadar Tetap dan ARM
Sekarang bahawa anda tahu bagaimana ARM berbanding dengan pinjaman kadar tetap, bagaimana anda membuat keputusan yang mana yang paling masuk akal untuk keadaan anda?
Sean O. McGeehan, seorang pegawai pinjaman di Homer Glen, Ill., Di luar Chicago, menimbang dengan cara ini. "Kebanyakan pelanggan kami jatuh ke dalam baldi kadar tetap. Mereka adalah pembeli rumah pertama kali yang membeli kondo atau rumah keluarga tunggal dan tidak tahu rancangan masa depan mereka, "katanya. "Sekiranya mereka mempunyai anak dan perlu tinggal di sana dalam jangka panjang, kadar tetap akan memberi mereka kepastian dan kestabilan dalam pembayaran gadai janji mereka."
Oleh kerana kadar faedah hampir tidak dapat dikesan tetapi di pasaran hari ini, kebanyakan pembeli rumah tidak berminat untuk mengambil risiko pada ARM.
"Oleh kerana persekitaran kadar faedah yang rendah sekarang, saya telah menggunakan pilihan pinjaman tetap 30 tahun 90% dari masa selama enam tahun yang lalu untuk pembeli rumah kali pertama, " kata Lauren Abrams, penasihat gadai janji dengan Absolute Mortgage Perbankan di San Ramon, Calif.
"Bagaimanapun, penting untuk mempunyai perbualan tentang pelan jangka panjang pembeli untuk harta itu. Dalam kebanyakan kes pembeli tidak tahu atau tidak dapat meramalkan apa rancangan itu, "katanya. "Para pelanggan kadang-kadang menegaskan bahawa ini hanya rumah pemula dan tidak akan berada di dalamnya selama lebih dari tiga hingga lima tahun." Dalam pengalamannya, jangka masa ini sebenarnya boleh sekurang-kurangnya satu tahun jika ada perceraian, pemindahan kerja, perkahwinan atau anak-anak, tetapi jangka masa itu juga dapat dengan mudah dilanjutkan hingga 10 tahun.
Peminjam yang berfikir bahawa mereka akan berada di rumah untuk masa yang lebih singkat dan mahu menggunakan ARM boleh mengurangkan risiko mereka dengan mengikat simpanan bulanan dalam akaun yang membawa faedah untuk menampung bayaran masa depan yang berpotensi tinggi, jika mereka masih dalam rumah apabila kadar menyesuaikan. Tetapi "pada hakikatnya, pembeli rumah biasanya tidak akan menjimatkan wang itu, " kata Abrams.
Pelanggan yang kaya dan pelabur yang mempunyai rancangan untuk berapa lama mereka akan membawa gadai janji dan mampu membayar bayaran yang berpotensi yang lebih tinggi di kemudian hari adalah lebih cenderung untuk melihat rayuan ARM dan lebih berkemungkinan mendapat manfaat daripada kadar pengenalannya.
Garisan bawah
Kurang daripada 10% peminjam memilih ARM pada bulan Ogos 2017, menurut data dari CoreLogic dan Freddie Mac.
Teruskan membaca
