Apakah Kadar Kapitalisasi?
Kadar permodalan (juga dikenali sebagai kadar cap) digunakan dalam dunia harta komersil untuk menunjukkan kadar pulangan yang dijangka akan dihasilkan pada hartanah pelaburan hartanah. Ukuran ini dikira berdasarkan pendapatan bersih yang dijangka dijana oleh harta dan dikira dengan membahagikan pendapatan operasi bersih mengikut nilai aset harta dan dinyatakan sebagai peratusan. Ia digunakan untuk menganggar potensi pulangan pelabur terhadap pelaburan mereka di pasaran hartanah.
Walaupun kadar cap boleh berguna dengan cepat membandingkan nilai relatif pelaburan hartanah yang sama di pasaran, ia tidak boleh digunakan sebagai penunjuk tunggal kekuatan pelaburan kerana ia tidak mengambil kira leverage, nilai masa wang dan aliran tunai masa depan dari peningkatan hartanah, antara faktor lain. Tidak ada julat yang jelas untuk kadar cap yang baik atau buruk, dan mereka bergantung pada konteks harta dan pasaran.
Takeaways Utama
- Kadar kapitalisasi dikira dengan membahagikan pendapatan operasi bersih harta dengan nilai pasaran semasa. Nisbah ini, dinyatakan sebagai peratusan, adalah anggaran untuk potensi pelabur pulangan ke atas pelaburan hartanah. Kadar kad paling berguna sebagai perbandingan nilai relatif pelaburan hartanah yang sama.
Memahami Kadar Kapitalisasi
Kadar cap adalah ukuran paling popular di mana pelaburan hartanah dinilai untuk keuntungan dan potensi pulangannya. Kadar cap semata-mata mewakili hasil dari harta dalam tempoh masa satu tahun dengan asumsi harta tersebut dibeli secara tunai dan tidak dipinjam. Kadar permodalan menunjukkan kadar pulangan intrinsik, semulajadi, dan tidak leverage hartanah.
Formula Kadar Permodalan
Beberapa versi wujud untuk pengiraan kadar permodalan. Dalam rumusan yang paling popular, kadar permodalan pelaburan hartanah dikira dengan membahagikan pendapatan operasi bersih hartanah (NOI) dengan nilai pasaran semasa. Secara matematik,
Kadar Permodalan = Pendapatan Operasi Bersih / Nilai Pasaran Semasa
di mana, Pendapatan operasi bersih ialah pendapatan tahunan yang dijangkakan oleh harta tanah (seperti sewa) dan telah ditolak dengan menolak semua perbelanjaan yang ditanggung untuk menguruskan harta tersebut. Perbelanjaan ini termasuk kos yang dibayar ke arah penyelenggaraan kemudahan yang tetap serta cukai harta benda.
Nilai pasaran semasa aset adalah nilai semasa harta semasa kadar pasaran semasa.
Dalam versi lain, angka itu dikira berdasarkan kos modal asal atau kos pemerolehan hartanah.
Kadar Permodalan = Pendapatan Operasi Bersih / Harga Belian
Walau bagaimanapun, versi kedua tidak begitu popular kerana dua sebab. Pertama, ia memberikan hasil yang tidak realistik untuk harta lama yang dibeli beberapa tahun / dekad yang lalu pada harga yang rendah, dan kedua, ia tidak boleh digunakan untuk harta yang diwarisi kerana harga pembelian mereka adalah sifar menjadikan bahagian itu mustahil.
Selain itu, memandangkan harga hartanah turun naik secara meluas, versi pertama yang menggunakan harga pasaran semasa adalah perwakilan yang lebih tepat berbanding dengan yang kedua yang menggunakan harga belian asal tetap.
Contoh Kadar Kapitalisasi
Anggapkan bahawa pelabur mempunyai $ 1 juta dan dia sedang mempertimbangkan untuk melabur di salah satu daripada dua pilihan pelaburan yang tersedia - satu, dia boleh melabur dalam bon perbendaharaan yang dikeluarkan oleh kerajaan yang menawarkan kepentingan tahunan nominal 3 peratus dan dianggap sebagai pelaburan paling selamat dan dua, dia boleh membeli bangunan komersial yang mempunyai banyak penyewa yang dijangka membayar sewa tetap.
Dalam kes kedua, anggap bahawa jumlah sewa yang diterima setiap tahun ialah $ 90, 000 dan pelabur perlu membayar sejumlah $ 20, 000 ke atas pelbagai kos penyelenggaraan dan cukai harta benda. Ia meninggalkan pendapatan bersih daripada pelaburan hartanah pada $ 70, 000. Anggapkan bahawa pada tahun pertama, nilai hartanah tetap stabil pada harga pembelian asal sebanyak $ 1 juta.
Kadar permodalan akan dikira sebagai (Pendapatan Operasi Bersih / Nilai Harta) = $ 70, 000 / $ 1 juta = 7%.
Kembalinya 7 peratus yang dijana daripada tambang pelaburan hartanah lebih baik daripada pulangan standard sebanyak 3 peratus daripada bon perbendaharaan bebas risiko. Lebih 4 peratus tambahan mewakili pulangan untuk risiko yang diambil oleh pelabur dengan melabur dalam pasaran hartanah berbanding melabur dalam bon perbendaharaan teraman yang datang dengan risiko sifar.
Pelaburan hartanah adalah berisiko, dan terdapat beberapa senario di mana pulangan, seperti yang diwakili oleh langkah permodalan, boleh berubah secara meluas.
Contohnya, beberapa penyewa boleh keluar dan pendapatan sewa dari harta itu mungkin berkurangan kepada $ 40, 000. Mengurangkan $ 20, 000 ke atas pelbagai kos penyelenggaraan dan cukai harta benda, dan mengandaikan bahawa nilai harta tetap pada $ 1 juta, kadar permodalan datang ($ 20, 000 / $ 1 juta) = 2%. Nilai ini kurang daripada pulangan yang diperoleh daripada bon bebas risiko.
Dalam senario lain, anggap bahawa pendapatan sewa tetap pada asal $ 90, 000, tetapi kos penyelenggaraan dan / atau cukai harta meningkat dengan ketara, untuk mengatakan $ 50, 000. Kadar permodalan kemudiannya ($ 40, 000 / $ 1 juta) = 4%.
Dalam kes lain, jika nilai pasaran semasa harta itu sendiri berkurangan, mengatakan $ 800, 000, dengan pendapatan sewa dan pelbagai kos yang sama, kadar permodalan akan meningkat kepada $ 70, 000 / $ 800, 000 = 8.75%.
Pada asasnya, pelbagai peringkat pendapatan yang dijana daripada harta, perbelanjaan yang berkaitan dengan harta dan penilaian pasaran semasa harta itu dengan ketara dapat mengubah kadar permodalan.
Pulangan lebihan, yang secara teorinya tersedia kepada pelabur hartanah melebihi pelaburan bon perbendaharaan, boleh dikaitkan dengan risiko yang berkaitan yang membawa kepada senario yang disebutkan di atas. Faktor risiko termasuk:
- Umur, lokasi, dan status hartaTanah jenis - multifamily, pejabat, perindustrian, runcit atau rekreasi Ketenteraan 'kesolvenan dan penerimaan tetap sewaanTerm dan struktur pajakan penyewa Kadar pasaran keseluruhan harta dan faktor-faktor yang mempengaruhi penilaiannya Dasar fundamental ekonomi rantau serta faktor-faktor yang mempengaruhi perniagaan penyewa
Menafsirkan Kadar Kapitalisasi
Memandangkan kadar topi berdasarkan anggaran unjuran pendapatan masa hadapan, mereka tertakluk kepada varians yang tinggi. Ia kemudian menjadi penting untuk memahami apa yang merupakan kadar topi yang baik untuk harta pelaburan.
Kadar ini juga menunjukkan tempoh masa yang diperlukan untuk mendapatkan jumlah yang dilaburkan dalam hartanah. Sebagai contoh, hartanah yang mempunyai kadar cap sebanyak 10% akan mengambil masa kira-kira 10 tahun untuk memulihkan pelaburan.
Kadar cap yang berlainan di antara hartanah yang berlainan, atau kadar cap yang berlainan merentasi masa yang berbeza pada harta yang sama, mewakili tahap risiko yang berlainan. Melihat formula menunjukkan bahawa nilai kadar cap akan lebih tinggi untuk hartanah yang menjana pendapatan operasi bersih yang lebih tinggi dan mempunyai penilaian yang lebih rendah, dan sebaliknya.
Katakanlah, terdapat dua sifat yang sama dalam semua atribut kecuali secara geografi. Satu berada di kawasan pusat bandar mewah manakala yang lain berada di pinggir bandar. Semua perkara yang sama, harta pertama akan menjana sewa yang lebih tinggi berbanding yang kedua, tetapi ia akan sebahagiannya diimbangi oleh kos penyelenggaraan yang lebih tinggi dan cukai yang lebih tinggi. Hartanah pusat bandar akan mempunyai kadar cap yang lebih rendah berbanding dengan yang kedua kerana nilai pasarannya yang tinggi.
Ia menunjukkan bahawa nilai kadar cap yang lebih rendah sepadan dengan penilaian yang lebih baik dan prospek pulangan yang lebih baik dengan tahap risiko yang lebih rendah. Sebaliknya, nilai kadar cap yang lebih tinggi menyiratkan prospek pulangan yang lebih rendah ke atas pelaburan hartanah dan oleh itu tahap risiko yang lebih tinggi.
Walaupun contoh hipotesis di atas menjadikannya pilihan yang mudah bagi pelabur untuk pergi ke hartanah di pusat bandar, senario dunia sebenar mungkin tidak begitu mudah. Pelabur menilai harta berdasarkan kadar cap menghadapi tugas mencabar untuk menentukan kadar cap yang sesuai untuk tahap risiko yang diberikan.
Kadar Permodalan
Perwakilan Model Gordon untuk Kadar Cap
Satu lagi perwakilan kadar topi datang dari Model Pertumbuhan Gordon, yang juga dipanggil sebagai model diskaun dividen (DDM). Ini adalah kaedah untuk mengira nilai intrinsik harga saham syarikat yang tidak bergantung pada keadaan pasaran semasa, dan nilai saham dikira sebagai nilai semasa dividen masa hadapan stok. Secara matematik, Nilai Saham = Aliran Tunai Dividen Tahunan Yang Diharapkan / (Kadar Pulangan Yang Diperlukan Pelabur - Kadar Pertumbuhan Dividen yang Diharapkan)
Menetapkan semula persamaan dan memperhebat formula di luar dividen, (Kadar Pulangan yang Diperlukan - Kadar Pertumbuhan yang Diharapkan) = Anggaran Aliran Tunai / Nilai Aset
Perwakilan di atas sepadan dengan rumusan asas kadar permodalan yang disebutkan di bahagian sebelumnya. Nilai aliran tunai yang dijangka mewakili pendapatan operasi bersih dan nilai aset yang sesuai dengan harga pasaran semasa harta tersebut. Ini membawa kepada kadar permodalan yang bersamaan dengan perbezaan antara kadar pulangan yang diperlukan dan kadar pertumbuhan yang dijangkakan. Iaitu, kadar cap hanya semata-mata kadar pulangan yang dikehendaki untuk mengurangkan kadar pertumbuhan.
Ini boleh digunakan untuk menilai penilaian harta bagi kadar pulangan yang dijangka oleh pelabur. Misalnya, pendapatan operasi bersih harta ialah $ 50, 000, dan dijangka meningkat 2 peratus setahun. Sekiranya kadar pulangan yang dijangkakan oleh pelabur adalah 10 peratus setahun, maka kadar topi bersih akan mencapai (10% - 2%) = 8%. Menggunakannya dalam formula di atas, penilaian aset datang ke ($ 50, 000 / 8%) = $ 625, 000.
