Pembiayaan semula gadai janji bermakna membayar pinjaman yang ada dan menggantikannya dengan yang baru. Terdapat banyak sebab mengapa pemilik rumah membiayai semula: untuk mendapatkan kadar faedah yang lebih rendah; untuk memendekkan tempoh gadai janji mereka; untuk menukar dari gadai janji kadar laras (ARM) kepada gadai janji kadar tetap, atau sebaliknya; untuk memanfaatkan ekuiti rumah untuk membiayai pembelian yang besar, atau untuk menggabungkan hutang.
Oleh kerana pembiayaan semula boleh menanggung kos antara 3% dan 6% daripada prinsipal pinjaman dan-seperti gadai janji asal-memerlukan penilaian, pencarian tajuk dan yuran permohonan, adalah penting bagi pemilik rumah untuk menentukan sama ada pembiayaan semula adalah keputusan kewangan yang bijak.
Pembiayaan Semula untuk Mengekalkan Kadar Faedah yang Lebih Rendah
Salah satu sebab terbaik untuk membiayai semula adalah untuk menurunkan kadar faedah ke atas pinjaman sedia ada anda. Dari segi sejarah, peraturannya ialah refinancing adalah idea yang baik jika anda boleh mengurangkan kadar faedah anda sekurang-kurangnya 2%. Walau bagaimanapun, banyak peminjam mengatakan simpanan 1% cukup insentif untuk membiayai semula.
Takeaways Utama
- Kadar faedah yang lebih rendah pada gadai janji anda adalah salah satu sebab terbaik untuk membiayai semula. Apabila kadar faedah jatuh, pertimbangkan pembiayaan semula untuk memendekkan tempoh gadai janji anda dan membayar dengan ketara dalam pembayaran faedah. Mengelakkan gadai janji tetap tetap atau Satu perkara yang boleh masuk akal bergantung pada kadar dan berapa lama anda merancang untuk tetap berada di rumah anda sekarang. Pengetapan ekuiti atau menggabungkan hutang boleh menjadi alasan yang baik untuk membiayai semula-atau berbuat demikian kadang-kadang dapat membuat perangkap hutang lebih buruk.
Mengurangkan kadar faedah anda bukan hanya membantu anda menjimatkan wang, tetapi ia juga meningkatkan kadar di mana anda membina ekuiti di rumah anda, dan ia dapat mengurangkan saiz pembayaran bulanan anda. Sebagai contoh, gadai janji kadar tetap 30 tahun dengan kadar faedah 9% pada rumah $ 100, 000 mempunyai bayaran prinsipal dan faedah sebanyak $ 804.62. Pinjaman yang sama pada 4.5% akan mengurangkan pembayaran anda kepada $ 506.69.
Pembiayaan Semula untuk Memendekkan Tempoh Pinjaman
Apabila kadar faedah jatuh, pemilik rumah sering mempunyai peluang untuk membiayai semula pinjaman sedia ada untuk pinjaman lain yang tanpa banyak perubahan dalam pembayaran bulanan, mempunyai tempoh yang lebih pendek. Untuk gadai janji kadar tetap 30 tahun di rumah $ 100, 000, pembiayaan semula dari 9% hingga 5.5% boleh memotong istilah dalam tempoh setengah hingga 15 tahun dengan sedikit perubahan dalam pembayaran bulanan dari $ 804.62 hingga $ 817.08.
Pembiayaan Semula untuk Menukar ke Kadar Boleh Laras atau Mortgage Kadar Tetap
Walaupun ARM sering mula menawarkan kadar yang lebih rendah daripada gadai janji kadar tetap, pelarasan berkala boleh menyebabkan kenaikan kadar yang lebih tinggi daripada kadar yang ada melalui gadai janji kadar tetap. Apabila ini berlaku, menukar kepada hasil gadai janji tetap tetap dalam kadar faedah yang lebih rendah dan menghapuskan kebimbangan terhadap kenaikan kadar faedah masa depan.
Sebaliknya, penukaran daripada pinjaman kadar tetap kepada ARM boleh menjadi strategi kewangan yang kukuh sekiranya kadar faedah jatuh. Sekiranya kadar terus menurun, pelarasan kadar berkala pada ARM mengakibatkan penurunan kadar dan pembayaran hipotek bulanan yang lebih kecil yang menghapuskan keperluan untuk membiayai semula setiap penurunan harga. Dengan kadar faedah gadai janji meningkat, sebaliknya, ini akan menjadi strategi yang tidak bijak.
Menukar kepada ARM, yang sering mempunyai bayaran bulanan yang lebih rendah daripada gadai janji jangka panjang, mungkin idea yang baik untuk pemilik rumah yang tidak merancang untuk tinggal di rumah mereka selama lebih dari beberapa tahun. Sekiranya kadar faedah jatuh, pemilik rumah ini dapat mengurangkan kadar faedah pinjaman dan pembayaran bulanan mereka, tetapi mereka tidak perlu risau tentang kadar faedah masa depan yang lebih tinggi kerana mereka tidak akan tinggal di rumah cukup lama.
Pembiayaan semula untuk Ketuk Ekuiti atau Hutang Konsolidasi
Walaupun alasan yang dinyatakan sebelum ini untuk membiayai semula adalah semua kewangan yang kukuh, pembiayaan semula gadai janji boleh menjadi cerun yang licin untuk hutang yang tidak berkesudahan.
Pemilik rumah sering mengakses ekuiti di rumah mereka untuk menampung perbelanjaan utama, seperti kos pembentukan semula rumah atau pendidikan kolej kanak-kanak. Pemilik rumah ini mungkin membenarkan pembiayaan semula dengan hakikat bahawa pembentukan semula menambah nilai kepada rumah atau bahawa kadar faedah pada pinjaman gadai janji adalah kurang daripada kadar wang yang dipinjam dari sumber lain.
Justifikasi lain adalah bahawa faedah pada gadai janji adalah deduktif cukai Walaupun hujah-hujah ini mungkin benar, meningkatkan bilangan tahun yang anda berhutang pada gadai janji anda jarang keputusan kewangan pintar dan tidak membelanjakan dolar untuk kepentingan untuk mendapatkan 30- potongan cukai sen. Juga ambil perhatian bahawa memandangkan Akta Percukaian dan Pekerjaan Cukai berkuatkuasa, saiz pinjaman di mana anda boleh memotong faedah telah menurun dari $ 1 juta hingga $ 750, 000 jika anda membeli rumah anda selepas 15 Disember 2017.
Banyak pemilik rumah membiayai semula untuk menyatukan hutang mereka. Pada nilai muka, menggantikan hutang faedah tinggi dengan gadai janji berkadar rendah adalah idea yang baik. Malangnya, pembiayaan semula tidak membawa kebijaksanaan kewangan automatik. Ambil langkah ini hanya jika anda yakin anda boleh menahan godaan untuk dibelanjakan sebaik sahaja pembiayaan semula itu melegakan anda dari hutang.
Ia mengambil masa bertahun-tahun untuk mengambil balik 3% hingga 6% prinsipal yang kos pembiayaan semula, jadi jangan lakukannya melainkan jika anda bercadang untuk tinggal di rumah semasa anda selama lebih dari beberapa tahun.
Perlu diketahui bahawa peratusan besar orang yang pernah menjana hutang bunga tinggi pada kad kredit, kereta, dan pembelian lain hanya akan melakukannya setelah pembiayaan semula gadai janji memberi mereka kredit yang tersedia untuk melakukannya. Ini menyebabkan kehilangan empat kali lipat yang terdiri daripada yuran yang dibazirkan untuk pembiayaan semula, kehilangan ekuiti di rumah, tahun tambahan peningkatan pembayaran faedah ke atas gadai janji baru, dan pulangan hutang faedah tinggi apabila kad kredit dimatikan semula-mungkin Hasilnya adalah pengekalan kitaran hutang dan kemuflisan.
Garisan bawah
Pembiayaan semula boleh menjadi langkah kewangan yang hebat jika ia mengurangkan pembayaran gadai janji anda, memendekkan tempoh pinjaman anda, atau membantu anda membina ekuiti dengan lebih cepat. Apabila digunakan dengan teliti, ia juga boleh menjadi alat yang berharga untuk membawa hutang terkawal. Sebelum anda membiayai semula, berhati-hati dengan keadaan kewangan anda dan tanya diri anda: Berapa lama saya merancang untuk terus tinggal di rumah? Berapa banyak wang yang akan saya simpan dengan pembiayaan semula?
Akta Percukaian dan Pekerjaan Cukai telah mengubah saiz pinjaman yang mana anda boleh menolak kepentingan: ia telah menurun dari $ 1 juta hingga $ 750, 000 jika anda membeli rumah anda selepas 15 Disember 2017.
Sekali lagi, perlu diingat bahawa kos pembiayaan semula adalah 3% hingga 6% daripada prinsipal pinjaman. Ia mengambil masa bertahun-tahun untuk menampung kos tersebut dengan simpanan yang dihasilkan oleh kadar faedah yang lebih rendah atau jangka pendek. Oleh itu, jika anda tidak bercadang untuk tinggal di rumah selama lebih daripada beberapa tahun, kos pembiayaan semula boleh menafikan mana-mana simpanan yang berpotensi. Ia juga perlu diingat bahawa pemilik rumah yang bijak sentiasa mencari cara untuk mengurangkan hutang, membina ekuiti, menjimatkan wang, dan menghapuskan pembayaran gadai janji mereka. Mengambil wang daripada ekuiti anda apabila anda membiayai semula tidak membantu mencapai matlamat tersebut.
