Ketika membiayai pembiayaan hartanah kediaman, kebanyakan transaksi mengikuti proses yang dipakai dengan baik. Penjual mendapati pembeli yang bersedia dengan pendapatan yang diperlukan, sejarah pekerjaan dan skor kredit untuk memenuhi syarat untuk gadai janji, dan institusi pemberi pinjaman meletakkan wang untuk membiayai perjanjian itu.
Tetapi bagaimana jika pembiayaan tradisional tidak tersedia, dan pembeli dan penjual masih ingin meneruskan persendirian dengan penjualan? Masukkan apa yang dikenali sebagai pembiayaan penjual. Seperti yang termaktub dalam istilah, orang yang menjual rumah itu membiayai pembelian, dan bukannya bank yang menyediakan gadai janji kepada pembeli.
Ins And Out Of Deals Real Estate Penjual
Apa yang menarik tentang Pembiayaan Penjual
Alternatif ini untuk pembiayaan tradisional adalah pilihan berguna pada masa-masa atau di tempat-tempat di mana hipotik sukar diperoleh. Dalam keadaan yang ketat, pembiayaan penjual membolehkan pembeli akses kepada bentuk kredit alternatif. Penjual, sebaliknya, boleh mengetuk populasi pembeli yang tidak semestinya layak untuk gadai janji tradisional. Dan kerana penjual membiayai penjualan, harta itu boleh memerintahkan harga jualan yang lebih tinggi.
Sebuah bank tidak terlibat secara langsung dalam jualan yang dibiayai penjual; pembeli dan penjual membuat pengaturan itu sendiri. Mereka membuat nota janji hutang menetapkan kadar faedah, jadual pembayaran dari pembeli kepada penjual, dan akibatnya jika pembeli ingkar terhadap obligasi tersebut. Tidak seperti jualan yang melibatkan gadai janji, maka tidak ada pemindahan prinsipal dari pembeli kepada penjual, tetapi hanya perjanjian untuk membayar jumlah itu dari masa ke masa.
Dengan hanya dua pemain utama yang terlibat, pembiayaan pemilik boleh lebih cepat dan lebih murah daripada menjual rumah dengan cara yang biasa. Willie Kathryn Suggs, broker utama dan pemilik pembrokeran harta tanah yang berpangkalan di Harlem yang membawa namanya, mengatakan bahawa apabila penjualnya membiayai penjualan "kesepakatan ditutup lebih cepat, kerana tidak ada menunggu pegawai pinjaman bank, penaja jamin dan sah jabatan untuk membersihkan fail itu. " Suggs juga menyatakan bahawa "pembeli suka kerana mereka boleh mendapatkan di rumah untuk kurang wang."
Kos penutup sememangnya lebih rendah untuk penjualan yang didanai oleh penjual. Tanpa bank yang mengambil bahagian, urus niaga itu mengelakkan kos gadai janji atau titik diskaun, serta yuran permulaan dan pelbagai tuduhan lain yang memberi pinjaman secara rutin semasa proses pembiayaan. Terdapat juga fleksibiliti yang lebih besar, sekurang-kurangnya kononnya, mengenai peruntukan pinjaman, dari pembayaran turun yang diperlukan kepada kadar faedah hingga jangka masa perjanjian.
Pembiayaan penjual lazimnya hanya berjalan untuk tempoh yang agak singkat, seperti lima tahun, dengan bayaran belon yang akan datang pada akhir tempoh tersebut. Teori-atau harapan, sekurang-kurangnya - adalah pembeli akhirnya akan membiayai semula pembayaran itu dengan pemberi pinjaman tradisional, bersenjata dengan kelayakan kredit yang lebih baik dan telah mengumpulkan beberapa ekuiti di dalam rumah.
Apa Pembeli Perlu Tahu
Bagi semua potensi tambahan untuk pembiayaan penjual, transaksi yang menggunakannya datang dengan risiko dan realiti untuk kedua belah pihak. Inilah pembeli yang harus dipertimbangkan sebelum mereka memuktamadkan kesepakatan yang dibiayai penjual.
Jangan mengharapkan istilah yang lebih baik daripada dengan gadai janji. Oleh kerana syarat-syarat perjanjian pembeli yang dibiayai telah dibongkar, fleksibiliti sering memenuhi realiti. Penjual mencabar keperluan kewangan dan risiko mereka, termasuk kemungkinan pembeli akan ingkar ke atas pinjaman, dengan prospek proses pengusiran yang berpotensi mahal dan berantakan.
Kecenderungan dapat menenangkan para pembeli. Contohnya, anda mungkin memperoleh kadar faedah yang lebih baik daripada yang ditawarkan bank, tetapi lebih banyak kemungkinan anda akan membayar lebih banyak, mungkin terdapat beberapa mata peratusan tambahan di atas kadar yang berlaku. Dan anda mungkin perlu menyediakan bayaran pendahuluan yang setanding dengan saiz gadai janji tipikal - iaitu, 10% atau lebih daripada nilai hartanah.
Anda mungkin perlu menjual diri kepada penjual. Ia bijak untuk menjadi telus dan mudah tentang sebab-sebab yang anda tidak layak untuk gadai janji tradisional. Sesetengah maklumat itu mungkin timbul apabila penjual menyemak sejarah kredit anda dan data latar belakang lain, termasuk pekerjaan, aset, tuntutan kewangan dan rujukan anda.
Tetapi pastikan juga, anda menunjukkan sebarang sekatan ke atas keupayaan anda untuk meminjam yang mungkin tidak muncul semasa ketekunan wajar penjual. Todd Huettner, broker gadai janji dan presiden dari Huettner Capital yang berpangkalan di Denver, menyatakan bahawa walaupun pembeli yang berpotensi yang mempunyai kredit yang baik dan bayaran pendahuluan yang besar di tangan baru-baru ini telah memulakan perniagaan baru, dan tidak dapat memenuhi syarat untuk pinjaman sehingga dua tahun.
Bersedia untuk mencadangkan pembiayaan penjual. Pemilik rumah yang menawarkan pembiayaan penjual sering secara terbuka mengumumkan fakta itu, dengan harapan untuk menarik pembeli yang tidak layak untuk gadai janji. Sekiranya anda tidak melihat sebutan pembiayaan penjual, namun tidak menyakitkan untuk bertanya tentang hal itu, kata broker hipotek Todd Huettner.
Apabila anda berbuat demikian, katanya, mencadangkan pilihan itu dengan jelas seperti yang anda boleh. Daripada menanyakan apakah pembiayaan pemilik adalah pilihan, Huettner menyarankan agar pembeli mengemukakan cadangan tertentu. "Sebagai contoh, 'Tawaran saya adalah harga penuh dengan turun 20%, pembiayaan penjual sebanyak $ 350, 000 pada 6%, dilunaskan lebih dari 30 tahun dengan satu belon lima tahun. Jika saya tidak membiayai semula dalam tempoh dua hingga tiga tahun, saya akan menaikkan kadarnya kepada 7% dalam tahun empat dan lima. '"
Sahkan penjual bebas untuk membiayai jualan. Pembiayaan Penjual adalah paling mudah apabila penjual memiliki harta secara langsung; gadai janji yang diadakan di harta itu memperkenalkan komplikasi tambahan. Membayar carian tajuk ke atas harta itu akan mengesahkan bahawa ia tepat diterangkan dalam surat ikatan, dan bebas dari gadai janji atau lien cukai.
Menurut Jason Burkholder, broker, pengurus jualan dan ejen hartanah dengan Weichert, Realtors di Lancaster, Pa., "Kebanyakan gadai janji mempunyai klausa 'kerana dijual' yang melarang penjual menjual rumah tanpa membayar hipotek. jika penjual membiayai pemilik dan syarikat gadai janji mendapati, ia akan mempertimbangkan rumah 'dijual' dan menuntut pembayaran segera hutang sepenuhnya, yang membolehkan pemberi pinjaman untuk merampas."
Apa Penjual Perlu Tahu
Simpan tips dan realiti ini jika anda mempertimbangkan pembiayaan penjualan rumah.
Anda tidak semestinya membiayai jualan selama ini. Sebagai penjual, anda boleh, pada bila-bila masa, menjual nota janji kepada pelabur atau pemberi pinjaman, kepada siapa pembeli kemudian menghantar bayaran. Menurut Robin Daniels, pelabur hartanah dan tuan tanah di Florida Tengah, "Banyak penjual takut menjual dengan pembiayaan pemilik tetapi tidak tahu bahwa nota yang mereka pegang adalah sesuatu yang dapat dijual kepada orang lain. Ini dapat terjadi pada hari yang sama sebagai penutup, jadi penjual mendapat wang tunai segera."
Dalam erti kata lain, penjual tidak perlu mempunyai wang tunai, dan mereka juga tidak perlu menjadi peminjam. Perlu diketahui, bagaimanapun, bahawa anda mungkin akan menerima kurang daripada nilai penuh nota itu untuk menjualnya, sehingga mengurangkan pulangan anda terhadap harta tersebut. Nota-nota janji pada hartanah biasanya menjual untuk 65% hingga 90% daripada nilai muka mereka, menurut Amerinotexchange, sebuah syarikat yang mengkhusus dalam pendanaan pasaran sekunder.
Menjadikan bahagian pembiayaan penjual padang anda menjual harta itu. Oleh kerana pembiayaan penjual agak jarang, mempromosikan hakikat bahawa anda menawarkannya, bermula dengan penyenaraian hartanah. Menambah perkataan "pembiayaan penjual tersedia" kepada teks itu akan memberi amaran kepada pembeli berpotensi dan ejen mereka bahawa pilihan di atas meja.
Apabila pembeli berpotensi melihat rumah anda, berikan lebih terperinci tentang pengaturan pembiayaan. Sediakan helaian maklumat yang menerangkan syarat-syarat pembiayaan, di sepanjang penjelasan umum tentang pembiayaan penjual, kerana banyak pembeli akan tidak terbiasa dengannya.
Dapatkan nasihat cukai, dan pertimbangkan bantuan pinjaman.
Memandangkan tawaran yang dibiayai oleh penjual boleh mendatangkan komplikasi cukai, melibatkan perancang kewangan atau pakar cukai sebagai sebahagian daripada pasukan anda untuk jualan. Selain itu, melainkan jika anda berpengalaman dan selesa sebagai pemberi pinjaman, pertimbangkan untuk mengupah syarikat servis pinjaman untuk mengutip pembayaran bulanan, mengeluarkan kenyataan dan menjalankan tugas-tugas lain yang terlibat dengan menguruskan pinjaman.
Garisan bawah
Sebagai yang luar biasa dan tidak biasa adalah untuk kebanyakan orang, pembiayaan penjual boleh menjadi pilihan yang berguna dalam mencabar pasaran hartanah. Walau bagaimanapun, susunan ini mencetuskan beberapa risiko khusus untuk pembeli dan penjual, dan bijak untuk mendapatkan bantuan profesional untuk mengurangkan mereka dan membenarkan proses berjalan dengan senyap.
Kedua-dua pihak perlu menyewa ejen atau ejen hartanah untuk menulis dan mengkaji semula kontrak jualan dan nota janji hutang, bersama dengan tugas yang berkaitan. Cuba dapatkan profesional yang berpengalaman dengan urus niaga rumah yang dibiaya penjual-dan berpengalaman di mana anda tinggal, jika mungkin, kerana beberapa peraturan yang berkaitan (seperti yang mengawal bayaran belon) berbeza mengikut bidang kuasa.
Profesional juga boleh membantu pembeli dan penjual menentukan perjanjian tertentu yang sesuai dengan mereka dan keadaan jualan. Sekiranya ia bukan merupakan perjanjian yang dibiayai oleh penjual, pelabur hartanah Don Tepper of Solutions 3D LLC menyatakan bahawa "sebenarnya terdapat puluhan cara lain untuk membeli" selain daripada susunan gadai janji tradisional. Pengaturan ini, Tepper menunjukkan, termasuk pajakan Pilihan, pembelian pajakan, kontrak tanah, kontrak untuk surat ikatan, perkongsian ekuiti dan hipotek balut. "Kebanyakan pembeli, dan kebanyakan ejen harta tanah, tidak tahu bagaimana kerja-kerja ini, " katanya.
