Isi kandungan
- Apa itu Escrow?
- Buka Akaun Escrow
- Menanti Penilaian Bank
- Pembiayaan Selamat
- Luluskan Pendedahan Penjual
- Dapatkan Pemeriksaan yang Perlu
- Insurans Bahaya
- Laporan Tajuk dan Insurans Tajuk
- Laluan Berjalan Akhir
- Borang HUD-1
- Tutup Escrow
- Garisan bawah
Membeli rumah boleh menjadi satu proses rumit yang kebanyakan orang biasanya tidak bersedia. Salah satu unsur misteri itu ialah proses escrow-juga dipanggil penutupan. Proses ini, yang terjadi di antara masa penjual menerima tawaran dan pembeli mendapat kunci boleh menjadi sangat banyak bagi pembeli rumah.
Apa itu Escrow?
Escrow adalah instrumen kewangan yang dipegang oleh pihak ketiga bagi pihak dua pihak lain yang menyelesaikan transaksi. Ia seperti akaun amanah yang dipegang oleh pihak ketiga sementara semua penjual dan obligasi pembeli dipenuhi.
Masa yang diperlukan untuk pergi dari awal hingga akhir proses escrow berbeza-beza. Beberapa faktor yang menentukan panjang penutupan termasuk pra-kelulusan gadai janji, mempunyai dokumen yang sepatutnya di tangan, dan jumlah masa yang diperlukan untuk mendapatkan pengunderaitan lengkap. Dan seperti masa yang panjang, proses ini juga boleh berubah mengikut keadaan. Walau bagaimanapun, langkah-langkahnya adalah sama untuk semua orang.
Buka Akaun Escrow
Sebaik sahaja anda dan penjual menandatangani perjanjian pembelian yang boleh diterima, ejen anda akan mengutip cek wang anda yang bersungguh-sungguh dan mendepositkannya ke dalam akaun escrow di syarikat escrow yang dinyatakan dalam perjanjian pembelian.
Syarikat escrow bertindak sebagai pihak ketiga yang netral untuk mengumpulkan dana yang diperlukan dan dokumen yang terlibat dalam proses penutupan dari deposit awal dan dokumen pinjaman yang bersungguh-sungguh kepada surat ikatan yang ditandatangani. Di sesetengah kawasan, peguam boleh mengendalikan proses ini dan bukan syarikat escrow dan ia mungkin dipanggil penyelesaian bukan escrow.
Menanti Penilaian Bank
Bank yang memajukan gadai janji akan membuat penilaiannya sendiri - yang pembeli biasanya membayar untuk-untuk melindungi kepentingan kewangannya jika perlu untuk merampas harta tersebut. Jika penilaian datang lebih rendah dari harga yang ditawarkan, pemberi pinjaman tidak akan memberi anda pembiayaan melainkan jika anda membuat perbezaan atau penjual menurunkan harga kepada jumlah yang dinilai.
Anda boleh, bagaimanapun, cuba mengubah minda penilai dengan melakukan salah satu perkara berikut:
- Berikan maklumat tambahan tentang mengapa anda percaya rumah itu perlu dinilai pada jumlah yang lebih tinggi. Dapatkan penilaian kedua. Cuba lagi pemberi pinjaman lain dan harap penilaian itu keluar dengan nikmat
Jika tiada pilihan ini boleh dilakukan, anda boleh membatalkan kontrak pembelian.
Pembiayaan Selamat
Anda sepatutnya telah terlebih dahulu diluluskan untuk gadai janji sebelum perjanjian anda diterima. Sebaik sahaja anda memberikan pemberi pinjaman kepada anda alamat harta tanah, mereka akan menyediakan anggaran yang baik - atau kenyataan yang memperincikan jumlah pinjaman anda - kadar faedah, kos penutupan dan kos lain yang berkaitan dengan pembelian. Pastikan anda berunding nombor pada dokumen ini sebelum anda menandatanganinya. Sebaik sahaja anda mempunyai komitmen pinjaman bertulis anda, sudah tiba masanya untuk membuang kontinjensi pembiayaan secara bertulis.
Luluskan Pendedahan Penjual
Anda harus menerima pemberitahuan bertulis mengenai sebarang masalah jelas yang telah dikenalpasti oleh penjual atau ejen penjual. Sebagai contoh, di kawasan kejiranan sederhana dan berpendapatan rendah di kawasan yang berpenghuni tinggi, garaj mungkin telah berubah menjadi kawasan hidup yang melanggar kod perumahan bandar. Anda mungkin sudah menyedari masalah seperti ini kerana mereka sering disebut dalam penyenaraian.
Harta itu boleh datang dengan tiada penjelasan penjual, yang bermaksud penjual tidak melepaskan sebarang butir-butir dari segi penjualan. Sekiranya anda masih berminat dengan harta tersebut, lakukan pemeriksaan sendiri. Pastikan anda mendapat kebenaran daripada penjual sebelum pemeriksa anda datang ke premis.
Dapatkan Pemeriksaan yang Perlu
Langkah seterusnya adalah untuk mempertimbangkan sama ada anda mahukan perbelanjaan tambahan pemeriksaan. Walaupun ini tidak diperlukan, mereka boleh menjadi berguna memandangkan keadaan anda.
Walaupun ia bukan satu keperluan, ia adalah untuk kepentingan terbaik anda untuk mendapatkan pemeriksaan di rumah. Untuk beberapa ratus dolar, seorang pemeriksa rumah profesional akan memberitahu anda jika ada kecacatan berbahaya atau mahal di rumah. Sekiranya ada, anda akan ingin mengetahui tentangnya supaya anda boleh melakukan salah satu perkara berikut:
- Belakang pembelian. Dapatkan penjual untuk membetulkannya. Dapatkan penjual untuk menurunkan harga supaya anda boleh mengendalikan pembaikan diri anda.
Perhatikan bahawa anda tidak boleh berunding dengan mana-mana konsesi penjual di sini jika kontrak tersebut menyatakan bahawa anda akan membeli harta "seperti yang ada." Jika proses pemeriksaan menyimpulkan dengan memuaskan, anda perlu mengeluarkan kontinjensi pemeriksaan secara bertulis. Anda akan mengulangi langkah ini selepas pemeriksaan lain.
Pemeriksaan Perosak
Anda mungkin ingin mendapatkan pemeriksaan perosak untuk memastikan rumah tidak mempunyai rayap, semut kayu, atau perosak lain seperti kecoak atau tikus. Masalah-masalah ini mungkin tidak dapat dilihat pada hari ketika anda mungkin melihat rumah itu dan akan menjadi penemuan yang sangat tidak diinginkan setelah anda masuk. Masalah perosak perlu diperbaiki sebelum penjualan dapat diteruskan-dengan asumsi anda ingin meneruskan pembelian. Ini adalah satu lagi kawasan di mana anda mungkin mahu merundingkan semula dengan penjual untuk membayar kerja tersebut.
Pemeriksaan Alam Sekitar
Ia kadang-kadang disyorkan untuk mendapatkan pemeriksaan alam sekitar untuk memeriksa toksin di rumah seperti acuan dan asbestos. Terdapat juga masalah di tapak rumah seperti pencemaran dari lokasi berhampiran tapak pelupusan, bekas ladang minyak, pembersih kering, stesen minyak atau perniagaan berbahaya yang lain. Mana-mana masalah yang ditemui di kawasan ini boleh membawa bahaya kesihatan yang serius dan mungkin mahal untuk diperbaiki.
Laporan Geologi
Kawasan yang tertakluk kepada gempa bumi mungkin memerlukan laporan tanah dan / atau laporan geologi untuk menilai risiko kerosakan yang serius terhadap harta benda sekiranya berlaku bencana tersebut. Anda mungkin juga ingin mempertimbangkan laporan banjir. Jika rumah terlalu cenderung untuk banjir, anda tidak akan dapat mendapatkan insiden pemilik rumah, yang bermaksud anda tidak boleh mendapatkan gadai janji. Dalam beberapa kes, membeli insurans banjir sebagai tambahan kepada insurans rumah anda akan menyelesaikan masalah ini. Di kawasan luar bandar, tinjauan tanah perlu dilakukan untuk mengesahkan sempadan harta tanah. Di kawasan bandar, sempadan cenderung menjadi sangat jelas.
Insurans Bahaya
Ini termasuk insurans pemilik rumah dan sebarang perlindungan tambahan yang diperlukan di kawasan geografi anda (seperti insurans banjir). Anda akan dikehendaki untuk memiliki insurans rumah sehingga hipotek anda dibayar. Jika anda ingin menyimpan beberapa dolar, pilihlah syarikat insurans anda sendiri dan belanja sekitar untuk mendapatkan kadar terbaik. Yang dipilih bank mungkin bukan yang anda mahukan.
Laporan Tajuk dan Insurans Tajuk
Kedua-dua laporan hakmilik dan insurans hakmilik dikehendaki oleh pemberi pinjaman anda. Walaupun mereka tidak, anda juga mahu mereka.
Laporan tajuk memastikan tajuk ke atas harta itu jelas - iaitu, tidak ada lien ke atas harta itu dan tiada siapa tetapi penjual mempunyai tuntutan kepada mana-mana bahagian daripadanya. Insurans tajuk melindungi anda dan pemberi pinjaman daripada sebarang cabaran undang-undang yang mungkin timbul kemudian jika sesuatu tidak muncul semasa carian tajuk.
Sekiranya terdapat sebarang kesalahan dengan tajuk (dikenali sebagai awan atau kecacatan), penjual perlu menetapkannya supaya jualan dapat diteruskan atau membiarkan anda pergi. Bergantung pada tempat anda tinggal, syarikat escrow dan syarikat tajuk mungkin satu dan sama.
Laluan Berjalan Akhir
Adalah idea yang baik untuk memeriksa semula harta tersebut sebelum menutup untuk memastikan tiada kerosakan baru yang berlaku dan penjual telah meninggalkan item yang dinyatakan dalam perjanjian pembelian seperti peralatan atau lekapan.
Pada ketika ini, anda mungkin tidak akan dapat keluar sekiranya rumah tersebut telah mengalami kerosakan yang serius. Walau bagaimanapun, ia tidak pernah didengar oleh pembeli kecil untuk menekan ejennya untuk membatalkan perjanjian itu dengan sesuatu yang tidak penting.
Borang HUD-1
Sekurang-kurangnya satu hari sebelum penutupan, anda akan menerima borang HUD-1 atau penyata terakhir terma pinjaman dan kos penutupan. Bandingkan dengan anggaran yang anda tunaikan sebelum ini. Kedua-dua dokumen tersebut mestilah serupa. Mencari yuran yang tidak perlu, tidak dijangka atau berlebihan serta kesilapan yang jelas.
Tutup Escrow
Proses penutupan agak berbeza mengikut keadaan, tetapi anda perlu menandatangani satu tan kertas kerja; mengambil masa anda dengan dan membaca dengan teliti. Penjual akan mempunyai kertas untuk menandatangani juga. Selepas semua kertas ditandatangani, pegawai escrow akan menyediakan suatu surat ikatan baru yang menamakan anda sebagai pemilik harta dan menghantarnya ke perakam daerah. Anda akan menghantar cek juruwang atau menguruskan pemindahan kawat untuk membayar kos pendahuluan dan penutupan anda, dan pemberi pinjaman anda akan menyalurkan dana pinjaman anda ke escrow sehingga penjual dan, jika berkenaan, pemberi pinjaman penjual, boleh dibayar.
12 Langkah Menutup Tawaran Harta Tanah
Garisan bawah
Ejen anda akan mengawasi keseluruhan proses ini, jadi jangan terlalu prihatin jika anda tidak memahami setiap butiran. Walau bagaimanapun, dalam apa-apa urus niaga di mana anda meletakkan begitu banyak pada baris kewangan, adalah idea yang baik untuk mempunyai sekurang-kurangnya idea asas tentang apa yang sedang berlaku supaya anda tidak akan mengambil kesempatan. (Untuk bacaan berkaitan, lihat "Memahami Proses Escrow dan Keperluan")
