Apakah Pendekatan Pendapatan?
Pendekatan pendapatan, yang kadang-kadang dirujuk sebagai pendekatan permodalan pendapatan, adalah sejenis kaedah penilaian hartanah yang membolehkan para pelabur untuk menganggarkan nilai sesuatu harta berdasarkan pendapatan yang menghasilkan harta. Ia digunakan dengan mengambil pendapatan operasi bersih (NOI) dari sewa yang dipungut dan membahagikannya dengan kadar permodalan.
Pendekatan Pendapatan
Bagaimana Pendekatan Pendapatan berfungsi
Pendekatan pendapatan biasanya digunakan untuk hartanah menghasilkan pendapatan dan merupakan salah satu daripada tiga pendekatan popular untuk menilai hartanah. Yang lain adalah pendekatan kos dan pendekatan perbandingan. Pendekatan pendapatan untuk penilaian hartanah adalah serupa dengan aliran tunai diskaun (DCF) untuk kewangan. Pendekatan pendapatan merosot nilai masa depan sewa oleh kadar permodalan.
Apabila menggunakan pendekatan pendapatan untuk membeli harta sewa, pelabur menganggap jumlah pendapatan yang dijana dan faktor-faktor lain untuk menentukan berapa harta boleh dijual di bawah keadaan pasaran semasa. Sebagai tambahan untuk menentukan sama ada pelabur boleh mendapat keuntungan dari harta sewa, pemberi pinjaman akan ingin mengetahui kemungkinan potensi pembayaran balik jika ia memberi pinjaman kepada pelabur.
Daripada tiga kaedah untuk menilai hartanah, pendekatan pendapatan dianggap paling terlibat dan sukar.
Pertimbangan Khas
Apabila menggunakan pendekatan pendapatan untuk membeli harta sewa, pelabur juga harus mempertimbangkan keadaan harta tersebut. Potensi pembaikan besar yang mungkin diperlukan dapat mengurangkan keuntungan masa depan.
Di samping itu, pelabur harus mempertimbangkan bagaimana efisyen harta itu beroperasi. Sebagai contoh, tuan tanah boleh memberikan pengurang sewa penyewa dalam pertukaran untuk menyelesaikan kerja halaman atau tanggungjawab lain. Mungkin penyewa khusus menghadapi kesulitan ekonomi yang perlu berubah dalam beberapa bulan akan datang, dan tuan tanah tidak mahu mengusir mereka. Sekiranya sewa yang dikutip tidak melebihi perbelanjaan semasa, pelabur kemungkinan besar tidak akan membeli harta tersebut.
Dengan pendekatan pendapatan, kadar cap dan anggaran nilai mempunyai hubungan songsang-menurunkan kadar cap meningkatkan nilai anggaran
Seorang pelabur juga mesti memastikan bilangan purata rata-rata kosong pada bila-bila masa. Tidak menerima sewa penuh dari setiap unit akan menjejaskan pendapatan pelabur dari harta tersebut. Ini amat penting jika harta memerlukan banyak pembaikan dan banyak unit kosong-mencadangkan kadar penghunian yang rendah. Jika unit-unit tidak diisi secara tetap, kutipan sewa akan lebih rendah daripada yang mungkin, dan pembelian harta itu mungkin tidak berada pada kepentingan terbaik pelabur.
Takeaways Utama
- Pendekatan pendapatan adalah kaedah penilaian harta tanah yang menggunakan pendapatan harta yang dihasilkan untuk menganggarkan nilai saksama. Ia dikira dengan membahagikan pendapatan operasi bersih dengan kadar permodalan. Pembeli harus memberi perhatian khusus kepada keadaan harta, kecekapan operasi, dan kekosongan apabila menggunakan pendekatan pendapatan.
Contoh Pendekatan Pendapatan
Dengan pendekatan pendapatan, seorang pelabur menggunakan jualan pasaran sebanding untuk memilih kadar permodalan. Sebagai contoh, ketika menilai bangunan unit empat unit di daerah tertentu, pelabur melihat harga jualan baru-baru ini sifat serupa di daerah yang sama. Selepas mengira kadar permodalan, pelabur boleh membahagikan NOI hartanah sewa mengikut kadar tersebut. Sebagai contoh, harta dengan pendapatan operasi bersih (NOI) sebanyak $ 700, 000 dan kadar permodalan yang dipilih sebanyak 8% bernilai $ 8.75 juta.
