Apakah Kos Penutupan?
Kos penutupan adalah perbelanjaan, lebih dan lebih tinggi dari harga harta itu, bahawa pembeli dan penjual biasanya dikenakan untuk menyelesaikan transaksi hartanah.
Kos yang dikenakan mungkin termasuk yuran pembaharuan pinjaman, mata diskaun, yuran penilaian, carian tajuk, insurans hakmilik, tinjauan, cukai, yuran rakaman dan caj laporan kredit. Kos prabayar adalah orang-orang yang berulang-ulang dari masa ke masa, seperti cukai harta dan insurans rumah. Pemberi pinjaman adalah dikehendaki oleh undang-undang untuk menyatakan kos-kos tersebut dalam "taksiran niat baik" dalam tempoh tiga hari dari permohonan pinjaman rumah. Hadiah ekuiti masih menanggung kos penutupan.
Memahami Kos Penutupan
Kos penutupan berlaku apabila gelaran harta dipindahkan dari penjual kepada pembeli. Amaun jumlah kos penutupan bergantung kepada di mana harta itu dijual dan nilai harta itu dipindahkan. Pembeli rumah biasanya membayar antara 2% hingga 5% dari harga belian, tetapi kos penutupan mungkin dibayar oleh penjual atau pembeli. Urus niaga hartanah adalah proses yang agak rumit dengan banyak pemain terlibat dan banyak bahagian bergerak. Sesetengah negeri (dan beberapa produk pinjaman) memerlukan pemeriksaan tertentu di luar pemeriksaan asas yang anda bayar terus kepada inspektor rumah pilihan anda. Kemudian terdapat cukai harta dan pemindahan, serta perlindungan insurans dan pelbagai yuran tambahan.
Pembeli rumah di AS membayar, secara purata, $ 4, 876 untuk kos penutupan, menurut kaji selidik terbaru dari ClosingCorp, firma data kos penutupan hartanah. Tinjauan itu mendapati kos penutupan purata tertinggi di bahagian Timur Laut, termasuk Daerah Columbia ($ 12, 573), New York ($ 9, 341), Delaware ($ 8, 663), Maryland ($ 7, 211) dan Vermont ($ 6, 839). Negeri-negeri dengan kos penutupan purata terendah termasuk Missouri ($ 2, 905), Indiana ($ 2, 934), South Dakota ($ 2, 996), Iowa ($ 3, 138) dan North Carolina ($ 3, 206).
Undang-undang memerlukan peminjam untuk memberikan anggaran pinjaman yang mendedahkan kos penutupan harta tersebut. Di bawah Akta Prosedur Penyelesaian Harta Tanah (RESPA), peminjam dikehendaki oleh undang-undang untuk memberikan anggaran ini, yang juga dikenali sebagai anggaran niat baik, dalam masa tiga hari pemberi pinjaman mengambil permohonan pinjaman peminjam. Sekurang-kurangnya tiga hari sebelum penutupan, pemberi pinjaman juga harus menyediakan pernyataan pendedahan penutup yang menggariskan semua yuran penutupan. Yuran tersenarai mungkin telah berubah daripada anggaran pinjaman.
Takeaways Utama
- Kos penutupan adalah yuran dan caj yang perlu dibayar pada penutupan transaksi hartanah, yang melebihi harga pembelian harta tanah. Penjual juga mungkin tertakluk kepada kos penutupan. Contoh kos penutupan biasa termasuk yuran berkaitan dengan asal dan pengunderaitan gadai janji, komisen harta tanah, cukai, insurans, dan pemfailan rekod. Penyelenggaraan kos mesti didedahkan oleh undang-undang kepada pembeli dan penjual dan dipersetujui sebelum urusan hartanah boleh diselesaikan.
Contoh-contoh Kos Penutupan
Yuran permulaan adalah yuran yang dikenakan oleh bank untuk membuat pinjaman. Yuran biasanya berjumlah 1% daripada gadai janji. Pembeli boleh membeli titik diskaun di hadapan untuk mengurangkan kadar faedah yang dikenakan oleh bank. Walaupun bank itu memerlukan laporan kredit dan permohonan pinjaman, yuran ini dapat dirundingkan dan dapat dilindungi oleh bank. Insurans gadai janji persendirian adalah yuran tambahan yang dikenakan ke atas sebarang pembelian dengan bayaran pendahuluan kurang daripada 20%.
Insurans tajuk melindungi pemberi pinjaman dari tuntutan terhadap rumah dan melindungi pembeli daripada kontraktor yang lalu membuat tuntutan terhadap harta tersebut. Peminjam sering memerlukan penilaian, yang boleh menelan kos sehingga $ 400 di kebanyakan kawasan. Kerajaan tempatan mengenakan yuran dan cukai rakaman untuk merekodkan jualan harta benda. Cukai pemindahan ini berbeza dari negeri ke negara.
Semua kos penutupan akan dirangkumkan pada anggaran pinjaman dan penutupan pendedahan. Berikut adalah yuran standard yang boleh anda harapkan untuk melihat:
Bayaran permohonan
- Bayaran yang dikenakan oleh pemberi pinjaman untuk memproses permohonan gadai janji anda. Tanya pemberi pinjaman untuk maklumat lanjut sebelum memohon gadai janji.
Yuran Peguam
- Bayaran yang dikenakan oleh peguam hartanah untuk menyediakan dan mengkaji perjanjian pembelian rumah dan kontrak. Tidak semua negeri memerlukan seorang peguam untuk mengendalikan transaksi hartanah.
Bayaran Penutupan
- Juga dikenali sebagai "bayaran escrow, " ini dibayar kepada pihak yang menangani penutupan: syarikat tajuk, syarikat escrow atau peguam, bergantung kepada undang-undang negara.
Yuran Kurier
- Jika anda menandatangani dokumen kertas, yuran ini membantu mempercepatkan pengangkutan mereka. Jika penutup dilakukan secara digital, anda mungkin tidak membayar yuran ini.
Yuran Laporan Kredit
- Caj ($ 15 hingga $ 30) dari pemberi pinjaman untuk menarik laporan kredit anda dari tiga biro pelaporan utama. Sesetengah pemberi pinjaman mungkin tidak mengenakan yuran ini kerana mereka mendapat diskaun daripada agensi pelapor.
Deposit Escrow
- Sesetengah pemberi pinjaman memerlukan anda untuk deposit dua bulan cukai harta dan pembayaran insurans hipotek pada penutupan.
Premium Insurans Hutang FHA
- Pinjaman FHA memerlukan premium insurans gadai janji terdahulu (UPMIP) sebanyak 1.75% dari jumlah pinjaman asas yang akan dibayar pada penutupan (atau ia boleh dimasukkan ke dalam gadai janji anda). Terdapat juga bayaran MIP tahunan yang dibayar bulanan yang boleh berkisar antara 0.45% hingga 0.85%, bergantung kepada jumlah pinjaman dan jumlah pinjaman anda.
Bayaran Penentuan dan Pemantauan Banjir
- Bayaran yang dikenakan kepada pemeriksa banjir yang diperakui untuk menentukan sama ada harta itu berada dalam zon banjir, yang memerlukan insurans banjir (berasingan daripada polisi insurans pemilik rumah anda). Sebahagian daripada bayaran termasuk pemerhatian berterusan untuk memantau perubahan dalam status banjir hartanah.
Yuran Pemindahan Persatuan Pemilik Rumah
- Jika anda membeli sebuah kondominium, rumah bandar, atau harta dalam pembangunan yang dirancang, anda mesti menyertai persatuan pemilik rumah itu. Ini adalah yuran pemindahan yang meliputi kos menukar pemilikan, seperti dokumen. Sama ada penjual atau pembeli membayar yuran itu boleh atau mungkin tidak dalam kontrak; anda perlu menyemak terlebih dahulu. Penjual harus menyediakan dokumentasi yang menunjukkan amaun HOA dan satu salinan penyata kewangan, notis dan minit HOA. Minta untuk melihat dokumen-dokumen ini, serta peraturan, syarat, dan sekatan (atau CC & Rs) serta peraturan HOA sebelum anda membeli harta tersebut untuk memastikan ia berada dalam kedudukan kewangan yang baik dan ia adalah tempat yang anda mahu hidup.
Insurans Pemilik Rumah
- Pemberi pinjaman biasanya memerlukan prabayar premium insurans tahun pertama pada penutupan.
Insurans Tajuk Pemberi Pinjaman
- Bayaran satu kali, yang dibayar kepada syarikat tajuk yang melindungi pemberi pinjaman jika pertikaian atau lien pemilikan timbul bahawa ia tidak dapat dicari dalam carian tajuk.
Pemeriksaan Cat berasaskan Lead
- Fi yang dibayar kepada inspektor yang diperakui untuk menentukan sama ada harta itu mempunyai cat berasaskan peluru yang berbahaya.
Mata
- Mata (atau "titik diskaun") merujuk kepada pembayaran pilihan kepada pemberi pinjaman untuk mengurangkan kadar faedah atas pinjaman anda dan dengan itu mengurangkan bayaran bulanan anda. Satu titik sama dengan 1% daripada jumlah pinjaman. Dalam persekitaran kadar rendah, ini mungkin tidak menjimatkan banyak wang.
Insurans Tajuk Pemilik
- Dasar ini melindungi anda sekiranya seseorang mencabar pemilikan rumah anda. Ia biasanya pilihan tetapi sangat disyorkan oleh pakar undang-undang.
Yuran Pembaharuan
- Caj ini meliputi kos pentadbiran pemberi pinjaman untuk memproses yuran anda dan biasanya 1% dari jumlah pinjaman. Sesetengah pemberi pinjaman tidak mengenakan yuran asal, tetapi biasanya, mengenakan kadar faedah yang lebih tinggi untuk menampung kos.
Pemeriksaan Perosak
- Bayaran yang meliputi kos pemeriksaan perosak profesional untuk rayap, reput kering atau lain-lain kerosakan berkaitan perosak. Sesetengah negeri dan beberapa pinjaman yang diinsuranskan kerajaan memerlukan pemeriksaan.
Caj Faedah Harian Prabayar
- Bayaran untuk menampung sebarang faedah ke atas gadai janji anda yang akan terakru dari tarikh tutup sehingga tarikh pembayaran gadai janji pertama anda.
Insurans gadai janji persendirian (PMI)
- Jika bayaran pendahuluan anda kurang daripada 20%, pemberi pinjaman anda mungkin memerlukan PMI. Anda mungkin dikehendaki membuat pembayaran PMI bulan pertama pada penutupan.
Yuran Penilaian Hartanah
- Bayaran yang diperlukan kepada syarikat penilai harta profesional untuk menilai nilai pasaran rumah yang digunakan untuk menentukan nisbah pinjaman kepada nilai (LTV).
Cukai Harta
- Pada penutup, mengharapkan untuk membayar apa-apa cukai harta yang kena dibayar dalam tempoh 60 hari dari pembelian rumah.
Rate Lock Lock
- Bayaran yang dikenakan oleh pemberi pinjaman untuk menjamin anda kadar faedah tertentu untuk tempoh masa yang terhad, biasanya dari masa anda menerima preapproval hingga penutupan.
Mempunyai Kadar Gadai Janji yang Baik? Lock It In! memberikan anda butiran.
Yuran rakaman
- Bayaran yang dikenakan oleh pejabat rakaman tempatan anda, biasanya bandar atau daerah, untuk rakaman rekod tanah awam.
Yuran Ukur
- Bayaran yang dikenakan oleh syarikat ukur untuk memeriksa talian harta dan pagar bersama untuk mengesahkan sempadan hartanah.
Yuran Penyelidikan Status Pemantauan dan Cukai Cukai
- Yuran pihak ketiga untuk menyimpan tab pada pembayaran cukai harta anda dan memberitahu pemberi pinjaman anda tentang apa-apa isu dengan pembayaran cukai harta anda, seperti pembayaran lewat atau gagal.
Yuran Carian Tajuk
- Bayaran yang dikenakan oleh syarikat tajuk untuk menganalisis rekod harta awam untuk sebarang percanggahan pemilikan. Syarikat tajuk itu mencari rekod perbuatan dan memastikan tiada pertikaian atau lien pemilikan tertunggak di atas harta tersebut.
Cukai Pindah
- Cukai dikenakan untuk memindahkan tajuk dari penjual kepada pembeli.
Yuran Pengunderaitan
- Bayaran yang dikenakan oleh pemberi pinjaman untuk menanggung jamin pinjaman anda. Pengunderaitan adalah proses penyelidikan untuk mengesahkan maklumat kewangan anda, pendapatan, pekerjaan dan kredit untuk kelulusan pinjaman akhir.
Fi Pembiayaan VA
- Jika anda peminjam VA, yuran ini, yang dikenakan sebagai peratusan jumlah pinjaman, membantu mengimbangi kos program pinjaman kepada pembayar cukai AS. Jumlah yuran pendanaan bergantung kepada klasifikasi perkhidmatan tentera dan jumlah pinjaman; yuran boleh dibayar pada penutupan atau dilancarkan ke dalam gadai janji anda. Sesetengah ahli ketenteraan dikecualikan daripada membayar yuran.
Satu lagi yuran besar: komisen harta tanah. Pembeli tidak membayar yuran ini, walaupun; penjual lakukan. Biasanya, yuran komisen adalah 5% hingga 6% daripada harga pembelian rumah, dan ia berpecah sama rata antara ejen penjual dan agen pembeli.
Bagaimana Mengurangkan Kos Penutupan
Mungkin anda merasa tidak mampu membayar semua bayaran ini di atas bayaran ke bawah, perbelanjaan bergerak, dan pembaikan ke rumah baru anda. Walau bagaimanapun, terdapat cara untuk merundingkan yuran ini.
- Membeli belah. Ini terpakai kepada pemberi pinjaman dan perkhidmatan pihak ketiga, seperti polisi insurans dan hak milik syarikat pemilik rumah. Banyak pembeli rumah tidak menyedari bahawa mereka boleh menjimatkan wang yang besar pada kos penutupan jika mereka membandingkan bayaran dari pemberi pinjaman kepada pemberi pinjaman. Selain itu, anda tidak perlu menggunakan syarikat tajuk, pemeriksa perosak atau ejen insurans pemilik rumah yang memberi pinjaman kepada pemberi pinjaman anda. Buat beberapa kerja rumah, dan anda boleh menjimatkan wang tunai yang serius pada yuran tersebut. Jadual tutup pada akhir bulan. Tarikh tutup berhampiran atau pada akhir bulan membantu mengurangkan caj faedah harian prabayar. Seorang pemberi pinjaman boleh menjalankan senario ini untuk anda mengetahui berapa banyak yang mungkin anda simpan. Rayuan kepada penjual untuk mendapatkan bantuan. Anda mungkin dapat mendapatkan penjual sama ada menurunkan harga belian atau menampung sebahagian (atau semua - jika anda benar-benar bertuah) dari kos penutupan anda. Ini lebih cenderung jika penjual bermotivasi dan rumah telah berada di pasaran untuk masa yang lama dengan beberapa tawaran. Di pasaran perumahan panas banyak, walaupun, keadaan memihak penjual supaya anda mungkin mendapat pushback atau "tidak" yang rata-rata jika anda meminta bantuan penjual. Ia tidak menyakitkan untuk bertanya. Bandingkan anggaran pinjaman dan tutup borang pendedahan. Apabila anda mendapat anggaran awal anda, tinjau dengan sikat gigi halus. Jika anda tidak pasti tentang apa yang dikenakan bayaran atau mengapa ia dikenakan, tanyakan kepada pemberi pinjaman untuk menjelaskan. Seorang pemberi pinjaman yang tidak dapat menjelaskan bayaran atau menolak kembali apabila ditanyai harus menjadi bendera merah. Begitu juga, jika anda melihat yuran baru atau melihat kenaikan ketara dalam yuran penutupan tertentu, mintalah pemberi pinjaman anda untuk membimbing anda melalui butirannya. Ia bukan perkara biasa untuk menutup kos untuk turun naik dari pra-kelulusan untuk ditutup, tetapi lompatan besar atau penambahan mengejutkan boleh memberi kesan keupayaan anda untuk menutup. Perundingan yuran khusus pinjaman. Jika anda mengesyaki pemberi pinjaman menambah yuran yang tidak perlu, dikenali sebagai "yuran sampah, " pada pinjaman anda, bercakap. Tanya pemberi pinjaman untuk menghapuskan atau mengurangkan yuran jika anda perhatikan duplikasi. Perbelanjaan perbandingan boleh menjadi sekutu anda dalam mengurangkan kos penutupan, serta mencari istilah dan kadar kompetitif. Berhati-hati dengan bayaran pemprosesan dan dokumentasi yang berlebihan. Kos menutup kos ke dalam gadai janji anda (sebagai jalan terakhir). Dalam sesetengah keadaan, pemberi pinjaman akan menawarkan untuk membayar kos penutupan anda atau menggulungnya ke pinjaman anda. Tetapi anda tidak keluar dari cangkuk; Peminjam cenderung menagih kadar faedah yang lebih tinggi untuk membayar diri mereka untuk menyerap bayaran penutupan anda, yang bermaksud anda akhirnya membayar faedah atas pinjaman anda - dan pada kos penutupan.
Gadai Janji Tanpa Kos
Tanpa gadai janji kos penutupan menghapuskan semua bayaran pendahuluan untuk pembeli apabila ditutup. Jenis gadai janji ini bermanfaat dalam jangka pendek tetapi mungkin menyebabkan kadar faedah yang lebih tinggi. Kos penutupan juga boleh dikebumikan ke dalam jumlah gadai janji, yang bermaksud pembeli membayar faedah atas kos penutupan dari masa ke masa. Oleh itu, sementara hipotek kos penutupan tidak membantu dalam mengurangkan pengeluaran modal awal, terdapat ramalan kewangan jangka panjang yang perlu dipertimbangkan.
