Pelabur hartanah komersil yang suka pembiayaan hutang tetap kadang-kadang mendapati diri mereka perlu membayar denda pendahuluan apabila mereka menyelesaikan hutang mereka sebelum tarikh kematangan pinjaman mereka. Daripada pilihan prabayar yang berbeza, kekalahan adalah salah satu yang menawarkan fleksibiliti dan keuntungan kewangan yang berpotensi apabila kadar faedah meningkat.
Apakah Defeasance?
Defeasance, seperti namanya, adalah kaedah untuk mengurangkan yuran yang diperlukan apabila peminjam memutuskan untuk membuat pembayaran pinjaman hartanah komersial kadar tetap. Daripada membayar tunai kepada pemberi pinjaman, pilihan kekalahan membolehkan peminjam untuk menukar aset yang mengalirkan tunai lain untuk cagaran asal pinjaman.
Cagaran baru (biasanya sekuriti Perbendaharaan) biasanya kurang berisiko daripada aset hartanah komersial asal. Dalam senario ini, pemberi pinjaman jauh lebih baik kerana ia menerima aliran tunai yang sama dan sebagai balasan menerima pelaburan yang lebih baik dan disesuaikan dengan risiko. Walaupun manfaat kekalahan bagi pemberi pinjaman adalah jelas, peminjam juga boleh memberi manfaat dengan ketara. Sekiranya kadar faedah atas pinjaman meningkat kepada kadar yang lebih besar daripada gadai janji, peminjam boleh mencipta nilai dan meletakkan wang tunai di dalam kantong mereka pada prabayar. Kerana kekalahan adalah pilihan yang ditawarkan semasa rundingan pinjaman hartanah komersial, peminjam harus mempertimbangkannya untuk mengekalkan kemungkinan menciptakan nilai dengan pembiayaan mereka.
Rasional untuk Kekalahan
Pinjaman hartanah komersil yang berubah-ubah adalah satu kaedah yang sesuai untuk membiayai keperluan jangka pendek seperti pembinaan atau pembiayaan jambatan, yang dipinjamkan modal kepada pemilik hartanah dalam fasa pajakan; ia dibayar balik apabila harta akhirnya menghasilkan aliran tunai.
Walaupun risiko kadar faedah tinggi, dan tidak ada had kepada masalah kewangan, beberapa peminjam akan mengambil pembiayaan jangka panjang, pembiayaan berkadar. Ini sering berlaku apabila terdapat kebarangkalian yang tinggi bahawa harta dengan aliran tunai akan dijual sebelum pinjaman jatuh tempo.
Peminjam menggunakan pembiayaan kadar berubah untuk banyak sebab. Salah satu sebab utama adalah untuk menghindari penalti prabayar yang diperlukan oleh pemberi pinjaman pada pembayaran terdahulu hutang tetap. Mengenai pembiayaan kadar berubah, pemberi pinjaman tidak menanggung risiko pelaburan kerana kadar pinjaman terapung dengan pasaran. Apabila dibayar balik, dana itu kemudian dipinjamkan semula, pada kadar pasaran yang sama.
Risiko untuk Pemberi Pinjaman
Pembiayaan kadar tetap mempunyai potensi untuk mewujudkan kerugian kewangan atau pengurangan hasil pemberi pinjaman apabila modal dibayar balik dan kemudian dipinjamkan pada harga pasaran yang lebih rendah. Oleh kerana potensi risiko pelaburan semula, peminjam biasanya memerlukan beberapa jenis bayaran pendahuluan daripada mereka yang meminjam pada kadar tetap. Pada asalnya, peminjam menghendaki 'penyelenggaraan hasil', yang menentukan bahawa peminjam membayar perbezaan kadar (antara kadar pinjaman dan kadar pasaran semasa) ke atas modal prabayar untuk tempoh yang tinggal untuk tempoh pinjaman. Kerana terdapat peluang dan kos kewangan yang berkaitan dengan aset gadai janji yang baru, kekalahan telah dirancang sebagai cara untuk menghapuskan risiko pelaburan semula dan keperluan untuk meminjamkan semula modal prabayar.
Defeasance membolehkan peminjam menggantikan cagaran ke atas pinjaman mereka dengan aset yang menyediakan aliran tunai yang sama dengan pinjaman asal. Pertukaran aset ini membolehkan peminjam terus menerima hasil yang dijangkakan sepanjang tempoh pinjaman tanpa perlu mencari peluang pinjaman baru untuk menggantikan modal prabayar. Seperti yang dinyatakan sebelum ini, pertukaran aset yang kurang berisiko (Perbendaharaan AS di tempat harta komersil hartanah) mengurangkan risiko keseluruhan pelaburan pemberi pinjaman. Ini adalah manfaat yang lebih besar untuk institusi yang menjaminkan hipotek ini. Dengan meningkatkan kebarangkalian bahawa para pelabur akan menerima semua pembayaran bunga dan prinsipal yang dikontrakkan, kekalahan akan meningkatkan nilai sekuriti yang disokong dengan hipotek, serta keuntungan pemberi pinjaman.
Faedah dan Isu bagi Peminjam
Tidak seperti penyelenggaraan hasil, kekalahan menawarkan potensi kenaikan harga bagi peminjam apabila kadar pasaran meningkat di atas kadar pinjaman terkontrak. Penyelenggaraan hasil dirujuk sebagai penalti, kerana peminjam tertakluk kepada beberapa jenis pembayaran tanpa mengira arah arah mana harga pasaran bergerak. Ia biasanya berstruktur sebagai lebih besar daripada pengiraan penyelenggaraan hasil atau peratusan jumlah prabayar. Kerana kekalahan memerlukan pembelian bon Perbendaharaan, pergerakan kadar terus memberi kesan kepada kos aset-aset ini dan menentukan sama ada kekalahan akan menjadi kos atau kejatuhan pada prabayaran.
Dalam kebanyakan kes, kekalahan melibatkan pembelian bon Perbendaharaan dengan kematangan yang sama dengan baki tempoh pinjaman, dengan kadar kupon yang memberikan pendapatan yang diperlukan untuk mengimbangi kepentingan berkala yang dikontrak dan pembayaran prinsipal. Bon ini kemudiannya diberikan kepada kepercayaan yang mengalahkan yang melaluinya aliran tunai berkala kepada pemberi pinjaman sehingga bon matang. Bergantung kepada perbezaan di antara kadar bon yang perlu untuk menangguhkan kadar pinjaman dan pasaran, bon Perbendaharaan akan diperdagangkan untuk diskaun atau premium.
Apabila kadar kenaikan, bon Perbendaharaan (atau sebarang pelaburan berpendapatan tetap) akan kehilangan nilai dan menjadi lebih murah. Apabila ini berlaku, peminjam dapat membeli bon yang diperlukan untuk kurang daripada apa yang diperlukan untuk prabayar pinjaman, yang mengakibatkan tunai tambahan dalam kantong mereka. Dalam keadaan terbalik, apabila kadar jatuh, pelaburan berpendapatan tetap menjadi lebih mahal. Ini memerlukan peminjam untuk membayar jumlah yang lebih besar daripada baki pinjaman pada prabayar. Pada sisi negatifnya, pengiraan penyelenggaraan hasil akan menghasilkan jumlah modal tambahan yang sama yang diperlukan untuk membiayai pinjaman. Ini tidak mengambil kira sebarang kos transaksi yang akan dibelanjakan untuk membeli bon yang diperlukan untuk membantah pinjaman. Kos-kos ini berbeza-beza bergantung kepada spread tawaran-permintaan atau daya bekalan dan permintaan bagi bon. Di atas, kekalahan adalah bermanfaat sementara penyelenggaraan hasil tetap akan memerlukan beberapa penalti untuk dibayar.
Pilihan kekalahan menyediakan peminjam kadar tetap dengan kelebihan berbanding mereka yang memilih penyelenggaraan hasil atau jangka panjang, pembiayaan kadar berubah. Ini adalah keputusan taktikal yang baik bagi peminjam yang merasakan bahawa mereka mempunyai kemahiran untuk meramalkan pergerakan kadar faedah. Ia juga merupakan pilihan yang baik bagi pelabur hartanah yang tahu bahawa mereka akan diminta untuk menjual harta mereka dalam jangka pendek, tetapi bimbang tentang potensi peningkatan dalam perkhidmatan hutang jika mereka memilih untuk menggunakan hutang kadar berubah.
Peminjam menggunakan hutang peringkat portfolio (satu pinjaman yang dijamin oleh pelbagai hartanah komersil) mendapati peminjam kadangkala memerlukan peminjam untuk membayar peratusan yang lebih besar daripada pinjaman daripada sumbangan nilai aset kepada portfolio. Keadaan ini berlaku apabila pemberi pinjaman percaya bahawa peminjam menjual aset yang kurang berisiko daripada baki aset dalam portfolio. Kerana portfolio semakin berisiko kurang aset yang kurang berisiko yang dimilikinya, peminjam akan memerlukan jumlah prabayar yang akan memberi ganti rugi kepada mereka untuk risiko yang lebih besar ditanggung, dengan berkesan melupuskan portfolio yang selebihnya dan mengurangkan pulangan leverage pelabur.
Kerana kekalahan mengakibatkan pertukaran aset kurang berisiko daripada cagaran, peminjam dapat menyimpan peratusan hutang yang sama dalam portfolio setelah penjualan aset. Dengan persetujuan pemberi pinjaman, mungkin untuk meningkatkan peratusan hutang terhadap aset yang tersisa ketika kekalahan dilakukan.
Manfaat lain kepada peminjam ialah pemberi pinjaman biasanya tidak memerlukan apa-apa jenis pembayaran, sama ada di muka atau dengan meningkatkan kadar pinjaman, untuk menerima pilihan kekalahan. Jika kadar kenaikan, terdapat potensi penciptaan nilai bagi peminjam; oleh itu, ia dapat difikirkan bahawa peminjam boleh meminta pampasan untuk menjual pilihan.
Garisan bawah
Peminjam perlu menyedari pilihan prapembayaran mereka supaya mereka membuat keputusan pengurusan aset yang betul. Sebagai contoh, dalam tempoh kenaikan kadar faedah yang ketara, mungkin lebih baik menjual aset komersil suboptimal kerana nilai yang dicipta dengan mengalahkan pinjaman. Pada sisi negatifnya, ia mungkin masuk akal untuk memegang aset, walaupun selepas pengoptimuman nilai. Masa yang tertinggal pada pinjaman pada prabayar terus mempengaruhi kos terdahulu. Semua perkara yang sama, penalti prabayar hilang dari masa ke masa.
Apabila merundingkan syarat-syarat pinjaman hartanah komersial, peminjam harus meminta keupayaan untuk menahan pinjaman kadar tetap mereka walaupun mereka tidak berhasrat untuk membayar balik obligasi sebelum matang. Keuntungan yang berbeza yang mengatasi kekurangan menyediakan lebih banyak pilihan prabayar adalah penting kerana keupayaannya untuk mewujudkan peristiwa penjanaan pendapatan apabila kadar faedah pasaran meningkat. Adalah diandaikan bahawa semasa tempoh kenaikan kadar faedah, pemilik hartanah yang memilih pembiayaan kadar tetap boleh menghasilkan keuntungan modal atas kewajipan hutang mereka yang dapat lebih daripada mengimbangi penurunan nilai hartanah. Pelabur yang menggunakan leverage kewangan untuk membeli harta tanah untuk dijual kemudian harus mempertimbangkan pembiayaan kadar tetap dengan pilihan kekalahan sebagai alternatif yang menarik kepada pembiayaan jangka pendek, pembolehubah berubah.
