Kepercayaan pelaburan hartanah (REITs) memiliki bakul hartanah, mulai dari pusat membeli-belah ke pawagam, bangunan apartmen ke taman pejabat, hotel ke hospital. REIT mungkin pakar dalam sektor hartanah tertentu, atau ia boleh mempelbagaikan ke dalam pelbagai jenis harta benda. Melabur dalam REITs adalah menarik untuk beberapa sebab, terutamanya untuk pelabur berorientasikan pendapatan. Dan sementara terdapat risiko semasa untuk pasaran REIT secara keseluruhan, selama jangka panjang, REIT telah terbukti menjadi pemenang.
Apa yang perlu dicari dalam REIT
Bagi pelabur runcit, REIT mempunyai beberapa kelebihan berbanding melabur dalam hartanah itu sendiri. Pertama sekali, pelaburan anda adalah cair. Anda boleh membeli dan menjual saham REIT, yang perdagangan seperti saham di bursa. Saham REIT mempunyai minimum pelaburan yang rendah, juga; melabur secara langsung dalam harta sebenar sering memerlukan komitmen yang lebih besar.
REIT menjana pendapatan daripada sewa dan pajakan hartanah yang mereka miliki. Majoriti (90%) daripada pendapatan bercukai REIT mesti dikembalikan kepada pemegang saham dalam bentuk dividen. Akibatnya, pelabur sering bergantung kepada REIT sebagai pembekal aliran tunai yang mantap, walaupun saham itu juga boleh menghargai nilai jika pegangan harta tanah dilakukan.
Apabila anda bersedia untuk melabur dalam REIT, cari pertumbuhan pendapatan, yang berpunca daripada pendapatan yang lebih tinggi (kadar penghunian yang lebih tinggi dan sewa yang lebih tinggi), kos yang lebih rendah, dan peluang perniagaan baru. Ia juga penting bahawa anda menyelidik pasukan pengurusan yang mengawasi harta REIT. Pasukan pengurusan yang baik akan mempunyai keupayaan untuk menaik taraf kemudahan dan meningkatkan perkhidmatan bangunan kurang dimanfaatkan, peningkatan permintaan.
Peringatan REIT
Adalah penting bahawa anda tidak memikirkan REIT sebagai aset pelaburan dalam diri mereka. Anda perlu melihat trend industri sebelum menentukan jenis REIT yang terbaik untuk portfolio anda.
Sebagai contoh, lalu lintas pusat telah merosot disebabkan peningkatan populariti belanja dalam talian dan penurunan kejiranan pinggir bandar (ini adalah kali pertama sejak tahun 1920-an bahawa pertumbuhan bandar telah melebihi pertumbuhan pinggir bandar). Oleh itu, REITs yang terdedah dengan ketat atau banyak kepada pusat membeli akan memberikan lebih banyak risiko daripada mereka yang melabur di lain-lain hartanah.
Atau ambil hotel. Untuk melabur dalam REIT yang memberi tumpuan kepada mereka adalah untuk melabur dalam industri pelancongan. Walaupun industri mungkin berfungsi dengan baik pada saat tertentu, hotel berpotensi terjejas oleh perjalanan perniagaan yang semakin berkurangan memandangkan syarikat mencari cara untuk mengurangkan kos, dan persidangan web menjadi lebih biasa.
Dari segi trend ekonomi umum, inflasi yang rendah dan kekurangan kadar upah - seperti yang pernah dialami oleh AS pada tahun 2000 - sering membatasi potensi pertumbuhan untuk REIT, memandangkan mereka meletakkan peredam pada kenaikan sewa. Walaupun demikian, REITs telah menunjukkan prestasi yang baik dalam menghadapi masalah ini.
REIT jauh berfikir
Kuncinya adalah untuk melihat ke hadapan. Sebagai contoh, ribuan tahun memberi kehidupan bandar kepada kehidupan pinggir bandar, trend yang membawa kepada kemerosotan lalu lintas di pusat bandar dan peningkatan dalam runcit jalanan (jalur membeli-belah bandar yang diikat oleh runcit atau peruncit utama lain). Satu REIT melihat tren awal dan telah menetapkan dirinya dengan sewajarnya.
Acadia Realty Trust (AKR) memberi tumpuan kepada kawasan bandar yang mempunyai halangan yang tinggi untuk kemasukan yang dibekalkan bekalan dan penduduk yang ramai. Ia juga mengambil pendekatan yang tidak jatuh cinta dengan satu peruncit tertentu, kerana peruncit popular hari ini mungkin tidak menjadi peruncit popular esok. Sebaliknya, ia melabur di jalan, blok, atau bangunan, membolehkan ia sentiasa membuat penyesuaian supaya peruncit panas di tempat. Tetapi yang paling penting di sini ialah dengan melabur secara besar-besaran di runcit jalanan, Acadia Realty Trust telah melihat ke bawah jalan, secara literal, lebih daripada rakan-rakannya. Dengan cap pasaran sebanyak $ 2.30 bilion, REIT mempunyai 84 hartanah dalam portfolio terasnya, berjumlah 4.2 juta kaki persegi; pada Oktober 2018, ia mempunyai hasil dividen sebanyak 3.6%.
Garisan bawah
Walaupun kelebihannya, tiada siapa yang perlu melabur semata-mata dalam REIT. Seperti mana-mana kelas aset, ini harus sentiasa menjadi sebahagian daripada portfolio pelbagai.
