Mengapa pasaran perumahan gelembung pop

Isi kandungan

• Apakah Bubble Perumahan?
• Punca Bubble Market Perumahan
• Angkatan yang memecahkan gelembung
• Kemusnahan Pasaran Perumahan
• Pembalikan Semula
• Anggaran Harga Harga
• Garisan bawah

Tidak seperti pasar saham, di mana kebanyakan orang memahami dan menerima risiko harga jatuh, kebanyakan orang yang membeli rumah tidak pernah berfikir bahawa nilai rumah mereka akan berkurang.

Pasaran perumahan pada umumnya tidak terjejas oleh gelembung harga sebagai pasaran aset lain. Itu disebabkan oleh kos transaksi yang besar yang berkaitan dengan pembelian rumah, belum lagi kos membawa memiliki dan mengekalkan kelakuan spekulatif yang tidak mengganggu rumah. Walau bagaimanapun, pasaran perumahan melepasi masa sukar bersifat tidak rasional., kami akan membincangkan apa yang menyebabkan gelembung harga perumahan, pencetus yang menyebabkan gelembung perumahan meletup, dan mengapa pembeli rumah perlu mencari purata jangka panjang apabila membuat keputusan perumahan kritikal.

Takeaways Utama

• Gelembung perumahan adalah peristiwa-peristiwa sementara yang boleh bertahun-tahun berturut-turut, dan dicirikan oleh permintaan yang tinggi, penawaran yang rendah, dan harga yang melambung. Gelembung ini disebabkan oleh pelbagai faktor termasuk kemakmuran ekonomi, kadar faedah yang rendah, penawaran produk hipotek yang lebih baik, dan mudah diakses Kredit yang membuat pop gelembung perumahan termasuk kemerosotan dalam ekonomi, peningkatan kadar faedah, serta penurunan permintaan.

Apakah Bubble Perumahan?

Sebelum kita masuk ke penyebab gelembung perumahan dan apa yang membuatnya pop, penting untuk memahami gelembung perumahan itu sendiri. Mereka biasanya bermula dengan melompat dalam permintaan perumahan, walaupun sejumlah inventori terhad. Permintaan terus meningkat apabila spekulator memasuki pasaran, menjadikan gelembung lebih besar. Dengan bekalan yang terhad dan begitu banyak permintaan, harga secara semula jadi meroket.

Gelembung perumahan mempunyai kesan langsung ke atas industri hartanah, tetapi juga pemilik rumah dan kewangan peribadi mereka. Impak gelembung boleh dikenakan ke atas kadar faedah ekonomi, piawaian dan amalan pemberian pinjaman-boleh memaksa orang untuk mencari cara untuk bersaing dengan pembayaran gadai janji mereka apabila masa menjadi sukar. Ada juga yang perlu menggali lebih dalam ke dalam kantong mereka, menggunakan dana simpanan dan persaraan hanya untuk menjaga rumah mereka.

Gelembung perumahan adalah acara yang biasanya sementara. Walaupun gelembung dalam pasaran ekuiti berlaku lebih kerap, gelembung perumahan dapat lebih lama, menurut Tabung Kewangan Antarabangsa (IMF), dan boleh bertahan beberapa tahun.

Biasanya peristiwa sementara, gelembung perumahan boleh berlangsung selama beberapa tahun.

Punca Bubble Market Perumahan

Harga perumahan, seperti harga barang atau perkhidmatan di pasaran bebas, didorong oleh penawaran dan permintaan. Apabila permintaan meningkat dan / atau bekalan berkurangan, harga naik. Sekiranya tiada bencana alam yang menurunkan bekalan perumahan, harga naik kerana trend permintaan melebihi trend penawaran semasa. Sama pentingnya ialah bekalan perumahan adalah lambat untuk bertindak balas kepada kenaikan permintaan kerana ia mengambil masa yang lama untuk membina sebuah rumah, dan di kawasan yang sangat maju di sana tidak ada lagi tanah untuk dibina. Oleh itu, jika terdapat permintaan yang tiba-tiba atau berpanjangan, harga pasti akan naik.

Sebaik sahaja anda telah menetapkan kenaikan purata harga perumahan di atas terutamanya didorong oleh peningkatan permintaan, anda boleh menanyakan apakah sebab-sebab peningkatan permintaan itu. Terdapat beberapa kemungkinan:

• Peningkatan dalam aktiviti ekonomi dan kemakmuran umum yang meletakkan lebih banyak pendapatan boleh guna dalam poket pengguna dan menggalakkan pemilikan rumah. Peningkatan populasi atau segmen demografi penduduk yang memasuki pasaran perumahan. Kadar faedah umum yang rendah, terutamanya pendek -membuat kadar faedah, yang menjadikan rumah lebih murah. Produk gadai janji yang menarik dengan bayaran bulanan awal yang rendah menjadikan rumah lebih murah. (Untuk mengetahui lebih lanjut mengenai hipotek, lihat Tutorial Asas Pinjaman kami.) Akses mudah ke kredit-pengurangan piawaian pengunderaitan-yang membawa lebih banyak pembeli ke pasaran. Ikatan gadai janji berstruktur yang tinggi, seperti yang dituntut oleh pelabur, yang membuat lebih banyak kredit gadai janji tersedia kepada peminjam. Potensi salah laku risiko oleh pemberi pinjaman gadai janji dan pelabur bon gadai janji yang memperluas ketersediaan kredit kepada peminjam. Hubungan jangka pendek antara broker gadai janji dengan peminjam di mana peminjam kadang-kadang digalakkan mengambil risiko yang berlebihan. Kekurangan celik kewangan dan pengambilan risiko yang berlebihan oleh peminjam gadai janji. Tingkah laku predipatif dan berisiko oleh pembeli rumah dan pelabur hartanah yang didorong oleh anggaran harga rumah yang tidak realistik dan tidak mapan.

Semua pembolehubah ini boleh bergabung untuk menyebabkan gelembung pasaran perumahan. Mereka cenderung memberi makan antara satu sama lain. Perbincangan terperinci tentang setiap skop artikel ini. Kami hanya menegaskan bahawa secara umum, seperti semua gelembung, peningkatan aktiviti dan harga mendahului berisiko mengambil risiko dan tingkah laku spekulatif oleh semua peserta pasaran-pembeli, peminjam, pemberi pinjaman, pembina, dan pelabur.

Angkatan yang memecahkan gelembung

Gelembung meletus apabila pengambilan risiko berlebihan menjadi berleluasa di seluruh sistem perumahan. Ini berlaku sementara bekalan perumahan masih meningkat. Dalam erti kata lain, permintaan menurun sementara kenaikan bekalan, menyebabkan kejatuhan harga.

Risiko yang meluas di seluruh sistem ini dicetuskan oleh kerugian yang dialami oleh pemilik rumah, pemberi pinjaman gadai janji, pelabur gadai janji, dan pelabur hartanah. Kerugian tersebut boleh dicetuskan oleh beberapa perkara, termasuk:

• Peningkatan kadar faedah yang meletakkan kepemilikan rumah daripada jangkauan untuk sesetengah pembeli dan, dalam beberapa keadaan, membuat rumah orang yang kini tidak mampu. Ini sering menyebabkan kemungkiran dan perampasan, yang akhirnya menambah bekalan semasa yang terdapat di pasaran. Kemerosotan dalam aktiviti ekonomi umum yang membawa kepada pendapatan boleh guna yang kurang, kehilangan kerja dan / atau kurang pekerjaan yang tersedia, yang mengurangkan permintaan untuk perumahan. habis, membawa bekalan dan permintaan ke dalam keseimbangan dan memperlahankan kadar harga rumah yang pesat bahawa sesetengah pemilik rumah, terutamanya spekulator, mengira untuk membuat pembelian mereka mampu atau menguntungkan. Apabila penghayatan harga pesat bertentangan, mereka yang mengira ia untuk membiayai rumah mereka mungkin kehilangan rumah mereka, membawa lebih banyak bekalan ke pasaran.

Intinya adalah apabila kehilangan gunung, piawaian kredit diketatkan, peminjaman gadai janji mudah tidak lagi tersedia, permintaan berkurangan, kenaikan bekalan, spekulator meninggalkan pasaran, dan harga jatuh.

Kemusnahan Pasaran Perumahan

Pada pertengahan 2000-an, ekonomi AS mengalami gelembung perumahan yang mempunyai hubungan langsung dengan Kemelesetan Besar. Berikutan gelembung dotcom, nilai-nilai dalam hartanah mula merayap, menimbulkan peningkatan dalam homeownership di kalangan pembeli spekulatif, pelabur, dan pengguna lain. Kadar faedah yang rendah, piawaian pinjaman yang santai-termasuk keperluan pembayaran rendah - dibenarkan orang yang biasanya tidak dapat membeli rumah untuk menjadi pemilik rumah. Ini mendorong harga rumah lebih tinggi lagi.

Tetapi ramai pelabur spekulatif berhenti membeli kerana risiko semakin tinggi, menyebabkan pembeli lain untuk keluar dari pasaran. Ini, seterusnya, menyebabkan harga menurun. Sekuriti yang disokong gadai janji telah dijual dalam kuantiti yang besar, sementara kegagalan gadai janji dan penyitaan naik ke tahap yang belum pernah terjadi sebelumnya.

Pembalikan Semula

Sering kali, pemilik rumah membuat kesalahan merosakkan dengan menganggap prestasi harga baru-baru ini akan berterusan ke masa depan tanpa terlebih dahulu mempertimbangkan kadar jangka panjang penghargaan harga dan potensi untuk pengembalian min. Undang-undang fizik menyatakan bahawa apabila objek yang mempunyai ketumpatan yang lebih tinggi daripada udara - didorong ke atas, ia akhirnya kembali ke bumi kerana kuasa graviti bertindak ke atasnya. Undang-undang kewangan mengatakan bahawa pasaran yang melalui tempoh kenaikan harga atau susut nilai harga pesat akan, pada waktunya, kembali ke titik harga yang meletakkannya sejajar dengan di mana kadar penghargaan purata jangka panjang mereka menunjukkan. Ini dikenali sebagai pembalikan min.

Harga di pasaran perumahan mengikuti undang-undang pengembalian bermakna juga. Selepas tempoh kenaikan harga pesat, atau, dalam sesetengah kes, susut nilai, mereka kembali ke tempat kadar purata penghargaan jangka panjang mereka menunjukkan. Harga rumah bermakna pembalikan boleh sama ada pesat atau beransur-ansur. Harga rumah boleh bergerak dengan cepat ke titik yang meletakkannya kembali sejajar dengan purata jangka panjang, atau mereka tetap tetap sehingga purata jangka panjang menangkap dengan mereka.

Nilai teoretis yang ditunjukkan di atas telah diperolehi dengan mengira purata peningkatan peratusan suku tahunan dalam Indeks Harga Perumahan dari suku pertama tahun 1985 hingga suku keempat tahun 1998-kira-kira titik di mana harga rumah mula naik dengan pesat di atas trend jangka panjang. Peratusan purata peratusan suku tahunan yang dikira kemudiannya diterapkan pada nilai permulaan yang ditunjukkan dalam graf dan setiap nilai berikutnya untuk memperolehi nilai Indeks Harga Perumahan teoritis.

Anggaran Harga Harga

Terlalu banyak pembeli rumah menggunakan prestasi harga baru-baru ini sebagai tanda aras untuk apa yang mereka jangkakan selama beberapa tahun akan datang. Berdasarkan anggaran yang tidak realistik, mereka mengambil risiko yang berlebihan. Pengambilan risiko yang berlebihan biasanya dikaitkan dengan pilihan gadai janji, dan saiz atau kos rumah pembelian pengguna. Terdapat beberapa produk gadai janji yang banyak dipasarkan kepada pengguna dan direka bentuk untuk pinjaman jangka pendek. Peminjam memilih gadai janji ini berdasarkan jangkaan mereka akan membiayai semula gadai janji tersebut dalam beberapa tahun tertentu, dan akan dapat melakukannya kerana ekuiti yang mereka miliki di rumah mereka pada ketika itu.

Prestasi harga rumah baru-baru ini pada amnya bukan ramalan yang baik tentang prestasi harga rumah masa hadapan. Pembeli rumah harus melihat kepada kadar harga rumah harga jangka panjang dan mempertimbangkan prinsip kewangan pengembalian min ketika membuat keputusan pembiayaan penting. Spekulator perlu melakukan perkara yang sama.

Walaupun mengambil risiko tidak sememangnya buruk dan, sebenarnya, mengambil risiko kadang-kadang perlu dan dinasihatkan, kunci untuk membuat keputusan berasaskan risiko yang baik adalah untuk memahami dan mengukur risiko dengan membuat anggaran kewangan yang kukuh. Ini terutama berkaitan dengan keputusan kewangan terbesar dan paling penting yang kebanyakan orang membuat-pembelian dan pembiayaan rumah.

Garisan bawah

Prinsip kewangan yang sederhana dan penting adalah pembalikan. Walaupun pasaran perumahan tidak seperti tertakluk kepada gelembung seperti beberapa pasaran, gelembung perumahan ada. Purata jangka panjang memberikan petunjuk yang baik tentang harga di mana harga rumah akan berakhir pada tempoh penghasilan pesat diikuti oleh harga yang tidak stabil atau jatuh. Perkara yang sama berlaku untuk tempoh di bawah purata harga harga.