Apakah Dana Terlaris Dari Operasi?
Dana diselaraskan dari operasi (AFFO) merujuk kepada ukuran prestasi kewangan yang digunakan terutamanya dalam analisis amanah pelaburan hartanah (REIT). AFFO REIT, walaupun tertakluk kepada kaedah pengiraan yang berbeza-beza, secara amnya sama dengan dana amanah dari operasi (FFO) dengan pelarasan yang dibuat untuk perbelanjaan modal berulang yang digunakan untuk mengekalkan kualiti aset asas REIT. Pengiraan mengambil dalam pelarasan GAAP lurus sewa sewa, kos pajakan, dan faktor bahan lain.
Memahami Dana Terubah Dari Operasi
Tidak kira bagaimana profesional industri memilih untuk mengira dana yang diselaraskan dari operasi (AFFO), ia dianggap sebagai ukuran aliran tunai sisa yang lebih tepat untuk pemegang saham daripada FFO mudah kerana ia mengambil kira kenaikan sewa dan kos tambahan yang ditanggung oleh REIT. Ia menyediakan nombor asas yang lebih tepat apabila menganggarkan nilai-nilai semasa dan peramal yang lebih baik keupayaan masa depan REIT untuk membayar dividen. Ini adalah langkah bukan GAAP.
Mengira Dana Diselaraskan Dari Operasi
Sebelum mengira AFFO, seorang penganalisis perlu terlebih dahulu menentukan dana REIT dari operasi (FFO). FFO mengukur aliran tunai daripada senarai aktiviti yang ditentukan. FFO mencerminkan kesan daripada aktiviti pajakan dan pemerolehan REIT, serta kos faedah. FFO mengambil kira pendapatan bersih REIT termasuk pelunasan dan susut nilai, tetapi ia tidak termasuk keuntungan modal daripada jualan hartanah. Sebab-sebab keuntungan ini tidak termasuk adalah bahawa ia adalah satu peristiwa masa dan pada umumnya tidak mempunyai kesan jangka panjang ke atas potensi pendapatan masa depan REIT.
Formula untuk FFO ialah:
FFO = pendapatan bersih + pelunasan + susut nilai - keuntungan modal daripada jualan hartanah
Apabila FFO ditentukan, AFFO boleh dikira. Formula untuk AFFO ialah:
AFFO = FFO + kenaikan sewa - perbelanjaan modal - jumlah penyelenggaraan rutin
Contoh pengiraan AFFO
Sebagai contoh pengiraan AFFO, anggap sebagai berikut: REIT mempunyai $ 2 juta dalam pendapatan bersih sepanjang tempoh pelaporan terakhir. Pada masa itu, ia memperoleh $ 400, 000 dari penjualan salah satu sifatnya dan kehilangan $ 100, 000 dari penjualan yang lain. Ia melaporkan $ 35, 000 pelunasan dan susut nilai $ 50, 000. Sepanjang tempoh itu, kenaikan sewa bersih ialah $ 40, 000; Perbelanjaan modal ialah $ 75, 000 dan penyelenggaraan rutin berjumlah $ 30, 000.
Memandangkan maklumat ini FFO boleh dikira sebagai:
FFO = $ 2, 000, 000 + $ 35, 000 + $ 50, 000 - ($ 400, 000 - $ 100, 000) = $ 1, 785, 000
Dari sini, AFFO dikira sebagai:
AFFO = FFO + $ 40, 000 - $ 75, 000 - $ 30, 000 = $ 1, 785, 000 - $ 65, 000 = $ 1, 720, 000
