Perkara terakhir mereka yang tinggal di koperasi ingin mendengar pada mesyuarat pemegang saham tahunan mereka adalah bahawa rakan mereka dalam bahaya mungkir. Tetapi bagi ramai orang, ini adalah realiti. Setiap tahun, koperasi akan bangkrut dan meninggalkan "pemilik" mereka dalam keadaan sejuk.
Apa itu Co-op?
Koperasi adalah perkiraan perumahan di mana penduduk memiliki bahagian entiti undang-undang, yang dipanggil perbadanan. Para pemegang saham ini menerima pajakan proprietari, atau hak, yang membolehkan mereka tinggal di salah satu pangsapuri atau unit. Secara teknikal, pemilik hanya memiliki saham dalam perbadanan ini, bukannya hartanah itu sendiri. Perbadanan itu memiliki hartanah. Pemilik saham membayar kos penyelenggaraan bulanan yang digunakan untuk membiayai perbelanjaan pengurusan bangunan seperti pembersihan, haba, air, gaji pekerja, pembuangan sampah, kos pembaikan, cukai, insurans, dan gadai janji asas.
Jenis Default
Terdapat dua jenis lalai biasa yang melibatkan ko-op: kegagalan gadai janji dan kegagalan teknikal.
- Kegagalan teknikal tidak terlalu serius. Adam Leitman Bailey, Esq., Seorang peguam New York dan New Jersey real estate dan ketua firma harta tanah kediaman dan komersil New York City, Adam Leitman Bailey, PC, mengatakan jenis ini "lalai" terdiri daripada kegagalan untuk melakukan pembaikan yang melanggar perjanjian gadai janji walaupun semua pembayaran monetari telah dibayar tepat pada masanya. " Biasanya, jenis mungkir ini boleh diselesaikan dengan mengatur pembaikan selesai, atau, sekurang-kurangnya, dibayar. Kemungkiran gadai janji adalah lebih serius kerana pemberi pinjaman tidak menerima bayaran untuk bangunan, seperti perjanjian asal. Ini adalah keadaan yang mengecewakan bagi para pemegang saham yang telah secara teliti membayar penyelenggaraan bulanan tanpa bayaran yang hilang. Ini sering merupakan laluan terpantas ke arah kebankrapan pemfailan untuk co-ops. Dalam keadaan ini, pemberi pinjaman menghantar Notis Kebenaran kepada pengurusan bangunan, dan jika kegagalan gadai janji tidak diselesaikan, proses perampasan bermula.
Senario Kes Terburuk: Penyitaan
Penyitaan adalah perkara terburuk yang boleh terjadi apabila file rekol kebangkrutan. Penyitaan adalah tuntutan undang-undang yang dimulakan oleh pemberi pinjaman untuk mendapatkan hak milik undang-undang ke bangunan. Stuart M. Saft, Rakan di Dewey & LeBoeuf LLP, mengatakan bahawa di New York, perampasan boleh mengambil beberapa tahun tetapi pada akhirnya kecuali co-op mempunyai pertahanan yang sah, pengadil akan mengadakan lelongan untuk menjual bangunan itu, dan para pemegang saham akan kembali menjadi penyewa sewa dan tidak lagi "memiliki" pangsapuri mereka.
Sekiranya fail co-op untuk kebankrapan sebagai akibat daripada menunaikan gadai janji, pemberi pinjaman mempunyai kuasa untuk merampas bangunan dan mengusir para pemegang saham. Bailey menambah, "Pemberi pinjaman gadai janji yang mendasari tidak dapat mengejar setiap pemegang saham apartmen kerana gadai janji bangunan itu bukan jaminan peribadi oleh para pemegang saham." Dalam kebankrapan, bank ko-op akan dibayar sebelum pemegang saham.
Jadi, apa-apa hasil dari penjualan rompak kebangkrutan akan pergi untuk membayar bank. Pemegang saham yang telah memperoleh gadai janji peribadi akan bertanggungjawab terhadap pembayaran tersebut walaupun mereka kehilangan pemilikan saham pangsapuri.
Dalam senario ini, para pemegang saham tidak mempunyai banyak pilihan. Sekiranya koperasi memilih untuk memfailkan Bab 11 (penyusunan semula), peminjam bersama boleh memindahkannya ke Bab 7, iaitu pembubaran, di mana bangunan itu dijual dengan serta-merta.
Dalam muflis atau rampasan, pemegang saham bersama tetap sebagai penyewa jika mereka tinggal di sana, tetapi pajakan hak milik mereka dibatalkan. Jika mereka berhutang dengan gadai janji di apartmen mereka dan tidak membayar, "mereka mungkin mempunyai kesan cukai pendapatan yang buruk, " kata Saft.
Koperasi yang mungkin menghadapi masalah menunaikan kesalahan boleh mencuba dan mengejar pembayaran dengan meminjam dana tambahan, meningkatkan penyelenggaraan bulanan atau menambah penilaian. Penilaian adalah peningkatan sementara dalam penyelenggaraan bulanan. Peningkatan ini ditetapkan untuk pembaikan atau perbelanjaan lain yang diperlukan oleh koperasi.
Adakah Co-op Kebankrapan Biasa?
Kebankrapan bersama adalah kejadian yang jarang berlaku. Saft berkata, "Setakat yang kita tahu, kurang daripada 10 rekan telah dirampas di NYC sejak Perang Dunia II, jadi ia tidak mungkin berlaku sekarang. Walau bagaimanapun, ia perlu berhati-hati." Kegagalan teknikal boleh membawa kepada kebankrapan jika semua wang dalam nota menjadi terhutang akibat kegagalan teknikal, tetapi ini tidak mungkin.
Apakah Pemegang Saham Bolehkah?
Malangnya bagi para pemegang saham, tidak banyak yang dapat dilakukan jika mereka telah membeli pangsapuri bersama. Sekiranya mereka telah membeli saham dalam koperasi yang bermasalah, mereka perlu mendapatkan nasihat dari peguam yang berkelayakan untuk bimbingan. Kuncinya adalah untuk membuat keputusan yang berpendidikan semasa membeli-belah dan menyiasat koperasi sebelum membeli.
Bailey mengatakan bahawa apabila dia mewakili pembeli, dia memastikan bangunan itu stabil dengan menganalisis kewangan bangunan selama dua tahun yang lalu. Beliau membandingkan penyata kewangan dengan sebarang penambahbaikan struktur utama atau pembaikan yang diperlukan dan mencari sama ada bangunan itu mempunyai simpanan tunai yang kukuh. Bangunan yang tidak mampu membuat pembayaran gadai janji atau memenuhi perbelanjaan adalah bendera merah pasti.
Pemburu pangsapuri bersama-sama boleh mengelakkan terjatuh ke dalam "rakan" yang buruk dengan meminta kewangan mereka sendiri. Melihat lebih dari dua tahun sejarah dapat memberikan gambaran yang baik tentang bagaimana (atau buruk) bangunan sedang dilakukan. Rizab tunai yang rendah, sebagai contoh, boleh menunjukkan koperasi tidak mempunyai dana yang mencukupi untuk menampung pembaikan kecemasan. Dalam kes ini, koperasi perlu memperoleh dana daripada sama ada bank dalam bentuk pinjaman lain atau dari pemegang saham.
Pemegang saham perlu menanyakan soalan utama ketika meneliti sebuah apartmen. Contohnya, tanya apakah co-op telah membuat pembayaran gadai janji bulanan. Sekiranya mereka terlepas pembayaran, tanyakan mengapa. Tanya jika ada apa-apa jenis hutang yang belum selesai selain gadai janji, juga jika ada pembaikan utama yang akan datang dan jika ya, bagaimanakah perancangan bersama untuk membayarnya.
Saft mencadangkan beberapa petua: "Lihatlah penyata kewangan terakhir untuk mengetahui sama ada akauntan mengeluarkan surat audit yang bersih, adakah peguam anda melihat jika ada sebarang lien yang difailkan terhadap bangunan atau cukai hartanah belum dibayar. daripada ejen pengurusan sekiranya ramai pemegang saham gagal membayar penyelenggaraannya. Adakah peguam anda membaca minit kooperat untuk mengetahui sama ada terdapat sebarang masalah."
Garisan bawah
Lembaga koordinator mempunyai hak untuk meminta anda, sebagai pembeli prospektif, mengenai sejarah kewangan anda. Ia ingin memastikan anda dapat memenuhi tanggungjawab penyelenggaraan bulanan, sebagai tambahan kepada pembayaran gadai janji peribadi anda sendiri. Walau bagaimanapun, sebagai pembeli, anda juga berhak untuk memastikan ruang hidup anda akan berakhir dengan stabil dari segi ekonomi. Pastikan anda bertanya tentang setiap butiran. Ini masa depan anda, jadi gunakan hak anda.
