Pinjaman kepada

Isi kandungan

Apakah Pinjaman-untuk-Nilai?
Formula dan Pengiraan Nisbah-Pinjaman (LTV)
LTV dan Pengunderaitan Pinjaman
Faktor-faktor yang mempengaruhi Nisbah LTV
Nisbah LTV dan Kadar Faedah
Jenis Pinjaman dan Nisbah LTV
Kedudukan Nisbah LTV
LTV vs LTV Gabungan (CLTV)
Had LTV

Apakah Nisbah Pinjaman-ke-Nilai (LTV)?

Nisbah pinjaman kepada nilai (LTV) adalah penilaian terhadap risiko pemberian pinjaman yang institusi kewangan dan pemberi pinjaman lain memeriksa sebelum meluluskan gadai janji. Lazimnya, penilaian dengan nisbah LTV yang tinggi adalah risiko yang lebih tinggi dan, oleh itu, jika gadai janji diluluskan, pinjaman lebih banyak daripada peminjam.

Di samping itu, pinjaman dengan nisbah LTV yang tinggi mungkin memerlukan peminjam membeli insurans gadai janji untuk mengimbangi risiko kepada pemberi pinjaman.

Takeaways Utama

LTV sering digunakan dalam pinjaman gadai janji untuk menentukan jumlah yang diperlukan untuk dimasukkan ke dalam bayaran pendahuluan dan sama ada pemberi pinjaman akan memberi kredit kepada peminjam. Paling peminjam menawarkan gadai janji dan peminjam ekuiti rumah yang paling rendah kadar faedah yang mungkin apabila pinjaman-ke- Nisbah nilai berada di atau di bawah 80%. Rumah HomeFeady dan Freddie Mac diFannie Mae membolehkan program hipotek untuk peminjam berpendapatan rendah membenarkan nisbah LTV sebanyak 97% (3% bayaran pendahuluan) tetapi memerlukan insurans gadai janji sehingga nisbah jatuh kepada 80%.

Formula dan Pengiraan Nisbah-Pinjaman (LTV)

Pembeli rumah dengan mudah boleh mengira nisbah LTV di rumah mereka.

Ku $\begin{matrix} L T V r a t i o = \frac{M A}{A P V} \\ di mana: \\ M A = Jumlah Gadai Janji \\ A P V = Nilai Harta Raksasa \end{matrix} \ begin {aligned} <V ratio = \ frac {MA} {APV} \ & \ textbf {where:} \ & MA = \ text {Amount Mortgage} \ & APV = \ text {Value Property Value} akhir {aligned}$ LTVratio = APVMA di mana: MA = Amaun MortgageAPV = Nilai Hartanah Yang Telah Ditentukan

Proses ini membahagikan jumlah jumlah pinjaman gadai janji kepada jumlah harga pembelian rumah. Sebagai contoh, sebuah rumah dengan harga pembelian $ 200, 000 dan jumlah pinjaman gadai janji untuk $ 180, 000 menghasilkan nisbah LTV sebanyak 90%. Peminjam gadai janji konvensional sering memberikan syarat pinjaman yang lebih baik kepada peminjam yang mempunyai nisbah LTV tidak lebih tinggi daripada 80%.

Nisbah LTV dikira dengan membahagikan amaun yang dipinjam oleh nilai dinilai harta, dinyatakan sebagai peratusan. Contohnya, jika anda membeli sebuah rumah yang dinilai pada $ 100, 000 untuk nilai dinilai dan membuat bayaran pendahuluan $ 10, 000, anda akan meminjam $ 90, 000 yang mengakibatkan nisbah LTV sebanyak 90% (iaitu 90, 000 / 100, 000).

LTV dan Pengunderaitan Pinjaman

Nisbah LTV adalah komponen kritikal untuk penajajaminan gadai janji, sama ada untuk tujuan membeli rumah, membiayai semula gadai janji semasa ke dalam pinjaman baru, atau meminjam terhadap ekuiti terkumpul dalam hartanah.

Lender menaksir nisbah LTV untuk menentukan tahap pendedahan kepada risiko yang mereka ambil apabila menanggung jamin hipotek. Apabila peminjam meminta pinjaman untuk jumlah yang berada di atau berhampiran dengan nilai dinilai dan oleh itu nisbah LTV yang lebih tinggi, peminjam berpendapat bahawa terdapat peluang yang lebih besar dari pinjaman yang akan menjadi lalai kerana tidak ada sedikit ekuiti yang dibina dalam harta itu. Sekiranya berlaku penyitaan, pemberi pinjaman mungkin sulit untuk menjual rumah untuk mencukupi untuk menutupi keseimbangan hipotek dan membuat keuntungan dari transaksi.

Faktor-faktor yang mempengaruhi Nisbah LTV

Faktor utama yang memberi kesan kepada nisbah LTV ialah bayaran pendahuluan, harga jualan (kontrak), dan nilai dinilai. Untuk mencapai nisbah LTV terendah (dan terbaik), tingkatkan bayaran pendahuluan dan cuba menurunkan harga jualan. Menggunakan contoh di atas, katakan anda membeli sebuah rumah yang menilai $ 100, 000 tetapi pemilik sanggup menjual untuk $ 90, 000. Sekiranya anda membuat bayaran pendahuluan yang sama $ 10, 000, pinjaman anda hanya $ 80, 000, menyebabkan nisbah LTV sebanyak 80% (iaitu, 80, 000 / 100, 000). Sekiranya anda meningkatkan bayaran pendahuluan anda kepada $ 15, 000, pinjaman hipotek anda kini $ 75, 000, menjadikan nisbah LTV anda 75% (iaitu 75, 000 / 100, 000).

Semua ini penting kerana semakin rendah nisbah LTV, semakin besar kemungkinan pinjaman itu diluluskan, semakin rendah kadar faedahnya, dan kemungkinan besar anda akan diminta untuk membeli insurans hipotek swasta (PMI).

Nisbah LTV dan Kadar Faedah

Walaupun nisbah LTV bukan satu-satunya faktor penentu dalam memperoleh gadai janji, pinjaman ekuiti rumah, atau garis kredit, ia memainkan peranan yang besar dalam berapa banyak kos pinjaman pemilik rumah. Sebenarnya, nisbah LTV yang tinggi dapat menghalang anda daripada layak untuk pinjaman atau pilihan membiayai semula.

Kebanyakan peminjam menawarkan pemohon gadai janji dan pemilikan ekuiti paling rendah kadar faedah apabila nisbah LTV berada di atau di bawah 80%. Nisbah LTV yang lebih tinggi tidak mengecualikan peminjam daripada diluluskan untuk gadai janji, walaupun jumlah kos pinjaman meningkat apabila nisbah LTV meningkat. Seorang peminjam dengan nisbah LTV sebanyak 95%, misalnya, boleh diluluskan, tetapi kadar faedahnya mungkin hingga titik peratusan penuh lebih tinggi daripada peminjam dengan nisbah LTV sebanyak 75%.

Di samping itu, jika nisbah LTV lebih tinggi daripada 80%, anda mungkin perlu membeli insurans gadai janji swasta (PMI), yang boleh menambah mana-mana dari 0.5% hingga 1% dari keseluruhan jumlah pinjaman setiap tahun. PMI sebesar 1% atas pinjaman $ 100, 000, misalnya, akan menambahkan $ 1, 000 kepada jumlah yang dibayar setiap tahun atau $ 83.33 sebulan. Pembayaran PMI berterusan sehingga nisbah LTV adalah 80% atau lebih rendah. Nisbah LTV akan berkurang apabila anda membayar pinjaman anda dan nilai rumah anda meningkat dari semasa ke semasa.

Memerlukan nisbah 80% (atau lebih rendah) LTV untuk mengelakkan PMI bukan undang-undang, tetapi amalan hampir semua pemberi pinjaman. Pengecualian kadangkala dibuat untuk peminjam dengan pendapatan tinggi, hutang rendah, atau faktor lain seperti portfolio pelaburan yang besar.

Nisbah pinjaman kepada nilai maksimum adalah nisbah terbesar yang dibenarkan bagi saiz pinjaman kepada nilai dolar harta tanah. Semakin tinggi nisbah pinjaman kepada nilai, semakin besar bahagian harga belian yang dibiayai. Oleh kerana rumah bertindak sebagai cagaran untuk pinjaman, nisbah pinjaman kepada nilai adalah ukuran risiko yang digunakan oleh pemberi pinjaman. Program pinjaman yang berbeza dilihat mempunyai faktor risiko yang berbeza, dan dengan itu mempunyai nisbah LTV maksimum yang berbeza.

Jenis Pinjaman dan Nisbah LTV

Jenis-jenis pinjaman tertentu mempunyai peraturan khas mengenai nisbah LTV.

Pinjaman FHA

Pinjaman FHA, yang membolehkan nisbah LTV awal sehingga 96.5%, memerlukan premium insurans gadai janji (MIP) yang bertahan selagi anda mempunyai pinjaman tidak kira berapa rendah nisbah LTV akhirnya berlaku. Kebanyakan orang membiayai semula pinjaman konvensional sebaik sahaja nisbah LTV mencapai 80% untuk menghapuskan MIP.

Pinjaman VA dan USDA

Pinjaman VA dan USDA-tersedia untuk semasa dan bekas tentera atau di kawasan luar bandar, tidak memerlukan insurans gadai janji swasta walaupun nisbah LTV boleh setinggi 100%. Walau bagaimanapun, kedua-dua pinjaman VA dan USDA mempunyai yuran tambahan.

Fannie Mae dan Freddie Mac

Fannie Mae's HomeReady dan Freddie Mac's Home Program gadai janji yang mungkin untuk peminjam berpendapatan rendah membolehkan nisbah LTV 97% (3% bayaran pendahuluan) tetapi memerlukan insurans gadai janji sehingga nisbah jatuh kepada 80%.

Merampingkan pilihan membiayai semula, yang melepaskan keperluan penilaian (bererti nisbah LTV rumah tidak mempengaruhi pinjaman), ada untuk pinjaman FHA, VA, dan USDA. Bagi mereka yang mempunyai nisbah LTV lebih dari 100% - juga dikenali sebagai "bawah air" atau "terbalik" -Fannie Mae Pilihan Pembiayaan Semula Pinjaman Tinggi-ke-Nilai dan Refinance Diperbaharui yang Diperbaharui Freddie Mac, yang direka untuk menggantikan HARP Refinance Program yang tamat pada 31 Disember 2018, boleh didapati.

Kedudukan Nisbah LTV

Nisbah LTV sebanyak 80% atau lebih rendah dianggap baik untuk kebanyakan senario pinjaman gadai janji. Nisbah LTV sebanyak 80% memberikan peluang terbaik untuk diluluskan, kadar faedah terbaik, dan kemungkinan besar anda tidak perlu membeli insurans hipotek. Seperti yang dinyatakan di atas, bagaimanapun, pinjaman VA dan USDA membolehkan nisbah LTV yang lebih tinggi (sehingga 100%) dan masih mengelakkan insurans hipotek swasta yang mahal, walaupun bayaran lain dikenakan.

Untuk kebanyakan pilihan membiayai semula, melainkan jika anda memohon untuk membiayai semula wang tunai, nisbah LTV tidak penting, jadi tidak ada perkara yang "baik" atau "buruk." Jika anda memohon untuk membiayai semula wang tunai, nisbah LTV sebanyak 90% atau kurang dianggap baik.

LTV vs LTV Gabungan (CLTV)

Walaupun nisbah LTV melihat impak pinjaman gadai janji tunggal apabila membeli hartanah, nisbah pinjaman kepada nilai (CLTV) gabungan adalah nisbah semua pinjaman bercagar atas harta kepada nilai harta. Peminjam menggunakan nisbah CLTV untuk menentukan risiko kelalaian pembeli rumah jika terdapat lebih daripada satu pinjaman-misalnya jika mereka mempunyai dua atau lebih gadai janji, atau gadai janji ditambah pinjaman ekuiti rumah atau kredit (HELOC). Pada umumnya, peminjam sanggup memberi pinjaman kepada nisbah CLTV sebanyak 80% ke atas kepada peminjam dengan penarafan kredit yang tinggi.

Nisbah LTV hanya mempertimbangkan baki gadai janji utama. Oleh itu, dalam contoh di atas, nisbah LTV adalah 50%, hasil membahagikan baki gadai janji utama sebanyak $ 100, 000 dengan nilai rumah sebanyak $ 200, 000. Peminjam utama cenderung untuk menjadi lebih murah hati dengan keperluan CLTV.

Memandangkan contoh di atas, sekiranya berlaku rampasan, pemegang gadai janji utama menerima wangnya sepenuhnya sebelum pemegang gadai janji kedua menerima apa-apa. Jika nilai hartanah berkurangan kepada $ 125, 000 sebelum peminjam mungkir, pemegang lien utama menerima keseluruhan jumlah yang terhutang ($ 100, 000), sementara pemegang lien kedua hanya menerima baki $ 25, 000 walaupun berhutang $ 50, 000. Bahu pemegang lien utama kurang risiko dalam hal nilai harta yang menurun dan dengan itu mampu memberi pinjaman pada CLTV yang lebih tinggi.

Had LTV

Kelemahan utama LTV adalah bahawa ia hanya termasuk gadai janji utama yang hutang pemilik rumah, dan tidak termasuk kewajiban lain seperti gadai janji kedua atau pinjaman ekuiti rumah. Oleh itu, CLTV adalah ukuran yang lebih inklusif dari kemampuan peminjam untuk membayar pinjaman rumah.

Isi kandungan: