Isi kandungan
- Apakah Leverage?
- Cara untuk Mengakses Leverage
- Contoh Pengambilan
- Bahaya Leverage
- Kesalahan yang Menerima Banyak Hartanah
- Mengelakkan Risiko Leveraging
- Garisan bawah
Melabur dalam hartanah telah menjadi cara yang popular untuk mempelbagaikan portfolio pelaburan anda. Di mana-mana sahaja kita melihat, kita sentiasa diingatkan tentang manfaat membeli harta benda, dari banyak infomersial mengenai seminar hartanah, atau rumah menunjukkan bahawa nilai yang luar biasa untuk menguruskan atau membalik harta sewa.
Tetapi tidak begitu mudah. Lagipun, membeli harta sewa tidak seperti melabur dalam stok-anda tidak boleh meletakkan sedikit di sini dan di sana dan menjadi pemilik harta. Anda memerlukan modal untuk membuat pembelian itu. Dan prosesnya boleh menjadi panjang dan menarik. Belum lagi semua risiko yang terlibat, terutamanya jika anda tidak melakukan penyelidikan anda. Tetapi adakah cara untuk masuk ke pasaran dengan meningkatkan nilai bersih anda? Cuba gunakan leverage untuk kelebihan anda. Dengan melakukan ini, anda boleh meletakkan sedikit wang, dan menggunakan hutang untuk membantu anda menyedari pulangan.
Baca terus untuk mengetahui lebih lanjut mengenai bagaimana anda boleh menggunakan leverage untuk meningkatkan nilai bersih hartanah anda, serta beberapa risiko yang terlibat. (Untuk lebih lanjut, lihat Investopedia Worth Worth Tracker.)
Takeaways Utama
- Leverage menggunakan modal atau hutang yang dipinjam untuk meningkatkan potensi pulangan pelaburan. Di hartanah, cara yang paling biasa untuk memanfaatkan pelaburan anda adalah dengan wang anda sendiri atau melalui gadai janji. Berprestasi bekerja untuk kelebihan anda apabila nilai harta tanah meningkat, tetapi juga boleh membawa kepada kerugian jika penurunan nilai. Elakkan daripada memanfaatkan risiko dengan membuat keputusan pelaburan yang baik dan menyatukan pembayaran hipotek, kekosongan jawatan, dan ekonomi yang sukar.
Apakah Leverage?
Leverage adalah penggunaan pelbagai instrumen kewangan atau modal yang dipinjam - dalam kata lain, hutang-untuk meningkatkan potensi pulangan pelaburan. Ia biasanya digunakan di Wall Street dan Main Street apabila bercakap mengenai pasaran hartanah. Leverage adalah teknik yang digunakan oleh kedua-dua orang dan syarikat untuk mengembangkan potensi pulangan, sementara sama-sama memperluas kelemahan dari setiap risiko yang terlibat jika hal-hal tidak berhasil.
Walaupun potensi untuk pulangan yang baik adalah mungkin-seperti apabila harga hartanah naik-menggunakan leverage boleh menjadi pedang bermata dua. Ini kerana ia juga boleh menyebabkan kerugian jika pelaburan bergerak ke arah yang bertentangan. Dalam kes harga hartanah, kerugian berlaku apabila harga menurun.
Cara untuk Mengakses Leverage
Cara paling mudah untuk mengakses leverage adalah dengan menggunakan wang anda sendiri. Dalam kes gadai janji, pembayaran awal 20% standard akan menjadikan anda 100% rumah di mana anda ingin hidup. Sesetengah program pembiayaan membolehkan anda meletakkan lebih sedikit wang ke bawah.
Leverage: Meningkatkan Nilai Harta Tanah Anda Sebenarnya
Contoh Pengambilan
Pertimbangkan keperluan pembelian hartanah yang sama dengan bayaran pendahuluan sebanyak 20%. Itulah $ 100, 000 pada harta $ 500, 000. Dengan meletakkan hanya 20% daripada wang itu dan meminjam yang lain, pembeli pada dasarnya menggunakan peratusan yang agak kecil daripada dana sendiri untuk membuat pembelian. Oleh itu, majoriti diberikan oleh pemberi pinjaman. Itulah sebabnya pelabur hartanah sering merujuk kepada baki 80% harga belian sebagai wang orang lain.
Mari kita anggap harta itu menghargai pada kadar 5% setahun. Ini bermakna nilai bersih peminjam meningkat kepada $ 525, 000 hanya dalam 12 bulan. Membandingkan keuntungan ini untuk keuntungan daripada pembelian yang dibuat secara terang-terangan, tanpa sebarang pinjaman, menekankan nilai strategi memanfaatkannya. Contohnya, peminjam yang sama boleh menggunakan $ 100, 000 untuk membuat pembelian penuh sebanyak $ 100, 000 harta.
Dengan mengandaikan kadar penghargaan 5% yang sama, nilai bersih pembeli dari pembelian pada semua wang tunai $ 100, 000 akan meningkatkan $ 5, 000 selama 12 bulan, berbanding $ 25, 000 untuk harta lebih mahal. Perbezaan $ 20, 000 menunjukkan potensi kenaikan nilai bersih yang disediakan melalui penggunaan leverage. Sekarang, gambaran bahawa kenaikan 5% setiap tahun selama 20 tahun. Dari masa ke masa, penggunaan leverage boleh memberi kesan yang sangat penting dan sangat positif terhadap nilai bersih anda.
Bahaya Leverage
Sekarang untuk berita buruk. Semua ini bagus, tapi ada kelemahan. Leverage boleh berfungsi terhadap anda, sama seperti ia boleh berfungsi dengan baik. Untuk menunjukkan bagaimana, mari kita semak semula contoh terdahulu kita. Jika anda menggunakan bayaran pendahuluan $ 100, 000 untuk membeli rumah $ 500, 000, dan harga hartanah di kawasan anda menurun secara berturut-turut selama beberapa tahun, leverage berfungsi sebaliknya. Selepas tahun pertama, harta $ 500, 000 anda boleh bernilai $ 475, 000, jika ia menyusut sebanyak 5%. Jika harga berterusan pada trajektori yang sama, harta anda boleh bernilai $ 451, 250-kerugian dalam ekuiti $ 48, 750.
Sama seperti leverage boleh berfungsi dengan nikmat anda, ia juga boleh berfungsi terhadap anda.
Di bawah senario harga penurunan harga 5% yang sama, jika $ 100, 000 itu digunakan untuk membeli semua wang tunai di rumah $ 100, 000, pembeli akan kehilangan hanya $ 5, 000 tahun pertama harga rumah jatuh-jauh lebih rendah daripada rumah yang lebih mahal itu.
Di pasaran hartanah di mana harga jatuh dengan ketara, pemilik rumah boleh berakhir dengan lebih banyak wang daripada rumah itu sebenarnya bernilai. Bagi pelabur, penurunan harga boleh mengurangkan atau menghapuskan keuntungan. Jika sewa jatuh juga, hasilnya boleh menjadi harta yang tidak boleh disewa dengan harga yang akan menampung kos gadai janji dan perbelanjaan lain. Jika anda merenung menjadi tuan rumah, terdapat banyak faktor yang perlu dipertimbangkan.
Kesalahan yang Menerima Banyak Hartanah
Masalahnya semakin besar apabila pelbagai unit terlibat, kerana pelabur hartanah komersil sering meletakkan sedikit sebanyak mungkin. Matlamatnya ialah memanfaatkan wang anda dengan menguasai 100% aset sementara hanya meletakkan 20% nilai. Pertimbangkan $ 500, 000 dalam contoh terdahulu kami. hanya katakan itu bangunan pangsapuri kecil. Memandangkan ia telah dibeli dengan $ 100, 000 sebagai bayaran pendahuluan, jika nilai bangunan menurun sebanyak 30%, harta itu bernilai hanya $ 350, 000, tetapi pelabur masih perlu membayar faedah dan pokok atas nilai penuh pinjaman $ 400, 000.
Sekiranya jumlah pelabur dalam penurunan sewa juga, hasilnya mungkin menjadi mungkir pada harta itu. Sekiranya pelabur menggunakan aliran tunai dari harta itu untuk membayar gadai janji ke atas harta lain, kehilangan pendapatan boleh menghasilkan kesan domino yang boleh berakhir dengan keseluruhan portfolio dalam merampas lebih satu pinjaman buruk pada satu harta.
Mengelakkan Risiko Leveraging
Sekarang bahawa anda telah belajar mengenai asas-asas penggunaan dalam hartanah serta beberapa perangkap, anda mungkin berpendapat bahawa mustahil untuk membuat pulangan yang baik menggunakan teknik ini. Jangan risau-hanya masalah menggunakan akal sehat. Seperti mana-mana pelaburan, hartanah datang dengan risiko. Walaupun anda boleh menggunakan leverage untuk kelebihan anda, terdapat beberapa perkara penting yang anda ingin pastikan anda mengelakkan untuk memberikan anda kelebihan yang lebih baik di pasaran.
Pertama, jangan mengandaikan apa yang akan berlaku sebelum ia berlaku. Anda tidak boleh selalu menggunakan prestasi lalu sebagai penunjuk tentang apa yang akan berlaku pada masa akan datang-terutamanya dengan pasaran perumahan. Jika anda melihat bahawa nilai harta telah meningkat di kawasan tertentu sebanyak 5% hingga 10% dalam tempoh masa tertentu, itu tidak bermakna mereka akan meneruskan jalan yang sama.
Seterusnya, belanjakan dengan sewajarnya dan ketahui apa yang sedang anda masuki. Jika anda meletakkan bayaran ke bawah yang lebih rendah, jumlah pinjaman anda akan lebih tinggi. Ini bermakna anda perlu membuat pembayaran gadai janji yang lebih besar. Anda mungkin perlu mengambil kira kadar kekosongan yang lebih rendah, ekonomi yang lebih sukar, penyewa yang buruk-kesemuanya akan jatuh pada anda. Pada akhirnya, anda masih bertanggungjawab untuk pembayaran gadai janji, jadi anda perlu memastikan anda dapat mengekalkan diri dalam keadaan apa pun.
Garisan bawah
Imej-imej pembelian yang sememangnya menarik perhatian orang-orang infomercials larut malam di mana ahli-ahli pawagam yang lantang mencadangkan bahawa anda boleh mendapatkan berjuta-juta dolar membeli hartanah tanpa wang. Walaupun mungkin, kami tidak mengesyorkan untuk pergi ke laluan ini.
Malangnya, anda tidak perlu. Cara-cara yang kurang eksotik untuk menggunakan leverage ada, membolehkan anda membeli hartanah dengan jumlah yang agak kecil-walaupun tidak ada wang sama sekali. Malah, walaupun mereka mungkin tidak memikirkannya sebagai leverage, kebanyakan orang berbuat demikian jika mereka mengeluarkan gadai janji apabila mereka membeli rumah. Mereka membayar balik pinjaman itu dalam tempoh beberapa tahun atau beberapa dekad, sambil menikmati penggunaan harta itu. Moral cerita adalah bahawa leverage adalah alat biasa yang berfungsi dengan baik - apabila digunakan dengan bijak.
