Isi kandungan
- Hari-hari Awal
- Mewujudkan Kecairan
- Sekuriti Bersandarkan Gadai Janji
- Krisis Kewangan
- Pengambilalihan dan Bailout Kerajaan
- Pilihan Kredit
- Modifikasi Pinjaman
- Garisan bawah
Terdapat peluang yang sangat baik bahawa anda pernah mendengar tentang Fannie Mae. Tetapi adakah anda tahu apa yang dilakukannya dan bagaimana ia beroperasi?
Persatuan Hipotek Negara Persekutuan (FNMA), yang biasanya dikenali sebagai Fannie Mae, adalah syarikat yang ditaja oleh kerajaan (GSE) yang ditubuhkan pada 1938 oleh Kongres semasa Kemelesetan Besar sebagai sebahagian daripada Perjanjian Baru. Ia ditubuhkan untuk merangsang pasaran perumahan dengan membuat lebih banyak gadai janji tersedia untuk peminjam berpendapatan sederhana-sederhana.
Fannie Mae tidak berasal atau memberikan hipotek kepada peminjam. Tetapi ia membeli dan menjamin mereka melalui pasaran gadai janji menengah. Malah, ia adalah salah satu daripada dua pembeli gadai janji terbesar di pasaran sekunder. Yang lain ialah saudara kandungnya, Perbadanan Gadai Janji Rumah Persekutuan, atau Freddie Mac, sebuah syarikat yang ditaja oleh kerajaan yang diwujudkan oleh Kongres.
Hari-hari Awal
Pada awal tahun 1900-an, mendapatkan gadai janji-apalagi rumah-bukanlah tugas yang mudah. Ramai orang tidak mampu untuk mendapatkan bayaran pendahuluan, dan pinjaman hampir selalu jangka pendek-tidak seperti mereka yang mempunyai tempoh pelunasan jangka panjang yang kita tahu hari ini. Sebenarnya, apabila banyak pinjaman yang datang pada masa itu, mereka biasanya memanggil pembayaran belon besar dari penghutang. Sekiranya pemilik rumah tidak dapat membuat pembayaran, bank akan merampas. Apabila Kemelesetan Besar melanda, kira-kira 25% daripada pemilik rumah negara kehilangan rumah mereka.
Kongres Amerika Syarikat bertindak balas dengan membuat Fannie Mae. Matlamatnya adalah untuk membantu mewujudkan aliran dana perumahan yang tersedia untuk semua orang di setiap pasaran. Ini membawa kepada pembiayaan gadai janji kadar tetap jangka panjang, yang membolehkan pemilik rumah membiayai semula pinjaman mereka pada bila-bila masa semasa pinjaman mereka.
1938
Kongres tahun ini membuat Fannie Mae.
Pada akhir 1960-an, Fannie Mae mula membiayai dirinya dengan menjual stok dan bon selepas kerajaan mengeluarkannya daripada Belanjawan Persekutuan. Fannie Mae mengekalkan hubungannya dengan kerajaan sebagai GSE, walaupun, dengan lembaga pengarah yang terdiri daripada tidak lebih dari 13 orang ahli. Ia juga dikecualikan daripada cukai tempatan dan negeri.
Takeaways Utama
- Fannie Mae adalah syarikat yang ditaja oleh kerajaan yang membuat pinjaman tersedia kepada peminjam yang berpendapatan rendah dan sederhana. Ia tidak menyediakan pinjaman, tetapi menyokong atau menjamin mereka dalam pasaran gadai janji menengah.Fannie Mae menyediakan kecairan dengan melabur dalam pasaran gadai janji, penyatuan pinjaman ke sekuriti yang disokong gadai janji. Fannie Mae diselamatkan oleh kerajaan AS berikutan krisis kewangan dan telah disingkirkan dari NYSE.
Mewujudkan Kecairan
Dengan melabur dalam pasaran gadai janji, Fannie Mae mencipta lebih banyak kecairan bagi peminjam seperti bank, simpanan, dan kesatuan kredit, yang seterusnya membolehkan mereka menanggung jamin atau membiayai lebih banyak gadai janji. Gadai janji yang ia beli dan jaminan mesti memenuhi kriteria yang ketat. Sebagai contoh, had untuk pinjaman konvensional untuk rumah keluarga tunggal pada tahun 2019 ialah $ 484, 350 untuk kebanyakan kawasan dan $ 726, 525 untuk kawasan kos tinggi. Kawasan-kawasan ini termasuk Hawaii, Alaska, Guam, dan Kepulauan Virgin Amerika Syarikat, di mana nilai-nilai rumah purata adalah melebihi paras asas sebanyak sekurang-kurangnya 115%.
Bagi peminjam gadai janji untuk layak disokong oleh Fannie Mae, ia mesti bersetuju untuk tidak mengamalkan amalan pemberian pinjaman subprima yang tidak beretika. Pinjaman subprima mempunyai kadar yang lebih tinggi daripada pinjaman kadar utama dan ditawarkan kepada peminjam dengan kredit miskin yang dianggap sebagai risiko yang lebih tinggi oleh pemberi pinjaman.
Menurut laman web Fannie Mae, ia menyediakan kecairan $ 102 bilion untuk membiayai pasaran perumahan pada suku pertama tahun 2019. Ini membantu orang ramai di seluruh negara membeli, membiayai semula, dan menyewa sekitar 527, 000 rumah.
Fannie Mae menyokong atau menjamin gadai janji tetapi tidak berasal dari mereka.
Sekuriti Bersandarkan Gadai Janji
Setelah membeli gadai janji di pasaran sekunder, Fannie Mae menyusunnya untuk membentuk sekuriti yang disokong gadai janji (MBS). MBS adalah sekuriti yang disokong aset yang dijamin oleh gadai janji atau kumpulan gadai janji. Sekuriti yang disokong gadai janji Fannie Mae dibeli oleh institusi seperti syarikat insurans, dana pencen, dan bank pelaburan. Ia menjamin pembayaran prinsipal dan faedah ke atas MBSnya.
Fannie Mae juga mempunyai portfolio sendiri, biasanya dirujuk sebagai portfolio yang dikekalkan. Ini melabur dalam sekuriti yang disokong gadai janji dan juga dari institusi lain. Fannie Mae menerbitkan hutang yang dipanggil hutang agensi untuk membiayai portfolio terkumpulnya.
Krisis Kewangan
Fannie Mae telah didagangkan secara terbuka sejak 1968. Sehingga 2010, ia didagangkan di New York Stock Exchange (NYSE). Ia telah dihapuskan berikutan hipotek, perumahan, dan krisis kewangan selepas stoknya jatuh di bawah keperluan modal minimum yang dimandatkan oleh Bursa Saham New York. Ia kini berdagang di kaunter.
Amalan pemberian pinjaman tidak beretika menyebabkan krisis. Semasa ledakan perumahan pada pertengahan tahun 2000, peminjam menurunkan piawaian mereka dan menawarkan pinjaman rumah kepada peminjam dengan kredit yang lemah. Pada tahun 2007, pecah gelembung perumahan dan beratus-ratus ribu peminjam telah gagal, yang membawa kepada apa yang dikenali sebagai krisis subprima. Ini mempunyai kesan riak di pasaran kredit, yang menyebabkan pasaran kewangan menjadi tumpuan dan mewujudkan kemelesetan yang paling teruk dalam beberapa dekad di Amerika Syarikat. (Untuk lebih lanjut, lihat: Tinjauan Resesi Masa Lalu .)
Pengambilalihan dan Bailout Kerajaan
Pada separuh akhir tahun 2008, Fannie Mae dan Freddie Mac diambil alih oleh kerajaan menerusi konservatoria Jawatankuasa Kewangan Perumahan Persekutuan. Pada masa itu, kedua-dua jaminan atau separuh daripada gadai janji negara bernilai kira-kira $ 5 trilion. Kedua-duanya diselamatkan dengan lagu $ 187.4 bilion, yang menyelamatkan mereka daripada runtuh. Pada dasarnya, kerajaan AS campur tangan untuk memulihkan kepercayaan dalam pasaran dengan menjanjikan untuk menyelamatkan pinjaman buruk dan untuk mengelakkan kemerosotan selanjutnya dalam pasaran perumahan. Ini, seterusnya, membawa kepada peningkatan jumlah hutang kerajaan, yang mempunyai kira-kira $ 9 trilion yang terhutang pada masa itu.
Pilihan Kredit
Fannie Mae kini menawarkan beberapa inisiatif perniagaan dan pilihan kredit yang berbeza kepada pemilik rumah, bekerja dengan peminjam untuk membantu orang yang mungkin mengalami masalah mendapatkan pembiayaan.
- HomeReady Mortgage: Produk ini membolehkan pemilik rumah untuk mendapatkan pembiayaan dan membeli rumah dengan bayaran pendahuluan rendah. Peminjam layak jika mereka mempunyai pendapatan rendah hingga sederhana dan skor kredit di bawah 620. Orang yang mempunyai skor di atas 620 mendapat harga yang lebih baik. 3% Down Payment: Satu lagi sumber untuk pemilik rumah yang mungkin tidak mempunyai akses kepada dana yang cukup untuk mendapatkan bayaran pendahuluan yang besar. HFA Preferred: Program ini membantu pemilik rumah mengakses pembiayaan yang berpatutan melalui Agensi Kewangan Perumahan dan Negeri tempatan dan peminjam yang lain. Tahap pendapatan bagi peminjam ditentukan oleh HFA, dan tidak ada keperluan pembeli pertama kali.
Senarai penuh produk dan keterangan mereka boleh didapati di laman web Fannie Mae.
Modifikasi Pinjaman
Berikutan kejatuhan gadai janji, Fannie Mae mula memberi tumpuan kepada pengubahsuaian pinjaman. Sejak 2009, Fannie Mae telah menyelesaikan lebih daripada 1.5 juta pengubahsuaian pinjaman. Pengubahsuaian pinjaman mengubah syarat-syarat gadai janji yang sedia ada untuk membantu peminjam mengelakkan hutang daripada gadai janji mereka, berakhir dalam perampasan dan akhirnya kehilangan rumah mereka. Pengubahsuaian boleh termasuk kadar faedah yang lebih rendah atau melanjutkan tempoh pinjaman. Pengubahsuaian pinjaman juga boleh mengurangkan bayaran bulanan.
Garisan bawah
Fannie Mae berjaya merapatkan diri sejak berada di ambang pada tahun 2008. Hari ini ia adalah penyokong terbesar gadai janji kadar tetap 30 tahun dan kekal sebagai mekanisme utama untuk memudahkan pemilikan rumah.
