Salah satu keputusan kewangan terbesar yang dibuat oleh orang ramai adalah untuk membeli rumah. Mengapa begitu banyak orang membuat komitmen kewangan yang besar ketika menyewa lebih murah dan merupakan kewajiban yang lebih pendek dan lebih fleksibel?
Salah satu sebabnya adalah bahawa homeownership membolehkan individu untuk membina ekuiti dan mengurangkan faedah gadai janji daripada cukai mereka, yang menjadikannya satu rehat cukai terbesar yang ada. Terdapat juga kelebihan melabur di sebuah rumah yang diharapkan dapat meningkatkan nilai dari semasa ke semasa. Terdapat juga manfaat tidak ketara seperti mempunyai kawalan yang lebih besar terhadap pengubahsuaian.
Apabila seorang individu membeli rumah, pembayaran bulanan mereka meningkat, tetapi memiliki rumah anda boleh memberi ganjaran jika keputusan yang tepat dibuat dari awal.
Langkah Pertama: Menghapuskan Hutang yang Ada
Penyediaan yang betul adalah setengah pertempuran untuk memenuhi syarat untuk gadai janji. Perkara pertama yang perlu dilakukan peminjam ialah memperoleh salinan laporan kredit mereka untuk menentukan skor FICO mereka dan kelayakan kredit mereka. Pada tahun 2018, Pentadbiran Perumahan Persekutuan, atau FHA, memerlukan skor kredit sekurang-kurangnya 500 untuk pinjaman FHA; Walau bagaimanapun, banyak pemberi pinjaman memerlukan skor 620-640. Jika skor anda rendah, anda harus cuba memperbaikinya dengan mengekalkan baki rendah pada kad kredit, membayar bil tepat pada waktunya, dan membayar hutang bunga tinggi anda. Jangan tutup kad kredit yang tidak digunakan, kerana berbuat demikian boleh menjejaskan skor FICO anda dan nisbah penggunaan kredit anda (untuk lebih lanjut mengenai nisbah ini baca " Nisbah Pemanfaatan Kredit" ). Cukup keseimbangan. Juga, semak apa-apa kesilapan atau percanggahan dengan pelaporan kreditur anda dan buatnya diperbetulkan.
Pada masa yang sama, anda harus menyimpan wang sebanyak mungkin untuk bayaran pendahuluan anda. Walau bagaimanapun, membayar hutang kadar faedah tinggi adalah lebih penting. Mana-mana kadar kad kredit yang mempunyai kadar faedah lebih daripada dua kali kadar utama adalah terlalu tinggi. Sebagai contoh, jika kadar perdana semasa ialah 6%, anda perlu cuba untuk membayar semua kad kredit anda dengan kadar faedah sebanyak 12% atau lebih, atau mencari pemberi pinjaman lain dengan kadar yang lebih baik untuk memindahkan hutang anda.
Langkah Dua: Belanja untuk Peminjam
Sebaik sahaja skor kredit anda adalah di mana anda mahu, anda harus berbelanja untuk pemberi pinjaman. Dengan mengandaikan anda adalah prospek yang baik, biarkan tiga atau empat peminjam bersaing untuk perniagaan anda. Jangan berikan kelulusan setiap pemberi pinjaman untuk mengakses laporan kredit anda. Dapatkan salinan pendahuluan dari "anggaran murni" (bentuk HUD-1) dan analisis setiap pertuduhan. Hanya apabila anda telah memilih pemberi pinjaman sekiranya anda membenarkan mereka menyemak kredit anda.
Yuran pemberi pinjaman kepada peminjam adalah sangat kreatif dan berubah-ubah. Yuran seperti asal pinjaman, yuran pemprosesan. dan yuran pengunderaitan sering boleh dirundingkan oleh sekurang-kurangnya 50% atau dikecualikan oleh pemberi pinjaman jika mereka mahukan perniagaan anda. Elakkan mata jika anda boleh. Apabila anda membayar mata, anda membayar faedah (1 mata = 1 peratus) di muka sekaligus untuk mendapatkan kadar yang lebih rendah pada gadai janji kadar tetap anda, yang pada asasnya meningkatkan jumlah bayaran pendahuluan anda. Mata adalah caj tambahan yang tidak perlu oleh pemberi pinjaman. Tidak mahu membayar yuran ini, atau mengambil perniagaan anda di tempat lain.
Dalam sesetengah kes, ia mungkin berbaloi untuk menyewa seorang peguam hartanah yang boleh mengenal pasti kos yang tidak diperlukan. Ejen harta tanah yang berpengetahuan juga boleh membimbing anda tentang kos yang biasa dan yang berpotensi dihapuskan. Sebagai contoh, kos judul di negeri Florida adalah tanggungjawab pembeli (kecuali penjual bersetuju untuk mengambil kos), jadi anda perlu tahu bahawa kos-kos ini sepatutnya muncul pada anggaran niat baik anda. Jika pemberi pinjaman anda adalah pemberi pinjaman luar negara, mereka mungkin mempunyai yuran yang berbeza (yang biasanya melebihi $ 1, 000) dan mungkin muncul sebagai kos kejutan pada pernyataan penyelesaian HUD-1 sebelum tutup.
Mengapa Peminjam Cinta PMI
Peminjam boleh menjadi mangsa pembeli rumah kali pertama. Kebanyakan pemberi pinjaman mengenakan insurans hipotek swasta (PMI) sekiranya anda gagal membuat bayaran awal sebanyak 20% atau lebih di rumah anda. Insurans ini melindungi pemberi pinjaman, bukan anda, sekiranya berlaku kegagalan pinjaman. Secara umumnya, pemberi pinjaman akan mempertimbangkan pinjaman yang dibiayai lebih daripada 80% daripada nilai rumah yang lebih tinggi daripada risiko lalai dan memerlukan pembayaran PMI. Hanya berapa bayaran ini untuk PMI? Sekiranya anda memohon pinjaman bernilai $ 200, 000 dengan bayaran pendahuluan 10 peratus, anda boleh mengharapkan untuk membayar sekurang-kurangnya $ 100 sebulan untuk pembayaran PMI. Ia tidak luar biasa untuk melihat bayaran PMI dalam lingkungan $ 150 hingga $ 200 sebulan.
Langkah Tiga: Datanglah dengan Bayaran Down
Apa yang boleh anda lakukan jika anda tidak mampu membayar balik 20% ke atas pinjaman rumah anda? Jika anda melihat rumah $ 200, 000 dan anda mempunyai $ 10, 000 untuk bayaran pendahuluan, kebanyakan peminjam akan memerlukan pembayaran PMI jika anda tidak meletakkan sekurang-kurangnya $ 40, 000 di rumah (bayaran pinjaman / pinjaman telah dikecualikan daripada pengiraan pinjaman kami). Bagi kebanyakan pembeli rumah yang pertama kali, bayaran pendahuluan $ 40, 000 adalah daripada soalan.
Walau bagaimanapun, anda boleh cuba "memulangkan" pinjaman anda jadi dua peminjam mengambil bahagian dalam pinjaman. Ini mungkin menyerupai pelan jenis 80-15-5: anda membiayai 80% pada gadai janji utama, 15% pada gadai janji kedua atau pinjaman ekuiti rumah, dan 5% sebagai bayaran pendahuluan anda. Dengan menggunakan pinjaman ekuiti rumah ditambah dengan bayaran pendahuluan anda, anda boleh memanfaatkan jumlah tersebut terhadap harga pembelian rumah anda dan menampung keperluan bawah 20%, dengan itu mengelakkan PMI. Pinjaman ekuiti rumah atau kedua kemungkinan besar akan mempunyai kadar yang berubah-ubah atau kadar yang lebih tinggi daripada gadai janji utama anda, jadi anda perlu mengawasi pinjaman ini dan cuba membayarnya terlebih dahulu. Faedah dari pinjaman ekuiti rumah juga dikenakan potongan cukai pajak persekutuan AS (hutang ekuiti rumah tertakluk kepada siling $ 100, 000 untuk deduktif).
Jenis Pinjaman
Pinjaman kadar tetap 30 tahun adalah pinjaman gadai janji yang paling biasa kerana kadar faedah tidak berubah sepanjang hayat pinjaman. Kebanyakan pemilik rumah lebih suka jenis pinjaman ini kerana pembayaran bulanan mereka akan tetap stabil selama bertahun-tahun. Pinjaman tetap selama 15 tahun menjadi lebih popular kerana ia mengurangkan tempoh masa pinjaman, yang mengurangkan jumlah faedah yang dibayar sepanjang hayat pinjaman. Pinjaman jangka pendek ini biasanya mempunyai kadar faedah yang lebih tinggi kerana pemberi pinjaman memberi kesempatan untuk menghasilkan wang, terutama jika tingkat suku bunga meningkat.
Kadar gadai janji boleh laras (ARM) menawarkan kadar faedah yang rendah untuk tempoh masa. Kadar faedah boleh diselaraskan setiap tahun atau mereka mungkin disenaraikan sebagai "3-1, " "5-1, " "7-1, " atau sesuatu yang serupa. Di bawah pinjaman kadar larasan "7-1", amaun pinjaman akan ditetapkan untuk tujuh tahun pertama dan kemudiannya akan diselaraskan pada tahun kelapan berdasarkan keadaan pasaran semasa, yang biasanya berdasarkan satu tahun Indeks Perbendaharaan. Pada mulanya, kadar faedah pada ARM boleh di mana saja dari satu hingga tiga mata peratusan di bawah gadai janji tetap konvensional dan kemudian biasanya diselaraskan setiap tahun selepas tamat tempoh tetap. Sama ada ARM yang sesuai untuk anda kerap bergantung kepada berapa lama anda merancang untuk tinggal di rumah. Dalam kes "7-1, " jika anda hanya merancang untuk tinggal di rumah selama tujuh tahun, ini mungkin pinjaman yang sempurna untuk anda. Walau bagaimanapun, jika anda bercadang untuk tinggal di rumah untuk lebih lama dan kadar faedah mula meningkat; pembayaran bulanan anda boleh meningkat dengan ketara.
Garisan bawah
Memerlukan usaha tambahan untuk mengkaji penyata penyelesaian HUD-1 sebelum tarikh tutup rumah baru anda; angka-angka yang disenaraikan di sana sepadan dengan yang telah diberikan kepada anda berdasarkan anggaran niat baik. Sekiranya angka itu dinaikkan, atau anda melihat caj baru, hubungi pemberi pinjaman dan minta mereka menjelaskan atau membetulkan kesilapan. Pembelian rumah adalah komitmen jangka panjang, jadi pastikan anda memahami sepenuhnya semua terma pinjaman anda dan jangan terlepas pandang apa-apa caj tersembunyi yang anda boleh menyesal nanti.
