Apakah 5 Kesalahan yang Boleh Membuat Rumah Membalikkan Flop?
Ia kelihatan begitu mudah! Membeli rumah, buat beberapa kosmetik, letakkan semula di pasaran, dan membuat keuntungan yang besar. Pada masa yang tertentu, setengah lusin menunjukkan di pameran televisyen yang menarik, pelabuhan berpakaian yang baik membuat proses kelihatan cepat, menyeronokkan, dan menguntungkan.
Dan banyak rumah telah dibalik. ATTOM Data Solutions melaporkan bahawa lebih daripada 200, 000 rumah di Amerika Syarikat dibeli dan dijual semula dengan tempoh 12 bulan yang sama pada tahun 2017. Itu hanya di bawah 6% daripada semua rumah keluarga dan kondominium yang dijual pada tahun itu.
Walau bagaimanapun, jalan ke kekayaan harta tanah bukanlah mengenai rayuan dan tanda "dijual". Jauh terlalu banyak mogul harta tanah akan mengabaikan asas-asas dan akhirnya gagal. Jadi apakah lima kesilapan yang paling besar yang akan dibuat? Dan bagaimana anda mengelakkan mereka?
Saran pertama yang terbaik adalah untuk membatasi risiko kewangan anda dan memaksimumkan potensi pulangan anda. Secara sederhana, jangan bayar terlalu banyak untuk rumah (dengan mengetahui apa yang bernilai) dan pastikan anda juga mengetahui berapa banyak pembaikan atau peningkatan yang diperlukan sebelum anda membeli. Memiliki maklumat itu, anda kemudian dapat melihat harga pembelian yang ideal.
Takeaways Utama
- Rumah flipping adalah perniagaan seperti yang lain kerana ia memerlukan pengetahuan, perancangan, dan bijak untuk menjadi berjaya. Jenis biasa pelabur realiti kesalahan membuat meremehkan masa atau wang yang diperlukan oleh projek. Lain-lain rumah kesalahan rumah tangga membuat overestimating mereka kemahiran dan pengetahuan. Kesabaran dan penghakiman amat penting dalam perniagaan berasaskan masa seperti pelaburan hartanah.
Peraturan 70% menyatakan bahawa pelabur harus membayar tidak lebih daripada 70% daripada ARV (selepas pembaikan nilai) harta yang dikurangkan dengan pembaikan yang diperlukan. ARV adalah rumah yang bernilai selepas ia diperbaiki sepenuhnya.
Berikut adalah contohnya: Jika ARV rumah adalah $ 150, 000 dan memerlukan $ 25, 000 dalam pembaikan, maka peraturan 70% bermakna pelabur harus membayar tidak lebih daripada $ 80, 000 untuk rumah. $ 150, 000 x 0.70 = $ 105, 000 - $ 25, 000 = $ 80, 000.
Sama seperti perniagaan kecil lain, usaha ini memerlukan masa dan wang, perancangan dan kesabaran, kemahiran dan usaha. Ia mungkin akan menjadi lebih keras dan lebih mahal daripada yang pernah anda bayangkan. Dan sekalipun anda mendapat semua perincian yang benar, perubahan keadaan pasaran mungkin bermakna setiap asumsi yang anda buat pada awalnya akan tidak sah pada akhirnya. Ambil ringan pada bahaya anda: Jika anda hanya ingin cepat kaya dengan membalikkan rumah, anda boleh berada di rumah miskin.
Top 5 Must-Haves For Flipping Houses
Memahami 5 Kesalahan yang Boleh Membuat Rumah Membalikkan Flop
Flipping (juga dikenali sebagai pelaburan hartanah borong) adalah sejenis strategi pelaburan hartanah di mana pelabur membeli harta yang tidak digunakan, tetapi dengan niat untuk menjualnya untuk keuntungan.
Keuntungan itu biasanya diperoleh daripada kenaikan harga yang disebabkan oleh pasaran harta tanah yang panas di mana harga naik dengan pesat atau dari peningkatan modal yang dibuat kepada harta itu-atau kedua-duanya. Sebagai contoh, seorang pelabur mungkin membeli pembetul-atas dalam kejiranan "panas", membuat pengubahsuaian yang besar, kemudian menawarkannya pada harga yang mencerminkan penampilan dan kemudahan baru.
Pelabur yang berpusatkan hartanah menumpukan pada pembelian dan jualan semula satu harta, atau sekumpulan hartanah. Ramai pelabur cuba menjana aliran pendapatan yang stabil dengan melibatkan kerap.
Jadi bagaimana anda membaling bangunan atau rumah? Secara ringkas, anda mahu membeli rendah dan menjual tinggi (seperti kebanyakan pelaburan lain). Tetapi daripada mengambil strategi membeli-dan-hold, anda menyelesaikan transaksi secepat mungkin untuk menghadkan jumlah masa modal anda berisiko. Secara umum, tumpuan harus dilakukan pada kelajuan yang bertentangan dengan keuntungan maksimum. Ini kerana setiap hari yang melewati kos anda lebih banyak wang (hipotek, utiliti, cukai harta, insurans, dan kos lain yang berkaitan dengan pemilikan rumah.).
Itulah pelan umum, walaupun ia datang dengan beberapa perangkap.
1. Wang Tidak Cukup
Dabbling dalam hartanah adalah mahal. Perbelanjaan pertama adalah kos perolehan hartanah. Walaupun rendah / tidak ada wang tuntutan pembiayaan berlimpah, mencari tawaran ini dari vendor yang sah lebih mudah dikatakan daripada dilakukan. Juga, jika anda membiayai pemerolehan, anda membayar bunga.
Walaupun minat terhadap wang yang dipinjam masih boleh dikurangkan cukai walaupun selepas petikan Akta Cukai dan Pekerjaan, ia bukan potongan 100%. Setiap dolar yang dibelanjakan untuk faedah menambah jumlah yang anda perlukan untuk mendapatkan jualan hanya untuk memecahkan walaupun.
Dan jika anda menggunakan kredit ekuiti atau rumah kredit ekuiti (HELOC) untuk membiayai pembelian rumah anda, hanya faedah yang boleh ditolak. Bahagian prinsipal, cukai dan insurans pembayaran anda tidak boleh ditolak.
Menyelidiki pilihan pembiayaan anda secara meluas untuk menentukan jenis hipotek yang sesuai dengan keperluan anda dan cari pemberi pinjaman yang menawarkan kadar faedah yang rendah. Cara mudah untuk menilai kos pembiayaan adalah dengan menggunakan kalkulator hipotek, yang membolehkan anda membandingkan kadar faedah yang ditawarkan oleh pelbagai peminjam. Sudah tentu, membayar tunai untuk harta itu menghapuskan kos faedah, tetapi pada masa itu terdapat kos pemilikan harta dan kos peluang untuk mengikat tunai anda.
Dengan kadar faedah yang meningkat dari post-mortal perumahan mereka, membuat keuntungan lebih sukar daripada dulu. Sebenarnya, separuh pertama 2018 menyaksikan aktiviti melipatgandakan mendatar berhampiran margin rendah dan margin keuntungan empat tahun menyusut kepada pulangan purata pelaburan kasar (ROI) terendah sejak akhir tahun 2014, menurut Data ATTOM. Itu tidak bermakna tidak ada wang yang dibuat (ROI hanya di utara 44%), tetapi ia bermakna bahawa penjagaan diperlukan. Keuntungan kasar purata pada flip adalah $ 65, 520, tetapi itu kasar.
Kos pengubahsuaian juga harus diambil kira. Jika anda bercadang untuk membetulkan rumah dan menjualnya untuk keuntungan, harga jualan mestilah melebihi kos pengambilalihan gabungan, kos memegang harta benda, dan kos pengubahsuaian.
Dapur $ 25, 000, bilik mandi $ 10, 000, cukai harta tanah $ 5, 000, utiliti, dan kos membawa lain memotong jumlah itu sekitar dua pertiga. Kerugian dalam masalah struktur yang tidak dijangka dengan harta dan keuntungan kasar boleh menjadi kerugian bersih. Walaupun anda berjaya mengatasi rintangan ini, jangan lupa tentang cukai keuntungan modal, yang akan menanggung keuntungan anda.
2. Masa Tidak Cukup
Mengubah suai dan membaling rumah adalah usaha yang memakan masa. Ia boleh mengambil masa beberapa bulan untuk mencari dan membeli harta yang betul. Setelah anda memiliki rumah, anda perlu meluangkan masa untuk memperbaikinya. Sekiranya anda mempunyai kerja seharian, masa yang dibelanjakan untuk perobohan dan pembinaan dapat diterjemahkan ke dalam malam-malam yang hilang dan hujung minggu. Jika anda membayar orang lain untuk melakukan kerja, anda masih akan menghabiskan lebih banyak masa yang anda harapkan mengawasi aktiviti dan kos membayar orang lain akan mengurangkan keuntungan anda.
Sebaik sahaja kerja selesai, anda perlu menjadualkan pemeriksaan untuk memastikan harta itu mematuhi kod bangunan yang sesuai sebelum anda boleh menjualnya. Jika tidak, anda perlu menghabiskan lebih banyak masa dan wang untuk membawanya sehingga setanding. Seterusnya, ia boleh menjadi pelaburan masa untuk menjual harta itu. Sekiranya anda menunjukkan kepada calon pembeli sendiri, anda boleh menghabiskan banyak masa untuk pergi ke dan dari harta dan mesyuarat.
Adakah itu berbaloi? Bagi kebanyakan orang, mungkin lebih masuk akal untuk berpegang pada pekerjaan sehari, di mana mereka boleh mendapatkan wang yang sama dalam beberapa minggu atau bulan melalui gaji tetap, tanpa risiko dan komitmen masa yang konsisten.
3. Tidak Kemahiran Cukup
Pembina profesional dan profesional yang mahir, seperti tukang kayu dan tukang paip, sering menyusun rumah sebagai pendapatan sampingan kepada pekerjaan tetap mereka. Mereka mempunyai pengetahuan, kemahiran, dan pengalaman untuk mencari dan memperbaiki rumah. Sesetengah daripada mereka juga mempunyai pekerjaan kesatuan yang menyediakan pemeriksaan pengangguran sepanjang musim sejuk semasa mereka bekerja di projek sampingan mereka.
Wang sebenar di rumah membalik datang dari ekuiti peluh. Jika anda berguna dengan tukul, nikmati permaidani, boleh menggantung drywall, bumbung rumah, dan memasang sink dapur, anda mempunyai kemahiran untuk membalik rumah.
Sebaliknya, jika anda tidak tahu pemutar skru Phillips-kepala dari pemutar skru yang rata, anda perlu membayar profesional untuk melakukan pengubahsuaian dan pembaikan. Oleh itu, peluang untuk membuat keuntungan besar pada pelaburan anda dikurangkan.
4. Tidak cukup pengetahuan
Untuk berjaya, anda tahu bagaimana untuk memilih harta yang betul, di lokasi yang betul, dengan harga yang tepat. Di kawasan kejiranan $ 100, 000 rumah, adakah anda benar-benar mengharapkan untuk membeli pada harga $ 60, 000 dan menjual pada $ 200, 000? Pasaran adalah terlalu cekap untuk berlaku secara teratur.
Sekalipun anda mendapat kesepakatan seumur hidup, memecah rumah dalam perampasan untuk lagu, katakan-tahu apa renovasi yang hendak dibuat dan yang untuk melangkau adalah kunci. Anda juga perlu memahami undang-undang cukai dan undang-undang zon yang terpakai, dan tahu kapan untuk mengurangkan kerugian dan keluar sebelum projek anda menjadi lubang wang.
Zillow, firma penyenaraian hartanah, kini membaling rumah di pasaran terpilih. Syarikat menjangkakan untuk membeli dan flip hartanah dalam tempoh 90 hari, dan mereka mempunyai data dan pengetahuan untuk menawarkan pengendali ibu-dan-pop persaingan sengit. Pemberi pinjaman liga juga mula mencari keuntungan dalam pasaran pinjaman, dengan firma pelaburan global KKR & Co. Inc. (dahulunya dikenali sebagai Kohlberg Kravis Roberts & Co. dan KKR & Co. LP) menyertai firma pelaburan swasta lain yang mencari sekeping tindakan.
5. Kesabaran Tidak Cukup
Profesional mengambil masa dan menunggu hak harta tanah. Novice bergegas membeli rumah pertama yang mereka lihat. Kemudian mereka menyewa kontraktor pertama yang membuat tawaran untuk menangani kerja yang mereka tidak boleh lakukan sendiri. Profesional sama ada melakukan kerja itu sendiri atau bergantung pada rangkaian kontraktor yang disusun, yang boleh dipercayai.
Novice menyewa broker barang untuk membantu menjual rumah tersebut. Profesional bergantung kepada usaha "untuk dijual oleh pemilik" untuk meminimumkan kos dan memaksimumkan keuntungan. Novice mengharapkan untuk tergesa-gesa melalui proses itu, menampar pada lapisan cat, dan memperoleh kekayaan. Profesional memahami membeli dan menjual rumah mengambil masa dan margin keuntungan kadang-kadang langsing.
