Nisbah perbelanjaan operasi (oer)

Apakah Nisbah Perbelanjaan Mengurus (OER)?

Dalam hartanah, nisbah perbelanjaan operasi (OER) adalah pengukuran kos untuk mengendalikan sekeping harta berbanding dengan pendapatan yang dibawa oleh harta itu. Ia dikira dengan membahagikan perbelanjaan operasi hartanah (tolak susutnilai) oleh pendapatan operasi kasar dan digunakan untuk membandingkan perbelanjaan harta yang serupa. Pelabur harus mencari bendera merah, seperti perbelanjaan penyelenggaraan yang lebih tinggi, pendapatan operasi, atau utiliti yang mungkin menghalangnya daripada membeli harta tertentu.

Julat nisbah perbelanjaan operasi paling sesuai antara tahap 60% -80%, di mana lebih rendah, lebih baik.

Takeaways Utama

• Nisbah perbelanjaan mengurus adalah ukuran betapa menguntungkan sekeping pendapatan hartanah untuk pelabur.Ia dikira dengan membahagikan semua perbelanjaan operasi kurang susut nilai oleh pendapatan operasi.OER yang lebih rendah adalah diingini kerana ia bermakna perbelanjaan diminimumkan berbanding dengan hasil.

Formula untuk OER ialah:

Ku $OER=\frac{\text{Jumlah perbelanjaan operasi}-\text{susut nilai}}{\text{Pendapatan kasar}}$ OER = Pendapatan kasar Jumlah perbelanjaan operasi-penyusutan

Bagaimana Menghitung OER

Nisbah Perbelanjaan Mengurus

Untuk menghitung OER untuk hartanah, anda perlu mengetahui perbelanjaan operasi. Ini termasuk pelbagai yuran dan kos yang ditanggung sebagai kos biasa menjalankan perniagaan. Anda juga perlu mengira perbelanjaan susut nilai hartanah, yang akan berubah mengikut kaedah perakaunan yang digunakan.

Apakah Nisbah Perbelanjaan Mengendalikan Anda?

Mengira OER selama beberapa tahun boleh membantu pelabur notis trend hartanah dalam perbelanjaan operasi. Jika kos hartanah meningkat setiap tahun pada kadar yang lebih tinggi daripada pendapatan, OER meningkat setiap tahun juga. Oleh itu, pelabur mungkin kehilangan lebih banyak wang dengan lebih lama memegang harta itu.

Apabila memiliki sebuah bangunan pangsapuri, seorang pelabur harus mencari kekosongan dengan menggunakan pendapatan sewa yang berkesan, atau pendapatan sewa yang berpotensi mengurangkan kekosongan dan kerugian kredit, dan bukan berpotensi pendapatan sewa. Kerana menguruskan kekosongan disertakan dalam pengurusan harta tanah yang cekap, termasuk kekosongan dalam OER memberikan gambaran perbelanjaan operasi yang lebih tepat dan menunjukkan di mana penambahbaikan boleh dibuat. Sebagai contoh, harta yang tidak diurus dengan baik kemungkinan besar akan mempunyai kadar kekosongan yang lebih tinggi, yang akan dicerminkan dalam OER.

Yuran pengurusan harta, utiliti, penyingkiran sampah, penyelenggaraan, insurans, pembaikan, cukai harta dan lain-lain kos dimasukkan dalam nisbah perbelanjaan operasi. Perbelanjaan operasi tambahan yang pelabur harus memasuki OER termasuk yuran pengurusan hartanah, landskap, yuran peguam, insurans tuan tanah, dan insurans harta tanah asas. Kos ini membantu menjalankan harta itu setiap hari. Atas sebab ini, bayaran pinjaman, peningkatan modal dan harta peribadi dikecualikan daripada perbelanjaan operasi.

OER yang lebih rendah biasanya bermaksud harta itu diurus dengan cekap dan lebih menguntungkan bagi pelabur, dan bahawa pendapatan harta benda itu kurang meliputi kos operasi dan penyelenggaraan. Sekiranya perniagaan itu berskala, pemilik boleh meningkatkan sewa pada setiap unit tanpa perbelanjaan operasi yang sangat meningkat. Di samping itu, OER boleh menunjukkan di mana masalah yang mungkin berlaku, seperti bil utiliti yang meningkat dengan ketara, oleh itu pelabur dapat menyelesaikan masalah dengan lebih cepat dan melindungi tahap keuntungan mereka.

Contoh Cara Menggunakan OER

Contoh contoh hipotesis, di mana Investor A memiliki sebuah bangunan pangsapuri berbilang keluarga dan membawa $ 65, 000 sebulan dalam sewa. Pelabur juga membayar $ 50, 000 untuk perbelanjaan operasi termasuk pembayaran gadai janji bulanan, cukai, utiliti, dan sebagainya. Hartanah itu juga dijangka menyusut sebanyak $ 85, 000 tahun ini.

Oleh itu, OER tahunan boleh dikira sebagai:

Ku $\frac{}{(65,000\times 12)}=66\%$ (65, 000 × 12) = 66%

Ini bermakna perbelanjaan operasi mengambil kira dua pertiga daripada hasil yang dihasilkan oleh harta ini.

Perbezaan Antara OER dan Kadar Cap

Kadar permodalan (atau kadar cap) digunakan dalam dunia harta komersil untuk menunjukkan kadar pulangan yang dijangka dihasilkan pada hartanah pelaburan hartanah. Selalunya disebut sebagai "kadar cap, " pengukuran ini dikira berdasarkan pendapatan bersih yang dijangkakan oleh harta itu. Ia digunakan untuk menganggar potensi pulangan pelabur ke atas pelaburan dalam pasaran hartanah.

Kadar cap hanya mewakili hasil harta dalam tempoh masa satu tahun dengan asumsi harta itu dibeli secara tunai dan tidak dipinjam. Ia ditakrifkan oleh formula:

Ku $\text{<strong>Kadar cap</strong>}<strong>=</strong>\text{<strong>jumlah pendapatan operasi</strong>}<strong>÷</strong>\text{<strong>nilai pasaran semasa</strong>}$\ text {Kadar cap} = \ text {pendapatan operasi bersih} div \ text {nilai pasaran semasa} Kadar cap = pendapatan operasi bersih ÷ nilai pasaran semasa

Walaupun sama dengan OER dari segi mengukur keuntungan dari suatu hartanah pelaburan, ia berbeza di mana OER menggunakan pendapatan kasar berbanding pendapatan bersih dan tempat yang dalam penyebut. OER juga tidak mengambil kira nilai pasaran sesuatu harta.

Had had OER

Terdapat dua kelemahan kepada OER untuk pelabur hartanah. Pertama, kerana tidak termasuk nilai pasaran sesuatu harta (sama seperti kadar cap), ia tidak memberitahu pelabur mengenai nilai relatif harta pada pembelian atau penjualan. Ia hanya bercakap mengenai kecekapan operasi yang berterusan. Oleh itu, ia harus digunakan bersama dengan sesuatu seperti kadar cap apabila menilai pelaburan hartanah.

Kedua, kerana susut nilai boleh dikira dalam beberapa cara yang berbeza, OER boleh dibuat dengan menggunakan kaedah perakaunan yang lebih baik untuk susut nilai.