Walaupun terdapat tanda-tanda pasaran perumahan yang perlahan, Goldman Sachs berpendapat bahawa kadar faedah yang lebih rendah akan meningkatkan pelaburan kediaman sepanjang separuh kedua tahun 2019. Kedua-dua pelaburan dan perumahan kediaman bermula merosot sepanjang separuh pertama tahun ini, tetapi kadar gadai janji jatuh dan Pemotongan kadar faedah baru Federal Reserve akan membantu merangsang permintaan perumahan, kata penganalisis Goldman dalam nota baru-baru ini.
Mengetahui bahawa, "homebuilding telah agak lemah daripada yang kita jangkakan, dan nampaknya berhadapan dengan beberapa kekurangan yang akan sekurang-kurangnya sebahagiannya berterusan, " penganalisis yang diketuai oleh ahli ekonomi Jan Hatzius, tetap optimis mengenai prospek pertumbuhan sektor masa depan. "Model kami menunjukkan pemulihan yang sihat kepada kadar pertumbuhan pelaburan kediaman sebanyak 4% pada 2019H2, " tulis Hatzius.
Satu pemulihan dalam pasaran perumahan akan membantu stok semula rumah mengekalkan perhimpunan mereka menjelang separuh pertama tahun ini. SPDR S & P Homebuilders ETF (XHB) naik hampir 27% pada tahun ini berbanding keuntungan S & P 500 sebanyak 15%. Saham homebuilder individu seperti M / I Homes Inc. (MHO) dan LGI Homes Inc. (LGIH) lebih daripada 70% untuk tahun ini, sementara KB Home (KBH) dan DR Horton Inc. (DHI) %, dan PulteGroup Inc. (PHM) hampir 28%.
Apa Ia Berarti untuk Pelabur
Kadar gadai janji yang lebih rendah akan membawa peningkatan dalam permintaan untuk perumahan, yang merupakan sektor ekonomi yang paling sensitif kepada perubahan kadar faedah. Sejak kejatuhan lepas, kadar gadai janji telah jatuh 125 bps. Kadar pada gadai janji tetap 30 tahun telah menurun dari puncak 4.94% pada November kepada 3.60% lebih baru-baru ini, menurut data dari agensi gadai janji Freddie Mac, setiap CNBC.
Kesan stimulasi kadar yang lebih rendah pada permintaan untuk perumahan akan melalui dua saluran berasingan. Saluran jelas adalah bahawa kadar gadai janji yang lebih rendah membuat kos pembiayaan pembelian rumah baru lebih murah; oleh itu peningkatan permintaan. Saluran kedua berlaku melalui kos yang lebih rendah kepada pemilik rumah yang sedia ada untuk membiayai semula gadai janji mereka pada kadar yang lebih rendah. Kos yang lebih rendah menghasilkan kesan kekayaan yang merangsang perbelanjaan penggunaan dan mekanisme maklum balas positif seterusnya di pasaran perumahan.
Walau bagaimanapun, pada masa yang sama, kadar yang lebih rendah telah gagal untuk memberi rangsangan yang tinggi untuk perumahan. Pelaburan kediaman mengalami gangguan yang paling teruk sejak Kemelesetan Besar 2007-2009, yang telah berkontrak untuk enam suku berturut-turut sekarang. Perumahan mulai turun 4.0% pada bulan Julai kepada kadar tahunan yang disesuaikan pada musim 1, 191 juta unit, dan angka untuk bulan Jun disemak semula ke bawah. Ahli ekonomi yang ditinjau oleh Reuters menjangkakan perumahan mula meningkat pada bulan Julai kepada kadar 1.257 juta unit, menurut CNBC.
Satu penjelasan mengenai kegagalan permintaan perumahan untuk bertindak balas terhadap kadar faedah yang lebih rendah adalah peningkatan prospek ekonomi. Sesungguhnya, jika kadar faedah yang lebih rendah adalah hasil daripada langkah dasar yang khusus bertujuan untuk bertindak balas terhadap ketidakpastian ekonomi, maka isyarat negatif bahawa penghantaran kadar yang lebih rendah mungkin lebih berkuasa daripada kesan rangsangan positif terhadap kadar yang lebih rendah itu sendiri. Homebuilders berfikir bahawa itu adalah alasan besar kenapa permintaan perumahan tidak dijemput.
Tetapi Goldman mempunyai satu lagi penjelasan-ketakutan. Kesan perubahan kadar faedah biasanya tidak dirasakan dengan serta-merta, tetapi boleh mengambil beberapa bulan jika tidak bertahun-tahun sebelum mereka mengerjakan kesannya terhadap kegiatan ekonomi. "Anggaran jangka masa antara perubahan kadar faedah dan aktiviti perumahan menunjukkan sebahagian besar rangsangan itu belum datang, " tulis Hatzius.
Terdapat beberapa tanda positif yang mencadangkan hipotesis lag-respons Goldman mungkin betul. Permit bangunan, yang lemah pada kebanyakan tahun, melonjak 8.4% kepada kadar 1.336 juta unit pada bulan Julai. Itulah keuntungan terbesar untuk permit sejak Jun 2017. Lebih banyak positif seperti itu mungkin disimpan kerana kesan penurunan kadar faedah Rizab Persekutuan pada akhir bulan lepas perlahan-lahan berjalan melalui ekonomi, dan lebih banyak potongan kadar dijangka sebelum tahun itu.
Melihat ke hadapan
Walaupun terdapat tanda-tanda kehidupan, Goldman menjangkakan beberapa masalah perumahan yang berlanjutan, termasuk pencairan insentif cukai bagi perumahan yang ditanggung oleh pemilik, pasaran buruh pembinaan yang ketat, dan kenaikan harga tanah, pembangunan, hak dan kos pengawalseliaan yang lain. Kita boleh menambah kemungkinan kemelesetan di tengah-tengah perang perdagangan Presiden Trump dengan China.
