Flipping vs. Rental Income Properties: Gambaran Keseluruhan
Persoalan sama ada membalik atau membeli dan memegang adalah strategi pelaburan hartanah terbaik yang tidak mempunyai satu jawapan yang betul. Sebaliknya, keputusan memilih kaedah satu demi satu harus menjadi sebahagian daripada pelan strategik yang jelas yang menganggap matlamat pelaburan keseluruhan pelabur. Pertimbangan juga akan termasuk peluang yang dibentangkan oleh pasaran yang ada.
Mengapa Melabur di Harta Tanah?
Pemilikan hartanah kediaman semakin menarik minat pelabur runcit untuk sebab-sebab berikut:
- Hartanah menyediakan lebih banyak pulangan yang boleh diramalkan daripada saham dan bon. Harta tanah menyediakan lindung nilai inflasi kerana kadar sewa dan aliran tunai pelaburan biasanya meningkat sekurang-kurangnya sebanyak kadar inflasi. Harta tanah menyediakan tempat yang sangat baik untuk modal pada masa-masa apabila pelabur tidak pasti prospek dalam pasaran saham dan bon atau apabila pelabur mengharapkan pulangan jangka panjang dalam ekuiti, instrumen hutang, dan aset lain tidak mencukupi. Ekuiti yang diwujudkan dalam pelaburan hartanah menyediakan asas yang sangat baik untuk membiayai peluang pelaburan lain. Daripada meminjam untuk mendapatkan modal untuk melabur (iaitu membeli stok pada margin), pelabur boleh meminjam terhadap ekuiti mereka untuk membiayai projek lain. Kemudahan relatif dalam peminjaman terhadap pelaburan hartanah, digabungkan dengan kepentingan faedah gadai janji, menjadikan pilihan ini kaedah yang lebih murah untuk membiayai peluang lain untuk pelabur yang selesa mengambil risiko kewangan tambahan. Selain menyediakan aliran tunai Bagi pemilik, hartanah kediaman juga boleh digunakan sebagai rumah atau untuk tujuan lain (jelas, tidak pada masa yang sama).
Pengaruh Faktor Pasaran
Untuk menggariskan implikasi keputusan flip atau pegangan, seseorang mesti memahami isu-isu yang wujud pada setiap strategi. Berbanding dengan saham dan bon, hartanah adalah pasaran yang tidak cekap, dicirikan oleh jumlah urus niaga yang rendah dan data harta dan pasaran yang sering tidak terlalu telus. Kesukaran mencari peluang hartanah, bersamaan dengan ketidakcekapan pasaran, membuat urus niaga hartanah lebih sukar dan mahal untuk dilaksanakan daripada perdagangan stok dan bon.
Di samping itu, turun naik nilai harta tanah berlaku lebih perlahan. Hartanah kediaman dinilai dengan kaedah penilaian dan bukan dengan perdagangan berterusan, yang menghasilkan pulangan pelaburan yang lebih mudah diramalkan dan kurang menentu daripada pulangan saham dan bon. Kerana permintaan untuk hartanah terjejas oleh trend ekonomi jangka panjang, seperti pertumbuhan penduduk tempatan, pekerjaan, dan ekonomi am, hartanah telah meluaskan tempoh nilai dan nilai transaksi yang tinggi dan rendah.
Pasaran hartanah dalam trend menaik yang panjang dicirikan oleh peningkatan permintaan dan tempoh di mana para pelabur "membuat jerami semasa matahari bersinar, " sementara di bawah pasaran cenderung menunjukkan perdagangan yang terhad, dengan pelabur mengambil kerugian kertas sehingga pasaran menghidupkan semula dan mereka dapat sekali lagi menyedari keuntungan.
Untuk menunjukkan kos pelaburan hartanah yang agak tinggi pada strategi pelaburan keseluruhan, bandingkan perbezaan antara pelaburan $ 200, 000 dalam ekuiti dan pelaburan yang sama dalam hartanah. Apabila mengambil pendedahan ekuiti yang besar, pelabur boleh dengan segera menjual sebahagian daripada pelaburan untuk keuntungan dan memegang baki kepada purata kos dolar, sementara mereka menunggu potensi keuntungan masa depan, atau mengambil kedudukan jangka panjang dalam industri atau syarikat itu. Kedudukan $ 200, 000 dalam harta boleh jadi apa-apa dari satu rumah keluarga tunggal hingga beberapa harta kecil.
Kecuali pelaburan hartanah yang dijaminkan, seperti amanah pelaburan hartanah (REIT), satu masalah dengan harta kediaman adalah bahawa ia tidak dibahagikan dengan mudah. Dengan jenis pelaburan lain, seperti saham, jika pelabur tidak selesa dengan pendedahan tertentu, dia boleh "membuang" pendedahan dengan derivatif atau dengan menjual sebahagian daripada pelaburan. Dengan hartanah, jika pelabur memiliki hak milik tunggal, satu-satunya cara praktikal untuk mengurangkan pendedahan adalah untuk menjual kepentingan perkongsian dalam harta benda, yang boleh membawa kepada isu kawalan, perundangan, dan pengurusan.
Kebaikan dan Kekurangan Flipping
Kelebihan yang paling jelas untuk membongkar pelaburan hartanah adalah keupayaan untuk merealisasikan keuntungan dengan serta-merta dan mempunyai modal yang terikat untuk sekurang-kurangnya jumlah masa yang mungkin. Selain itu, tidak seperti pasaran saham, yang boleh berubah di tengah hari, pasaran hartanah lebih mudah diramalkan dan boleh menghasilkan tempoh lanjutan yang memberi pampasan kepada pelabur untuk membongkar hartanah. Dalam pengertian ini, sifat membuang boleh dianggap sebagai strategi pelaburan yang lebih selamat kerana ia bertujuan untuk mengekalkan risiko modal untuk masa yang minimum dan kerana ia tidak mempunyai risiko pengurusan dan pemajakan yang wujud dalam memegang hartanah.
Dua jenis hartanah utama boleh digunakan dalam pendekatan membeli / menjual kepada pelaburan hartanah. Yang pertama adalah rumah atau pangsapuri yang boleh dibeli di bawah nilai pasaran semasa kerana mereka berada dalam keadaan kewangan. Yang kedua ialah penetap-atas, harta dengan isu struktur, reka bentuk, atau masalah, yang dapat diatasi untuk menghasilkan nilai.
Pelabur yang memberi tumpuan kepada harta yang tertekan berbuat demikian dengan mengenal pasti pemilik rumah yang tidak dapat lagi mengurus atau mengekalkan harta mereka atau dengan mencari harta yang dilebih-lebihkan dan berisiko akan menjadi lalai. Mereka yang memilih pembetulan, sebaliknya, akan merombak atau meningkatkan harta supaya ia berfungsi lebih baik untuk pemilik rumah atau lebih efisien untuk penyewa apartmen.
Dengan menggunakan taktik ini, pembeli pembetung bergantung pada modal yang dilaburkan untuk meningkatkan nilai-nilai yang bertentangan dengan hanya membeli harta untuk asas yang rendah untuk menghasilkan pulangan pelaburan yang tinggi. Sudah tentu, ia juga mungkin untuk menggabungkan dua strategi ini apabila membuang sifat, dan banyak pelabur berbuat demikian.
Walau bagaimanapun, sifat membuang boleh membuat isu kos dan cukai yang tidak dihadapi oleh pelaburan jangka panjang. Perbelanjaan yang terlibat dalam membalik boleh menuntut banyak wang, yang membawa kepada masalah aliran tunai. Oleh kerana kos urus niaga sangat tinggi pada kedua-dua belah beli dan menjual, mereka boleh menjejaskan keuntungan dengan ketara. Pemulihan cepat dalam hartanah (dan kelajuan adalah segala-galanya dalam transaksi yang berjaya) boleh membuat perubahan dalam pendapatan yang dapat meningkatkan bil cukai-terutamanya jika perkara bergerak terlalu cepat untuk mengambil keuntungan dari peraturan cukai keuntungan modal jangka panjang.
Selain itu, mencari peluang ini boleh menjadi sukar selama jangka masa yang berlarutan. Bagi kebanyakan pelabur, membongkar hartanah harus dianggap lebih strategi taktikal daripada pelan pelaburan jangka panjang.
Kebaikan dan Kekurangan Memegang
Fakta terkenal yang membeli dan memegang hartanah adalah resipi untuk mengumpul kekayaan yang besar. Kebanyakan "wang lama" di Amerika Syarikat dan di luar negara terkumpul melalui pemilikan tanah. Walaupun tempoh penurunan harga, nilai tanah hampir selalu pulih dalam jangka masa panjang kerana terdapat bekalan tanah yang terhad.
Walau bagaimanapun, pemilikan harta tanah jangka panjang membawa pelbagai isu pengurusan dan undang-undang yang mana pelabur dalam stok dan bon tidak perlu bertanding. Pemilikan hartanah adalah usaha yang intensif manajemen yang berada di luar keterampilan banyak investor.
Pelabur ekuiti perlu mempunyai kemahiran untuk menganalisis pasaran tertentu, syarikat tertentu, dan keupayaan pengurusan untuk melaksanakan strategi perniagaannya. Seorang pelabur hartanah jangka panjang memerlukan kemahiran yang sama tetapi mempunyai tanggungjawab tambahan untuk mencipta dan melaksanakan strategi perniagaan untuk hartanahnya.
Banyak pelabur, terutamanya pemilik harta sewa pertama, tidak bersedia atau tidak dilengkapi untuk menangani tanggungjawab yang menjadi tuan rumah. Proses mencari penyewa yang berkualiti dan menyelenggara keperluan mereka, bersama dengan pengendalian penyelenggaraan dan pemeliharaan harta benda, boleh menjadi usaha yang stres dan intensif, tetapi pengurusan harta yang berjaya diperlukan untuk memastikan aliran tunai yang berterusan dari pelaburan seseorang.
Risiko yang wujud dalam pemilikan hartanah jangka panjang adalah besar, tetapi jika dikurangkan, pelabur diberi pampasan yang baik untuk mengandaikannya. Kebanyakan risiko ini, termasuk risiko transaksi pembelian dan penjualan hartanah, risiko kesejahteraan harta benda dan risiko mencari dan penyewaan penyewa dianggap risiko yang tidak sistematik atau risiko pelaburan yang boleh dipelbagaikan jika nombor yang sesuai Pelaburan dibeli dalam portfolio yang direka dengan baik. Masalah bagi kebanyakan pelabur adalah bahawa hartanah adalah modal-intensif. Amaun yang diperlukan untuk membeli harta yang cukup untuk mengurangkan risiko ini adalah di luar kemampuan mereka, atau kebolehan.
Memilih Strategi
Untuk menentukan sama ada membuang sifat atau memegang mereka jangka panjang adalah strategi yang paling sesuai, seseorang perlu menjawab beberapa soalan kritikal. Seorang pelabur mesti membuat keputusan sama ada peruntukan modal adalah kekal atau sementara dan sama ada ia adalah sebahagian teras strategi pelaburan keseluruhan atau cara untuk meningkatkan pulangan. Satu juga perlu menentukan nisbah risiko dan pulangan yang sesuai untuk bahagian portfolio pelaburan mereka dan sama ada pelabur mempunyai toleransi dan kemahiran yang sesuai untuk mengambil tanggungjawab pengurusan yang sama dengan jenis pelaburan.
Jika modal tidak tersedia untuk membeli portfolio terpelbagai, calon pelabur harus bersedia untuk mengambil risiko yang tidak sistematik, termasuk risiko harta benda individu dan potensi kekurangan permintaan terhadap harta itu, sama ada oleh pemilik rumah atau penyewa. Dalam membuat keputusan untuk mengambil strategi membeli-dan-menjual, pelabur juga mesti menentukan sama ada dia mempunyai kemahiran untuk mendedahkan sifat jualan yang bermasalah atau pembetung. Dalam strategi urus niaga ini, adalah penting untuk menentukan sama ada modal boleh bertukar cukup masa dalam tempoh pelaburan tertentu untuk mengatasi kos urusniaga pada kedua-dua pembelian dan jual-beli, termasuk pembrokeran, pembiayaan, dan yuran penutupan.
Garisan bawah
Walaupun pilihan antara kedua strategi tersebut bergantung pada situasi kewangan tertentu dan matlamat pelaburan, strategi pemegangan jangka panjang pada umumnya lebih sesuai untuk mereka yang menggunakan harta tanah sebagai bahagian teras dari portfolio pelaburan keseluruhan mereka; membuang sifat lebih sesuai apabila hartanah digunakan sebagai tambahan atau taktik peningkatan-kembali.
Pelabur yang ingin mengumpulkan kekayaan dan memperoleh pendapatan daripada pelaburan hartanah mereka harus mempertimbangkan untuk memegang hartanah untuk jangka masa panjang, dengan menggunakan ekuiti yang dibina dalam portfolio untuk membiayai peluang pelaburan lain, dengan potensi akhirnya menjual hartanah di pasaran mewah. Ciri flipping adalah taktik yang paling sesuai untuk tempoh apabila prospek dalam pasaran saham dan bon rendah, atau bagi pelabur yang ingin mencapai keuntungan modal jangka pendek selagi pasaran sekarang akan dibenarkan.
