Stephen Schwarzman tidak membuatnya lebih besar dengan pertaruhan kecil. Kerjaya beliau telah ditentukan dengan mengambil peluang besar. Pada masa ini pengerusi dan Ketua Pegawai Eksekutif The Blackstone Group, beliau terperinci banyak pertaruhan besar dalam autobiografi baru-baru ini, Apa yang Dibawa . Dari zamannya sebagai presiden kelas di Abington High School, untuk proses merendah diri cuba melancarkan Blackstone pada tahun 1985 dengan Pete Peterson, kehidupan Schwarzman telah ditakrifkan dengan menjadi besar pada setiap masa.
Blackstone telah berkembang untuk memasukkan perniagaan pelaburan yang tertumpu kepada ekuiti persendirian, dana lindung nilai, kredit, infrastruktur dan sains hayat-antara lain-tetapi banyak pertaruhan terbesar firma telah berada dalam hartanah. Sesungguhnya, Blackstone adalah salah satu daripada pelabur hartanah terbesar di dunia, dengan kira-kira satu perempat dari aset $ 545 bilion yang dilaburkan dalam sektor itu.
Blackstone telah berada di belakang sebahagian daripada urus niaga hartanah terbesar dalam sejarah, termasuk pembelian Hilton Properties pada bulan Julai 2007, dan pembelian Stuyvesant Town 2015 di New York City untuk $ 5.5 bilion.
Saya bercakap dengan Schwarzman untuk melancarkan autobiografinya tentang kerjayanya dan pandangannya mengenai landskap pelaburan - terutamanya dalam hartanah.
Silver: Blackstone telah membuat taruhan besar pada hartanah sejak bertahun-tahun, dan kini ia merupakan salah satu pemilik hartanah terbesar dan pelabur di dunia, dan ia merupakan bahagian terbesar portfolio pelaburan anda hari ini. Apakah peraturan asas anda untuk mengenal pasti peluang hartanah yang hebat? Apa yang anda cari?
Schwarzman: Harta tanah adalah perniagaan yang mudah. Kami ada beberapa peraturan.
- Kami membeli peluang sedia ada yang dapat kami lakukan. Kami tidak melakukan pembangunan. Pembangunan mempunyai risiko lebih daripada membeli bangunan yang sedia ada. Kami suka konservatisme untuk membeli sesuatu yang sedia ada. Kedua, kami hanya membeli barang yang boleh diperbaiki. Kami tidak berminat untuk membeli aliran aliran tunai sahaja. Kami mahu membuat sesuatu yang lebih baik. Selepas anda membuatnya lebih baik, anda boleh menjualnya untuk lebih. Ketiga, kami adalah pelabur tematik. Hartanah mempunyai kelas aset yang berbeza dalam hartanah, dari bangunan pejabat dan pangsapuri ke pusat membeli-belah dan gudang. Kelas aset yang berlainan mempunyai asas yang berbeza pada titik yang berbeza dalam kitaran ekonomi, serta potensi gangguan teknologi. Sebagai contoh, kami menjual semua pusat membeli-belah kami dan segala-galanya dalam runcit apabila kami melihat Amazon membangun momentum besar pada 2010, dan kami memutuskan untuk menjadi pembeli gudang yang lebih besar. Gudang telah menjadi kelas aset berprestasi besar dalam runcit sejak 5 tahun yang lalu. Ramai peruncit, bukan hanya Amazon, terpaksa menukar untuk mempunyai keupayaan dalam talian. Anda memerlukan gudang untuk menyimpan barangan anda agar dapat dihantar kepada pelanggan. Ini membawa kita ke seluruh kawasan di mana kita mempunyai pendedahan yang besar di mana sewa akan meningkat dua kali ganda (atau lebih) daripada apa-apa kelas aset yang lain. Kami juga melihat hartanah sebagai peluang global. Pada satu ketika, tidak ada banyak modal di kawasan geografi. Sebagai contoh, kami membeli banyak di Scandinavia, yang ternyata sangat baik. Peraturan akhir mencari kos penggantian. Memastikan anda berada di bawahnya apabila anda membeli sesuatu adalah sangat penting.
Apabila kami telah menyelesaikan tugas meningkatkan harta, kami menjualnya. Kami mempunyai mantra kecil yang dipanggil, "Beli, Betulkan, Jual itu."
Perak: Di mana anda melihat peluang hartanah selama dekad yang akan datang?
Schwarzman: Melihat 10 tahun… dalam hartanah, terdapat trend orang yang berpindah ke bandar dari pinggir bandar. Trend itu akan menjadikan pangsapuri di bandar-bandar menjadi tempat yang baik untuk menjadi. Ia akan mengubah orientasi geografi anda. Sekiranya anda seorang pelabur AS, anda mungkin akan mempunyai berat sebelah untuk mendapatkan kadar cukai yang rendah dan persekitaran kerja yang lebih mudah. Sekiranya anda melihat 10 tahun, akan berlaku peralihan sebenar yang anda sudah dapat lihat di penghijrahan utara dan selatan. Orang ramai beralih dari cukai tinggi ke negara-negara cukai yang rendah seperti Florida, Texas, atau North Carolina, di mana anda boleh bekerja di pelabuhan.
Ia biasa berlaku apabila orang mendapat pekerjaan, mereka akan memilih lokasi mereka berdasarkan pekerjaan. Sekarang, ramai orang muda mencari lokasi dan berharap dapat mencari pekerjaan. Jika mereka pergi ke tempat yang betul, pekerjaan akan bergerak untuk mencari mereka.
Dalam hartanah, terdapat bandar-bandar dunia yang merupakan bandar berasaskan pengetahuan. Mereka adalah Seattle, San Francisco, Austin, malah New York dan London. Anda akan menemui bandar-bandar di India seperti Mumbai, Chennai, Bangalore… mencari industri yang anda tahu akan mempunyai pertumbuhan yang meletup dan mengikuti mereka di seluruh dunia, ketika anda melihat 10 tahun, mereka akan menjadi sangat baik. Dan terdapat kes-kes khusus dalam bioteknologi dan penyelidikan, iaitu, dengan pantas mempercepatkan. Kami adalah salah seorang pemilik terbesar lab basah untuk biopharma. Itulah satu lagi trend ini.
Perak: Pembelian hartanah Hilton di Blackstone pada tahun 2007 ternyata menjadi panggilan hebat. Tetapi Hilton adalah sebuah jenama yang sudah mantap dengan kesan yang besar. Adakah anda percaya bahawa perniagaan hotel masih menjadi tempat yang bijak untuk melabur dalam dekad atau dua tahun yang akan datang?
Schwarzman: Apabila kekayaan meningkat, lebih banyak orang akan bepergian. Ini sepatutnya menjadi pemangkin untuk melakukan perkara-perkara yang berkaitan dengan perniagaan perjalanan, sama ada bandar-bandar gerbang atau tempat popular lain. Mereka harus mempunyai hasil yang baik.
