Isi kandungan
- Harga Bersejarah
- Apa Data Tidak Menunjukkan
- Nombor dan Trend
- Realitinya
- Kadar gadai janji
- Adakah Harta Tanah Pelaburan Bad?
- Garisan bawah
Teori harta benda orang awam berlaku seperti ini: Para peziarah tiba. Mereka mula menggunakan tanah itu. Lebih ramai orang Eropah datang. Permintaan untuk tanah sangat tinggi sehingga penduduk asli Amerika ditarik untuk memberi ruang kepada peneroka yang baru tiba. Lebih banyak tanah tidak boleh dibina, jadi permintaan dan harga akan terus meningkat, menjadikan hartanah menjadi pelaburan yang hebat.
Malangnya, formula itu tidak begitu mudah. Di sini kita mengkaji harga harta tanah dan teori lama yang mereka akan bangkit dari semasa ke semasa.
Takeaways Utama
- Harga rumah terakhir bertambah pada kadar yang sihat pada tahun 2004 sebelum pasaran hartanah merosot. Sejak itu, nilai rumah telah meningkat di beberapa kawasan di negara ini kerana permintaan yang kukuh dan penawaran yang rendah, walaupun sebahagian besar masih belum mencapai krisis sebelum ini Tahap pembeli rumah tidak harus memberi tumpuan kepada trend negara kerana harga berbeza antara negeri-negeri dan bandar-bandar jiran. Kadar gadai janji yang rendah mempunyai kesan tidak langsung terhadap harga rumah, kerana pengguna sanggup mengambil lebih banyak hutang apabila kredit murah.
Harga Bersejarah
Sebelum kemunculan gelembung perumahan dan kemalangan harta tanah yang bermula sejak tahun 2007, data harga perumahan bersejarah dari Persatuan Realtors Kebangsaan (NAR) seolah-olah menyokong teori kenaikan harga tanpa henti. Carta di bawah ini menjejaki harga rumah median dari 1968 hingga 2004, menunjukkan kenaikan purata tahunan sebanyak 6.4%, tanpa penurunan tunggal dalam tempoh 36 tahun.
Rajah 1: Harga rumah sederhana dari 1968 hingga 2004
Apa Data Tidak Menunjukkan
Malangnya bagi pemilik rumah, tahun 2004 adalah tahun terakhir angka pertumbuhan yang sihat sebelum pasaran merosot. Menjelang tahun 2006, data NAR hanya menunjukkan kenaikan 1%. Selepas itu, pasaran mengalami penurunan yang tidak pernah berlaku sebelum ini.
Harga mula turun pada tahun 2007. Mereka jatuh lagi pada tahun 2008 dan sekali lagi pada tahun 2009. Menjelang pertengahan tahun 2010, harga rumah jatuh kembali ke tahap 2004 dalam pasaran yang tidak stabil. Apa, selama beberapa dekad, sepertinya tiket sehala untuk keuntungan yang semakin meningkat telah jatuh lebih daripada 30% dalam beberapa tahun, menurut data dari Standard & Poor's.
Harga telah naik disebabkan oleh permintaan yang lebih tinggi dan kejatuhan bekalan di pasaran di banyak negara, tetapi banyak kawasan masih belum mencapai tahap yang mereka berada sebelum krisis berlaku. Tambahlah bahawa hakikat bahawa piawaian pinjaman telah menjadi lebih ketat, dan ia mendorong orang keluar dari pasaran.
Malah sebelum nombor mula pergi dengan cara yang salah, data tren harga jualan memberikan gambaran yang tidak lengkap. Persatuan Kebangsaan Home Builders melaporkan bahawa saiz rumah purata di Amerika adalah 983 kaki persegi pada tahun 1950, 1, 500 kaki persegi pada tahun 1970, dan 2, 349 kaki persegi pada tahun 2004. Trend ini berterusan pada separuh pertama tahun 2000, dan selepas itu ia mula menurun sedikit.
Dengan saiz rumah yang semakin besar dan inflasi menambah kos bahan binaan, hanya logik bahawa harga rumah akan meningkat. Tetapi apa yang berlaku jika inflasi difokuskan daripada gambar? Hasilnya adalah sesuatu yang tidak diingini. Walaupun sebelum kemalangan harta tanah akhir tahun 2000-an, harga rumah jatuh secara kerap dan ketara. Bahkan, Perang Dunia I, Kemelesetan Besar, Perang Dunia II, tahun 1970an, dan 1980-an, semua melihat tempoh penurunan harga yang ketara. Penurunan yang lebih rendah telah berlaku secara tetap pada titik lain juga.
Nombor dan Trend
Malah nombor trend kebangsaan hanya memberitahu sebahagian daripada gambar. Trend harga perumahan boleh berbeza-beza di antara kawasan geografi. Ledakan di California boleh menutup topeng di Detroit. Walaupun di dalam bandar yang sama, nombor boleh berbeza-beza secara meluas. Bidang yang mengalami pertumbuhan atau gentrifikasi baru dapat menunjukkan kenaikan harga yang signifikan sementara kawasan di seluruh bandar dapat menurun.
Apabila melihat perangkaan nasional dan serantau, pastikan untuk melihat realiti pasaran di kawasan tempatan anda. Peningkatan harga di peringkat kebangsaan mungkin tidak membantu anda jika bandar, negeri atau kejiranan anda sedang menurun.
Trend kebangsaan mungkin tidak memberi anda gambaran keseluruhan, kerana nilai hartanah dan harga berbeza antara negeri-negeri dan bandar-bandar jiran.
Realitinya
Satu lagi perkara penting untuk dipertimbangkan ketika melihat hartanah sebagai pelaburan adalah bahawa ia tidak akan pernah membayar melainkan anda menjualnya. Dari segi praktikal, walaupun kediaman utama anda berbaloi dalam nilai sejak anda membelinya, itu mungkin bermaksud cukai hartanah anda telah naik. Semua keuntungan yang anda alami hanyalah keuntungan di atas kertas sehingga anda menjual harta itu.
Walaupun mungkin untuk memanfaatkan ekuiti di rumah anda dengan mengambil pinjaman terhadapnya, menggunakan rumah anda sebagai mesin juruwang automatik (ATM) telah menjadi strategi bodoh pada masa lalu. Bukan sahaja faedah yang anda bayar memakan keuntungan anda, tetapi pembayaran pinjaman menghilangkan kestabilan kewangan anda. Jika harga hartanah merosot, anda mungkin mendapati diri anda berada dalam kedudukan yang tidak diingini kerana lebih banyak pinjaman daripada rumah itu bernilai.
Kadar gadai janji
Kadar gadai janji umumnya meningkat semasa tempoh pertumbuhan ekonomi. Apabila ini berlaku, pasaran kerja adalah sihat dan kenaikan gaji orang juga. Kadar gadai janji telah agak rendah sejak pasaran perumahan terhempas, menjadikan rumah menjadi lebih menarik. Kadar faedah bagi gadai janji kadar tetap 30 tahun pada bulan Mei 2013 adalah 3.35%, dan kekal tidak berubah pada Jun 2019 pada 3.73%. Menurut Freddie Mac, kadar yang rendah telah mendorong pembelian aplikasi, dan firma menjangkakan peningkatan dalam pasaran perumahan daripada aktiviti jualan yang lebih tinggi dan harga yang lebih rendah. Laporan Mortgage meramalkan kadar sekitar 4.4% menandakan pada penghujung tahun 2019, bermakna kenaikan mungkin diredamkan.
Jadi, bagaimanakah ini bermain untuk harga hartanah? Kadar gadai janji yang lebih rendah tidak semestinya mempunyai hubungan langsung dengan harga rumah, walaupun kami ingin berfikir. Tetapi mereka mungkin mempunyai kesan tidak langsung kepada mereka. Apabila kadar adalah rendah, pengguna lebih bersedia dan mampu mengambil lebih banyak hutang. Ini kerana kos kredit iaitu faedah-murah. Walau bagaimanapun, kadar faedah yang semakin tinggi cenderung membawa kepada permintaan yang lebih lemah daripada pembeli.
Adakah Harta Tanah Pelaburan Bad?
Sekarang anda mungkin berfikir bahawa tidak ada nilai untuk membeli rumah dengan harapan akan mendapat nilai dari masa ke masa. Walaupun benar bahawa anda tidak dapat melihat apa-apa keuntungan yang boleh anda belanjakan jika anda bercadang untuk tinggal di rumah yang sama sepanjang hidup anda, jika anda pergi ke pembelian dengan strategi keluar, ada peluang yang lebih baik untuk melihat keuntungan tunai.
Pertama, pertimbangkan motivasi anda untuk membeli rumah. Jika anda ingin hidup di dalamnya, maka anda harus berhenti memikirkan keuntungan dan kerugian. Jika anda berharap dapat menghasilkan wang, maka anda perlu memasukkan transaksi dengan strategi keluar. Ini juga bermakna anda harus mempunyai harga jual di belakang fikiran anda, semuanya sambil mengekalkan harga pembelian harta tanah di barisan hadapan.
Apabila anda sampai ke titik harga anda, anda menjual harta itu seperti yang anda harapkan. Ini mungkin bukan pendekatan praktikal untuk kediaman utama anda, bergantung kepada gaya hidup anda, tetapi ia adalah apa yang banyak pelabur hartanah lakukan apabila mereka membeli hartanah-renovasi dan menjualnya. Ingatlah bahawa harga tidak selalu bergerak naik.
Pada masa lalu, Jepun telah menyaksikan harga perumahan jatuh lebih tinggi. Itu tidak bermakna harga tersebut tidak akan melantun semula ke wilayah yang menguntungkan, tetapi perlu diingat bahawa dalam beberapa kes, ia boleh mengambil masa yang lama.
Garisan bawah
Dengan sejarah sebagai panduan, kebanyakan pemilik rumah akan dapat membeli tempat yang sebenarnya mereka harapkan untuk tinggal, membayar hipotek dengan cepat, tinggal di sana sehingga bersara, kemudian turun dan pindah ke rumah yang lebih murah. Ia bukan taruhan yang pasti, tetapi strategi ini meningkatkan kemungkinan untuk membuat keuntungan.
