Dari segi sejarah, hartanah telah mempunyai prestasi korelasi yang rendah untuk pelaburan stok dan bon, menjadikannya alat kepelbagaian portfolio yang wajar. Malangnya, membeli dan menjual harta fizikal tidak semudah perdagangan sekuriti.
Masukkan derivatif hartanah, aka derivatif harta. Instrumen-instrumen ini membenarkan para pelabur mendapat pendedahan kepada kelas aset hartanah tanpa perlu memiliki bangunan. Sebaliknya, mereka menggantikan harta tanah sebenar dengan prestasi indeks pulangan hartanah. Dengan cara ini, pelabur boleh bermain dengan ekuiti hartanah atau hutang, tanpa membeli aset sebenar atau menggunakan hartanah sebagai cagaran. Ini membolehkan pelabur mengurangkan komitmen modal terdahulu dan portfolio perlindungan harta tanah di bawah susulan sambil menyediakan strategi pengurusan risiko alternatif.
Indeks NPI
Indeks Harta Fiduciaria Pelaburan Hartanah Negara (NPI) adalah indeks yang diterima untuk mengukur prestasi pelaburan pasaran hartanah komersial. Asalnya dibangunkan pada tahun 1982, indeks unleveraged terdiri daripada lebih daripada 7, 670 hartanah, bernilai kira-kira $ 581 bilion (sehingga Q2 2018), dari seluruh AS
Pelaburan hartanah komersil dikategorikan kepada jenis pelaburan berikut:
- Hutang persendirianPengadilan awamBadan awam
Bagaimana Derivatif Harta Tanah Berfungsi
Dibangunkan untuk sektor ekuiti swasta, derivatif yang ditawarkan pada indeks NCREIF adalah berdasarkan swap yang datang dalam pelbagai bentuk, yang membolehkan para pelabur untuk menukar pendedahan sama ada penghargaan atau jumlah pulangan indeks itu sendiri, atau dengan menukar bursa dari satu penggunaan tanah kepada lain.
Satu kaedah adalah untuk "pergi lama" (mereplikasi pendedahan pembelian hartanah) atau "pergi pendek" (mereplikasi pendedahan menjual sifat). Kaedah lain adalah untuk menukar jumlah pulangan ke atas indeks NCREIF yang dipecahkan oleh sektor hartanah, dengan itu membolehkan para pelabur menukar swap dari harta tanah yang berkaitan dengan pejabat untuk hartanah runcit, contohnya.
Swap pulangan membolehkan dua pelabur di kedua-dua belah pertukaran untuk melaksanakan strategi yang tidak dapat dicapai dengan aset sebenar di pasaran hartanah swasta. Swaps membolehkan pelabur taktikal untuk mengubah atau mengimbangi portfolio mereka untuk tempoh masa tertentu tanpa perlu memindahkan tajuk ke aset yang kini di kunci kira-kira. Kontrak sehingga tiga tahun biasanya dikendalikan oleh bank pelaburan, yang bertindak sebagai pusat penjelasan bagi dana.
Dalam kes pelabur yang panjang pulangan indeks NCREIF, beliau akan menerima jumlah pulangan NPI (dibayar setiap suku tahun) pada jumlah nosional yang telah ditetapkan dan bersetuju untuk membayar Kadar Tawaran Antara Bank London (LIBOR), ditambah penyebaran pada jumlah nosional yang sama. Pihak lain ke swap akan menerima aliran tunai yang sama secara berbalik, membayar pulangan suku tahunan dan menerima LIBOR ditambah spread.
Dengan mengandaikan bahawa terdapat pelabur untuk kedua-dua belah perdagangan, dua pelabur yang ingin memperdagangkan satu pendedahan harta benda untuk yang lain dapat memperdagangkan kembalinya NPI untuk jenis harta tertentu untuk yang lain. Contohnya, seorang pengurus portfolio yang berpendapat bahawa dananya terlalu banyak diperuntukkan kepada hartanah pejabat dan tidak diperuntukkan kepada industri yang boleh menukar sebahagian daripada pendedahan pejabat untuk industri tanpa benar-benar membeli atau menjual hartanah.
Indeks Ekuiti Awam
Daripada NPI, derivatif untuk pendedahan kepada sektor ekuiti awam pasaran hartanah komersial menggunakan jumlah pulangan Persatuan Pelaburan Amanah Kebangsaan (NAREIT) Kebangsaan untuk mengira aliran tunai yang diterima (untuk pelabur yang panjang) atau dibayar (oleh pelabur pendek).
Indeks ini memberikan pulangan prestasi untuk pasaran sekuriti awam yang dijamin oleh hartanah komersil. Sebagai contoh, penerima swap membayar LIBOR, termasuk spread, untuk masuk ke swap indeks satu tahun dengan jumlah nosional bernilai $ 50 juta, dan dia akan menerima bayaran suku tahunan dari indeks NAREIT pada $ 50 juta. Sekali lagi, pelabur boleh mendapatkan pendedahan hartanah awam yang sepenuhnya beragam tanpa membeli aset tunggal.
Derivatif Hutang Harta Tanah
Oleh kerana luas dan mendalam dari beberapa profil risiko yang berlainan dari kumpulan dasar hiperumahan hartanah komersil yang terdapat di pasaran sekuriti yang disokong gadai janji komersil (CMBS), derivatif hartanah juga boleh didapati di kedudukan hutang hartanah. Swap bagi hutang hartanah awam didasarkan pada indeks pasaran CMBS. Indeks ini telah ada sejak akhir 1990-an.
Terima kasih kepada keluasan dan kedalaman data daripada sejumlah besar urus niaga (berbanding dengan hartanah ekuiti), indeks CMBS adalah penunjuk prestasi yang lebih baik untuk pasaran masing-masing berbanding dengan rakan ekuiti mereka. Perbezaan yang paling ketara antara swap ekuiti dan swap hutang adalah bahawa penerima pembayaran berdasarkan LIBOR menerima LIBOR tolak penyebaran, berbanding dengan swap ekuiti, yang biasanya berdasarkan LIBOR ditambah penyebaran. Ini kerana sekuriti asas biasanya dibiayai oleh hutang jangka pendek repo pusingan jangka pendek, yang biasanya di LIBOR dikurangkan penyebaran, dan oleh itu kadarnya diluluskan untuk menukar rakan niaga.
Terbitan derivatif hutang swasta, seperti swap ingkar kredit (CDS), biasanya digunakan untuk melindung nilai risiko kredit. Derivatif seperti swap pinjaman menyediakan pihak swap dengan kedua-dua kadar faedah dan risiko kredit, manakala aset (pinjaman hartanah komersial) kekal pada kunci kira-kira rakan niaga. Oleh itu, pemberi pinjaman gadai janji boleh melindung nilai portfolio hutangnya untuk pelbagai terma pelaburan tanpa perlu menjual pinjaman itu sendiri. Dengan cara ini, pelabur boleh bergerak keluar dari sektor tertentu pasaran hartanah apabila mereka merasakan pulangannya tidak setimpal dengan risiko, dan kemudian pulih semula pendedahan apabila pasaran bagi sektor itu meningkat.
Garisan bawah
Oleh kerana harta komersil hartanah adalah modal yang intensif dan relatif tidak cair, pelabur hartanah mendapati sukar untuk melindung nilai pendedahan atau melaksanakan strategi alfa. Kos transaksi yang tinggi dan pasaran yang kurang cekap daripada saham dan bon telah menambah kesukaran dalam pengimbangan semula portfolio sebagai tindak balas kepada perubahan pasaran.
Dengan data hartanah menjadi lebih telus dan maklumat urus niaga menjadi lebih mudah dan kurang mahal untuk mendapatkan, indeks hartanah telah menjadi lebih relevan, yang membawa kepada penciptaan pasaran derivatif yang semakin efisien. Derivatif hartanah membolehkan pelabur menukar pendedahan mereka kepada risiko dan peluang tertentu tanpa perlu membeli dan menjual aset. Derivatif ini membenarkan pelaburan dalam sektor ekuiti hartanah yang berlainan atau perdagangan pendedahan hartanah untuk kadar faedah yang berubah-ubah ditambah atau tolak premium.
Keupayaan untuk menukar pendedahan membolehkan pelabur hartanah menjadi lebih taktikal apabila melabur. Mereka sekarang boleh bergerak masuk dan keluar dari semua empat kuadran dari pasaran hartanah, yang membolehkan pengurusan risiko yang lebih baik dan potensi untuk meningkatkan pulangan jangka pendek atau jangka panjang ke atas pelaburan mereka.
