Bagaimana penyusutan hartanah penyewaan berfungsi

Melabur dalam harta sewa boleh menjadi langkah kewangan pintar. Sebagai permulaan, harta sewa dapat memberikan sumber pendapatan yang stabil sementara anda membina ekuitas dan harta benda (idealnya) menghargai. Terdapat juga manfaat cukai: Anda boleh memotong perbelanjaan sewa anda dari sebarang pendapatan sewa yang anda perolehi, dengan itu mengurangkan liabiliti cukai anda. Kebanyakan perbelanjaan harta sewa termasuk insurans hipotek, cukai harta, perbelanjaan pembaikan dan penyelenggaraan, perbelanjaan pejabat rumah, insurans, perkhidmatan profesional dan perbelanjaan perjalanan yang berkaitan dengan pengurusan-dikurangkan pada tahun yang anda belanjakan.

Walau bagaimanapun, satu lagi potongan cukai utama-yang untuk susut nilai-berfungsi dengan berbeza. Susut nilai adalah proses yang digunakan untuk memotong kos pembelian dan meningkatkan harta sewa. Daripada mengambil satu potongan besar pada tahun anda membeli (atau memperbaiki) harta itu, susut nilai mengagihkan potongan sepanjang hayat berguna harta itu. Perkhidmatan Hasil Dalam Negeri (IRS) mempunyai peraturan yang sangat spesifik mengenai susut nilai, dan jika anda memiliki harta sewa, penting untuk memahami bagaimana proses itu berfungsi.

Harta Yang Boleh Dihantarkan?

Menurut IRS, anda boleh menyusut sewa harta jika memenuhi semua syarat ini:

• Anda memiliki harta benda. (Anda dianggap pemilik walaupun harta itu tertakluk kepada hutang.) Anda menggunakan harta dalam perniagaan anda atau sebagai aktiviti penghasilan pendapatan. Harta mempunyai hayat berguna yang boleh ditentukan, yang bermaksud bahawa ia adalah sesuatu yang haus,, terbiar, menjadi usang atau kehilangan nilainya dari punca semula jadi. Harta dijangka bertahan lebih dari satu tahun.

Walaupun harta itu memenuhi semua keperluan di atas, ia tidak boleh disusut nilai jika anda meletakkannya dalam perkhidmatan dan melupuskannya (atau tidak lagi menggunakannya untuk kegunaan perniagaan) pada tahun yang sama. Tanah tidak dianggap disalah anggap dan secara amnya, anda tidak boleh menyusut kos pembersihan, penanaman, dan landskap, kerana aktiviti tersebut dianggap sebahagian daripada kos tanah.

Bilakah Susut Susut Dimulakan?

Anda boleh mula mengambil potongan susut nilai sebaik sahaja harta itu diletakkan dalam perkhidmatan atau sedia dan tersedia untuk digunakan sebagai sewa. Berikut adalah contoh: Anda membeli harta sewa pada 15 Mei. Selepas bekerja di rumah selama beberapa bulan, anda sudah bersedia untuk menyewa pada 15 Julai, jadi anda mula mengiklankan dalam talian dan di dalam kertas tempatan. Anda mendapati penyewa, dan pajakan bermula pada 1 September. Oleh kerana harta itu diletakkan dalam perkhidmatan - iaitu siap untuk dipajak dan diduduki - pada 15 Julai, anda akan mula menyusut rumah pada bulan Julai, bukan pada bulan September apabila anda mula mengutip sewa.

Anda terus menyusut nilai hartanah sehingga salah satu syarat berikut dipenuhi.

• Anda telah menolak keseluruhan kos atau asas lain dalam harta tersebut. Anda bersara daripada perkhidmatan, walaupun anda belum dapat pulih sepenuhnya kosnya atau asas lain. Suatu harta bersara daripada perkhidmatan apabila ia tidak lagi digunakan sebagai harta penghasilan pendapatan-atau jika anda menjual atau menukarnya, menukarnya kepada kegunaan peribadi, meninggalkannya atau jika ia dimusnahkan.

Anda boleh terus menuntut potongan untuk susut nilai bagi harta yang sementara "terbiar" atau tidak digunakan. Jika anda membuat pembaikan selepas satu penyewa bergerak keluar, sebagai contoh, anda masih boleh menyusut hartanah semasa anda menyiapkannya untuk seterusnya.

Kaedah Penyusutan

Tiga faktor menentukan jumlah susut nilai yang boleh anda potong setiap tahun: asas anda dalam harta, tempoh pemulihan dan kaedah susut nilai yang digunakan. Mana-mana harta sewa kediaman yang diletakkan di dalam perkhidmatan selepas tahun 1986 disusutnilai menggunakan Sistem Pemulihan Kos Dipercepatkan Modified (MACRS), teknik perakaunan yang menyebarkan kos (dan potongan susut nilai) lebih 27.5 tahun, jumlah masa IRS dianggap sebagai "hayat berguna "Harta sewa.

Walaupun selalu mencadangkan agar anda bekerja dengan akauntan cukai yang layak ketika menghitung susut nilai, berikut adalah langkah-langkah asas:

1. Tentukan asas harta benda: Aset harta adalah kosnya, atau jumlah yang anda bayar (secara tunai, dengan gadai janji atau dengan cara lain) untuk memperoleh harta itu. Sesetengah yuran penyelesaian dan kos penutupan, termasuk yuran guaman, yuran rakaman, tinjauan, cukai pemindahan, insurans hakmilik dan apa-apa amaun penjual berhutang yang anda bersetuju membayar (seperti cukai belakang), termasuk dalam asas. Beberapa yuran penyelesaian dan kos penutupan tidak boleh dimasukkan dalam asas anda, termasuk premium insurans kebakaran, sewa berkaitan penghunian harta sebelum penutupan dan caj yang berkaitan dengan mendapatkan atau membiayai semula pinjaman: mata, premium insurans gadai janji, kos laporan kredit, dan bayaran penilaian. Pisahkan kos tanah dan bangunan: Memandangkan anda hanya boleh menyusut kos bangunan dan bukan tanah, anda mesti menentukan nilai masing-masing untuk menyusut nilai yang betul. Untuk menentukan nilai, anda boleh menggunakan nilai pasaran yang saksama pada setiap kali anda membeli harta itu, atau anda boleh mendasarkan nombor pada nilai cukai hartanah yang dinilai. Katakan anda membeli sebuah rumah dengan harga $ 110, 000. Penilaian cukai harta tanah yang paling baru menghargai harta itu pada $ 90, 000, di mana $ 81, 000 adalah untuk rumah itu dan $ 9, 000 adalah untuk tanah itu. Oleh itu, anda boleh memperuntukkan harga pembelian 90% ($ 81, 000 ÷ $ 90, 000) ke rumah dan 10% ($ 9, 000 ÷ $ 90, 000) dari harga pembelian ke tanah tersebut. Tentukan asas anda di rumah: Sekarang anda tahu asas harta tanah (rumah ditambah tanah) dan nilai rumah, anda boleh menentukan asas anda di rumah. Dengan menggunakan contoh di atas, asas anda di rumah-jumlah yang boleh disusut nilai-adalah $ 99, 000 (90% dari $ 110, 000). Asas anda di tanah itu ialah $ 11, 000 (10% dari $ 110, 000). Tentukan asas yang diselaraskan, jika perlu: Anda mungkin perlu membuat kenaikan atau penurunan kepada asas anda untuk peristiwa-peristiwa tertentu yang berlaku antara masa anda membeli harta itu dan masa anda siap untuk sewa. Contoh kenaikan ke asas termasuk kos apa-apa tambahan atau penambahbaikan yang mempunyai hayat berguna sekurang-kurangnya satu tahun yang dibuat sebelum anda meletakkan harta dalam perkhidmatan, wang yang anda belanjakan untuk memulihkan harta yang rosak, kos untuk membawa perkhidmatan utiliti ke harta benda dan yuran guaman tertentu.

Contoh-contoh penurunan kepada asas termasuk pembayaran insurans yang anda terima akibat kerosakan atau kecurian, kehilangan kerugian yang tidak dilindungi oleh insurans yang anda ambil potongan, dan wang yang anda terima untuk memberikan kemudahan.

Sistem Yang Digunakan

Langkah seterusnya melibatkan menentukan mana dua MACRS terpakai: Sistem Susut Am (GDS) atau Sistem Susut Alternatif (ADS). GDS terpakai kepada kebanyakan harta yang diletakkan dalam perkhidmatan, dan secara amnya, anda mesti menggunakannya melainkan jika anda membuat pilihan yang tidak boleh ditarik balik untuk ADS atau undang-undang mengharuskan anda untuk menggunakan ADS. ADS diberi mandat apabila harta itu:

• Mempunyai penggunaan perniagaan yang berkelayakan 50% dari masa atau kurangApakah penggunaan pengecualian cukaiIa dibiayai oleh bon yang dikecualikan cukaiIa digunakan terutamanya dalam pertanian

Umumnya, anda akan menggunakan GDS melainkan anda mempunyai alasan untuk menggunakan ADS. Sekali lagi, disarankan agar anda merujuk akauntan cukai yang berkelayakan, yang boleh membantu anda menentukan cara yang paling baik untuk menyusut harta sewa anda.

Sebaik sahaja anda tahu sistem MACRS mana yang digunakan, anda boleh menentukan tempoh pemulihan untuk harta tersebut. Tempoh pemulihan menggunakan GDS adalah 27.5 tahun untuk harta sewa rumah. Jika anda menggunakan ADS, tempoh pemulihan untuk jenis harta yang sama adalah 30 tahun untuk harta yang diletakkan dalam perkhidmatan selepas 31 Disember, 2017 atau 40 tahun jika diletakkan dalam perkhidmatan sebelum itu.

Seterusnya, tentukan jumlah yang boleh anda susut setiap tahun. Oleh kerana kebanyakan harta sewa kediaman menggunakan GDS, kami akan memberi tumpuan kepada pengiraan itu.

Bagi setiap tahun penuh, hartanah berada dalam perkhidmatan, anda akan menyusut jumlah yang sama: 3.636% setiap tahun selagi anda terus menurunkan nilai harta tersebut. Sekiranya harta itu berkhidmat kurang dari satu tahun (sebagai contoh, anda membeli sebuah rumah pada bulan Mei dan mula menyewanya pada bulan Julai), anda akan menyusut peratusan yang lebih kecil pada tahun itu, bergantung pada bila ia diletakkan dalam perkhidmatan. Mengikut jadual GDS Harta Sewa Kediaman IRS:

Januari	3.485%
Februari	3.182%
Mac	2.879%
April	2.576%
Mungkin	2.273%
Jun	1.970%
Julai	1.667%
Ogos	1.364%
September	1.061%
Oktober	0.758%
November	0.455%
Disember	0.152%