Apakah Amanah Pelaburan Harta Tanah Bertahan?
Sebuah amanah pelaburan hartanah tawanan adalah semata-mata amanah pelaburan hartanah (REIT) dengan mengawal pemilikan oleh sebuah syarikat tunggal. Syarikat-syarikat dengan pemilikan hartanah hartanah yang berkaitan dengan perniagaan mereka mungkin dapat menguntungkan untuk membendung hartanah hartanah ke dalam REIT untuk pecah cukai khas. Strategi pengurangan cukai ini boleh digunakan oleh peruncit dan bank dengan banyak kedai atau cawangan.
Takeaways Utama
- REIT tawanan adalah sebarang REIT dengan lebih daripada 50% pegangan pemilikan oleh sebuah syarikat tunggal. REITs yang mudah adalah biasanya anak syarikat. Sebagai REITs, REIT tawanan menikmati semua kelebihan cukai yang sama sebagai REIT standard. Komprehensif, perolehan REIT tawanan boleh menjadi kompleks untuk sebuah syarikat induk dan anak syarikat REIT yang ditawan. Perakaunan dan profesional cukai harus memastikan mereka mematuhi sepenuhnya semua undang-undang persekutuan dan negeri yang merangkumi REIT yang ditawan.
Memahami Amanah Pelaburan Harta Tanah
Sebuah amanah pelaburan hartanah tawanan boleh diwujudkan untuk memanfaatkan rehat cukai yang ditawarkan oleh amanah pelaburan hartanah (REIT). Syarikat boleh memilih untuk membangunkan atau mengambil alih pemilikan dalam REIT untuk status tawanan. Kawalan atau status tawanan ditakrifkan sebagai lebih daripada 50% daripada kepentingan pemilikan mengundi REIT.
Syarikat-syarikat yang membina REIT tawanan untuk tujuan menguruskan harta tanah mereka sendiri biasanya akan mencirikan mereka sebagai REITs sewa atau gadai janji. REIT gadai janji menyediakan modal gadai janji untuk janji pendapatan timbal balik yang sering menjadi asas untuk pendapatan REIT. Syarikat juga boleh menggunakan amanah pelaburan hartanah tawanan dengan memindahkan hartanah ke REIT kemudian menyewa hartanah daripada REITs tersebut.
Amanah Pelaburan Harta Tanah
REIT tawanan hanya REIT dengan mengawal pemilikan daripada syarikat tunggal. Selain itu, REIT tawanan hanya REIT. Entiti boleh diklasifikasikan sebagai REIT jika ia memenuhi keperluan tertentu dalam Perkhidmatan Hasil Dalam Negeri dan Tajuk 26 Kod Hasil Dalam Negeri. REIT boleh menjadi amanah, persatuan, atau syarikat tetapi tanpa mengira mereka mesti memilih untuk dikenakan cukai sebagai syarikat.
Kod Hasil Dalam Negeri membenarkan semua REIT untuk mengagihkan semua pendapatan mereka kepada para pemegang saham mereka. Ini menjadikan REITs serupa dengan perkongsian di bawah kod cukai sejak perkongsian umumnya tidak mempunyai pendapatan dan mengagihkan semua pendapatan mereka melalui K-1.
REIT mesti memenuhi beberapa keperluan untuk memenuhi syarat untuk pengagihan cukai agihan pendapatan yang mencirikan REITs secara umum. Antara keperluan yang paling penting termasuk:
- Pilihan untuk cukai sebagai perbadanan Sekurang-kurangnya 90% daripada pendapatan kasar daripada dividen, faedah, sewa atau harta tanah lain. Sekurang-kurangnya 75% daripada jumlah aset yang diwakili oleh aset hartanah, kesetaraan tunai dan sekuriti kerajaan. Mempunyai pemilikan benefisial daripada 100 orang atau lebih (syarikat yang mengawal boleh menamakan eksekutif sebagai pemegang saham untuk memenuhi keperluan ini)
Sekiranya entiti memenuhi syarat REIT, ia mesti membayar sekurang-kurangnya 90% daripada pendapatannya kepada para pemegang saham dan oleh itu dibenarkan mengambil pengagihan pendapatan sebagai potongan. Sebarang baki yang tinggal selepas pengagihan yang diperlukan dikenakan cukai pada kadar cukai korporat yang diperlukan.
Perakaunan Subsidiari
REIT bawahan dianggap sebagai anak syarikat dan oleh itu pemilikan mereka mesti diambil kira dalam beberapa cara di dalam kewangan syarikat induk. Pada amnya, terdapat tiga cara untuk mengira anak syarikat dan pemilikan subsidiari pada penyata kewangan syarikat induk. Syarikat boleh melaporkan penyata kewangan yang disatukan atau mereka mungkin mengakaunkan pemilikan melalui sama ada kaedah ekuiti atau kos.
Di bawah Prinsip Perakaunan Umum (GAAP), syarikat mempunyai pilihan untuk mewujudkan penyata kewangan yang disatukan yang menyatukan semua aspek kewangan syarikat subsidiari jika syarikat induk mempunyai lebih daripada 50% hak pemilikan. Biasanya, ini tidak bermanfaat atau terpakai bagi syarikat induk untuk memasukkan REIT tawanan dalam laporan penyata kewangan yang disatukan kerana faedah cukai yang diperoleh oleh REIT yang ditangkap sendiri yang sering menjadi alasan untuk menciptanya. Oleh itu, pemilikan REIT tawanan lazimnya diakaunkan pada kewangan syarikat induk melalui sama ada kaedah ekuiti atau kaedah kos.
Faedah Cukai REIT
Terdapat beberapa faedah cukai yang berkaitan dengan cukai REIT tawanan. Percukaian cukai REIT dibincangkan dalam Title Code Hasil Dalam Negeri 26 tetapi negara juga mungkin mempunyai peraturan cukai mereka sendiri untuk REIT yang boleh meningkatkan atau mengurangkan faedah cukai.
Secara umum, syarikat induk REIT yang ditangkap boleh memotong kos sewa atau bayaran gadai janji yang ia bayar kepada REIT yang ditariknya yang mengurangkan pendapatannya yang boleh dikenakan cukai. Ini tidak semestinya memberi manfaat yang besar kerana ia biasanya akan mengurangkan perbelanjaan ini, tetapi ia boleh membuat beberapa kelebihan yang berguna dalam pemprosesan pembayaran, dan lain-lain. Salah satu kelebihan terbesar adalah bahawa syarikat induk menerima sebahagian daripada pengagihan dividen dari REIT tawanan yang berpotensi dikenakan cukai pada kadar yang lebih rendah.
REIT tawanan menikmati semua faedah cukai status REIT. Ia boleh mengurangkan jumlah 90% atau lebih pendapatannya yang diagihkan kepada para pemegang saham. Ia juga membayar kadar cukai perbadanan persekutuan ke atas pendapatan yang tinggal.
Undang-Undang yang Menetapkan REIT Lepas
Oleh kerana anak-anak syarikat REIT yang ditangkap berpotensi dapat menghasilkan beberapa kelebihan, terdapat beberapa peruntukan persekutuan dan negeri yang mensasarkan mereka. Pada umumnya, kebanyakan undang-undang mentakrifkan tawanan sebagai mengawal pemilikan sebanyak 50%. Undang-undang persekutuan menghendaki supaya sebarang rawatan adalah adil dan selari dengan penilaian harta dan rundingan panjang lengan. Sesetengah negeri mempunyai keperluan khas mereka sendiri dan dalam beberapa kes terdapat batasan yang boleh menghapuskan taktik mengelakkan cukai secara menyeluruh. Secara keseluruhannya, profesional akauntan dan cukai perlu memastikan bahawa REIT yang ditawan dan perakaunan REIT yang ditahan mematuhi semua undang-undang persekutuan dan negeri secara kolektif.
