Sudah 10 tahun sejak kejatuhan Lehman Brothers dan krisis kewangan yang akan datang, dan ekonomi tampaknya berkembang pesat. Pasaran saham hanya menetapkan rekod untuk jangka panjang yang paling lama dalam sejarah moden selepas mencapai 3, 453 hari - hampir sembilan setengah tahun - tanpa pembetulan besar. Awal tahun ini, kadar pengangguran AS turun kepada 3.8%, yang rendah 18 tahun.
Perumahan adalah di tengah-tengah krisis yang menghasilkan Kemelesetan Besar. Tetapi sekarang, sebahagian besarnya, pasaran hartanah terlalu panas: Harga naik, inventori turun dan piawaian pemberhentian telah merosot, menjadikan lebih banyak orang mendapatkan gadai janji. Menurut catatan blog FICO Penyelidikan baru-baru ini, "Trend yang jelas pertama yang diperhatikan di sekitar gadai janji yang baru berasal adalah apabila kita jauh dari Kemelesetan Besar, kriteria penajajaminan seolah-olah telah merosot dan seksyen yang lebih luas pengguna memperoleh hipotek sebagai hasilnya."
Krisis Perumahan 101
Namun, ia telah menjadi 10 tahun untuk perumahan. Ingatlah amalan pemberian pinjaman yang tidak baik yang membantu mencetuskan krisis: Kesejahteraan perumahan dalam jangka hayat kepada para pemberi pinjaman yang bermotivasi untuk mengeluarkan pinjaman kepada sesiapa sahaja yang bersedia menandatangani garis putus-walaupun individu itu jelas tidak dapat membayar balik untuk mengisi inventori lebihan. Pinjaman NINJA, yang dikeluarkan kepada peminjam tanpa pendapatan, tiada pekerjaan dan tidak ada aset , berleluasa, dan gadai janji kadar mudah laras (ARM) 2/28 yang diluluskan secara meluas yang ditetapkan oleh peminjam sehingga gagal. Pinjaman-pinjaman ini memberikan peminjam kadar pasaran "penggoda" di bawah dua tahun pertama, selepas itu bunga melonjak ke tahap yang lebih tinggi, sering membuat bayaran tidak boleh dibeli.
Dari suku pertama tahun 2006 hingga 2012, gadai janji ARM subprima ini mempunyai kadar permulaan penangkapan yang lebih tinggi - setakat ini daripada pinjaman prima tetap, perdana ARM, pinjaman tetap subprima dan FHA, seperti yang ditunjukkan dalam carta berikut dari Persatuan Peminjam Gadai Janji. ARM Subprima juga mempunyai kadar kenakalan tertinggi dalam tempoh yang sama.
Hutang dari pinjaman ini dibebaskan ke dalam produk yang dilaburkan, termasuk sekuriti yang disokong gadai janji, yang dijual kepada bank, dana lindung nilai, syarikat insurans, dana pencen dan juga individu kaya. Apabila peminjam mula ingkar ke atas pinjaman mereka, ia adalah buruk kepada mana-mana institusi kewangan (atau individu) yang membeli atau menjual sekuriti yang disokong gadai janji. Kejatuhan ini membantu menaikkan keseluruhan industri kewangan. Pasaran saham terhempas, bank-bank gagal, harga perumahan bertaburan dan berjuta-juta orang kehilangan pekerjaan, kecacatan besar simpanan persaraan mereka dan rumah mereka.
Harga Rumah Hari Ini
Indeks harga rumah kebangsaan memuncak pada bulan April 2006, mencapai titik terendah pada Mac 2011 - kira-kira dua tahun selepas kemelesetan secara rasmi berakhir - dan kembali ke puncak pada Oktober 2017, menurut laporan khas dari syarikat data hartanah CoreLogic. Nevada menyaksikan kejatuhan terbesar semasa kemelesetan, dengan kemerosotan 60% dalam harga rumah. Arizona dan Florida tidak jauh di belakang, menurun 51% dan 50% masing-masing, seperti yang ditunjukkan dalam carta berikut dari CoreLogic, yang mendedahkan kejatuhan tertinggi dan terkecil kepada negeri terpilih.
"Selepas akhirnya mencapai tahap bawah pada 2011, harga rumah mula naik perlahan ke tempat kami sekarang, " kata Frank Nothaft, ketua ahli ekonomi di CoreLogic. "Permintaan yang lebih besar dan penawaran yang lebih rendah - serta pasaran pekerjaan yang berkembang pesat - telah memberikan sebahagian daripada pasaran perumahan yang paling teruk terjejas dalam harga rumah. Namun, ramai yang masih belum kembali ke tahap pra-kemalangan."
Walaupun banyak negeri telah pulih ke nilai pra-krisis mereka, itu bukan semua berita baik. Piawaian pemberian pinjaman yang stabil sejak krisis telah menjadikan sukar untuk mendapatkan gadai janji, yang, beberapa di dalam industri percaya, telah menyumbang kepada inventori yang lebih ketat dan harga yang jauh melampaui puncak pra-krisis mereka.
Menghadapi harga yang tinggi, piawaian pinjaman yang ketat dan persaingan daripada pembeli semua tunai, banyak pembeli rumah tidak mempunyai pilihan sekarang tetapi untuk menyewa. Di beberapa kawasan metro, termasuk San Francisco, hanya 25% penduduk mampu membeli rumah, menurut Institut Urban. Malah, peratusan penyewa di 50 bandar terbesar di Amerika Syarikat meningkat antara 2006 dan 2016, menurut laman web hartanah Zillow. Hari ini, peratusan penduduk yang sewa berada pada paras tertinggi sejak tahun 1965.
"Kami benar-benar dalam fasa mabuk, " kata Jonathan Miller, Ketua Pegawai Eksekutif penilaian hartanah dan firma perundingan Miller Samuel. "Hanya kerana kenaikan harga tidak bermakna kita sudah pulih. masih diputarbelitkan, dan itu disebabkan oleh keadaan kredit."
Keterlanjuran Tergantung pada Pasaran
Apabila pasaran perumahan memuncak pada bulan April 2006, hampir dua pertiga daripada kawasan metro yang paling ramai penduduk di Amerika Syarikat telah disenaraikan sebagai overvalued, dan hanya lima kawasan metro, hanya kira-kira 1%, dianggap kurang dinilai. Pada bulan Mac 2011, pasaran telah jatuh, dan hanya 27 pasaran - atau 7% kawasan metro yang paling ramai penduduk - dianggap terlalu tinggi. Hari ini (setakat Disember tahun 2017, data paling terkini tersedia), kawasan metro yang paling ramai penduduk di Amerika Syarikat adalah hampir dipecahkan antara pasaran yang dinilai rendah, terlebih nilai dan bernilai - pada "jangka panjang, mampan tahap, disokong oleh asas pasaran tempatan seperti pendapatan boleh guna, "menurut CoreLogic.
|
DIBERIKAN |
AT NILAI |
UNDERVALUED |
|
|
JAN '00: START |
6% |
87% |
7% |
|
NOV '06: PEAK |
67% |
32% |
1% |
|
MAR '11: TROUGH |
7% |
42% |
52% |
|
DEC '17: CURRENT |
33% |
35% |
32% |
Seperti biasa, kemampuan bergantung kepada pasaran. Sebagai contoh, Median bagi setiap nilai rumah kaki persegi di Manhattan, kira-kira 20 kali lebih tinggi daripada di tempat-tempat seperti Cleveland dan Detroit. Menurut laporan dari JPMorgan, harga yang tinggi kurang berkorelasi dengan hutang gadai janji dan lebih tertumpu di kawasan yang dibekalkan bekalan seperti New York City, Kawasan Teluk San Francisco, Boston, Seattle, Denver dan Portland, Ore. Brewing Krisis Perumahan? )
Ketersediaan Gadai Janji
Standard pemberian pinjaman telah merosot dalam beberapa tahun terakhir. Analisis yang diterbitkan oleh CoreLogic mengenai pinjaman yang konvensional yang konvensional mendapati bahawa pinjaman telah diluluskan untuk peminjam yang lebih berisiko - walaupun, dalam pemergian dari tahun-tahun sebelum krisis, peminjam perlu menyediakan dokumentasi penuh pendapatan dan kemampuan mereka untuk membayar balik. Sebagai contoh, Fannie Mae meningkatkan nisbah hutang kepada pendapatan (DTI) dari 45% kepada 50%, dan kedua-dua Fannie Mae dan Freddie Mac mula menerima hipotek dengan bayaran turun serendah 3% pada tahun-tahun kebelakangan ini. Hari ini, pengguna AS tidak terdedah kepada kadar yang berubah-ubah hampir sama seperti sebelum krisis, dan hanya kira-kira 15% daripada pasaran gadai janji tertunggak berada pada kadar laras. Walaupun positif ini, asal-usul gadai janji masih belum sampai ke peringkat pra-krisis mereka. (Lihat tutorial kami tentang Asas Gadai Janji .)
Garisan bawah
Harga yang tinggi dan kekurangan inventori, digabungkan dengan kredit gadai janji yang ketat dan menghancurkan hutang pinjaman pelajar, telah membawa kepada peralihan asas ke arah penyewaan. Sememangnya, pemilikan rumah di Amerika Syarikat memuncak pada 69% pada tahun 2004 dan, walaupun kenaikan harga baru-baru ini, kadarnya kekal pada 64%. Faktor lain juga telah menyumbang kepada peningkatan sewa, termasuk keutamaan pengguna dan keinginan untuk gaya hidup yang lebih fleksibel.
Sepuluh tahun selepas Kemelesetan Besar, ekonomi berkembang pesat dengan berjalannya pasaran lembu rekod, menggalakkan bilangan pengangguran dan semakin banyak pasaran hartanah yang telah pulih semula ke tahap pra-krisis. Walau bagaimanapun, walaupun landskap hartanah panas hari ini, terdapat banyak spekulasi bahawa satu lagi kemalangan pasaran hartanah semakin meningkat - tidak semestinya di peringkat kebangsaan, tetapi di kawasan metro menunjukkan kekurangan kemampuan dan harga rumah yang semakin meningkat.
artikel berkaitan
Macroeconomics
Kesan Kemelesetan Besar di Pasaran Perumahan
Pelaburan Harta Tanah
Resesi Perumahan Seterusnya pada tahun 2020, Ramalan Zillow
Ekonomi
Pelajaran Yang Dipelajari Dari Krisis Perbankan
Pelaburan Harta Tanah
Kebenaran Mengenai Harga Harta Tanah
Ekonomi
Bagaimanakah Buih Aset Menyebabkan Kemelesetan?
Pelaburan Harta Tanah
Apa yang Fannie Mae Do?
Pautan Rakan KongsiTerma Berkaitan
Definisi Bubble Perumahan Sebuah gelembung perumahan adalah lonjakan dalam harga rumah yang didorong oleh permintaan, spekulasi, dan kegembiraan, yang meletup ketika permintaan jatuh sementara kenaikan penawaran. lebih banyak kejatuhan Subprime Kemerosotan subprima merangkumi kemerosotan ekonomi dan pasaran berikutan ledakan perumahan dan payung pada tahun 2007 hingga 2009. Lebih Besar Definisi Kemelesetan Besar Kemelesetan Besar menandakan penurunan mendadak dalam aktiviti ekonomi pada akhir tahun 2000-an dan dianggap sebagai kemelesetan ekonomi terbesar sejak Kemurungan Besar. lebih lanjut Bagaimana Keuntungan Daripada Harta Tanah Harta Tanah adalah benar-benar, iaitu hartanah nyata yang terdiri daripada tanah serta apa-apa perkara di atasnya, termasuk bangunan, haiwan, dan sumber semula jadi. Lebih Memahami Sekuriti Bersandarkan Gadai Janji (MBS) Sekuriti yang disokong oleh gadai janji adalah pelaburan yang serupa dengan bon yang terdiri daripada sekumpulan pinjaman rumah yang dibeli dari bank yang mengeluarkannya. lebih banyak Krisis Kewangan Krisis kewangan adalah situasi di mana nilai aset jatuh dengan cepat dan sering dicetuskan oleh panik atau berjalan di bank. lebih lagi