Isi kandungan
- Apakah Penilaian Rumah?
- Bagaimana Pekerjaan Penilaian Rumah Hari Ini
- Yuran Penilaian Rumah
- Bantuan untuk Penilaian Tinggi
- Sebelum Penilai Hadir
- Sekiranya Anda Memastikan Penilaian Baik
- Mendapatkan Pendapat Kedua
- Apabila Penilai Rendah
- Penilaian Rumah: Bawah
Apabila anda membiayai semula gadai janji anda, semuanya bergantung pada penilaian. Jika nilai rumah anda sangat rendah sehingga anda berada di bawah air, anda tidak boleh membiayai semula. Jika nilai penilaian anda meletakkan ekuiti rumah anda kurang dari 20%, anda akan terjebak untuk membayar insurans gadai janji swasta (PMI) atau membawa wang tunai ke meja untuk melakukan pembiayaan semula wang tunai. Terlebih lagi, anda mungkin tidak mendapat kadar faedah yang paling rendah, kerana para peminjam menganggap peminjam dengan ekuiti kurang berisiko. Jika anda berfikir tentang pembiayaan semula, anda harus memahami peranan penting penilaian dalam proses tersebut.
Apakah Penilaian Rumah?
Penilaian adalah pendapat profesional berlesen atau diperakui tentang nilai rumah yang disediakan oleh pihak ketiga yang tidak tertarik. Penilai dibayar untuk menyediakan perkhidmatan untuk menilai rumah anda, tetapi tidak mempunyai kulit dalam permainan apabila ia berkaitan dengan sama ada anda dapat membiayai semula hasil daripada nilai yang mereka datangi. Dalam urus niaga membiayai semula, penilaian itu melindungi bank dengan memastikan ia tidak memberi pinjaman kepada peminjam lebih banyak wang daripada harta yang bernilai. Jika harta itu kemudiannya masuk ke dalam rampasan atas sebab apa pun, pemberi pinjaman itu mahu dapat menjual semula harta itu dan mendapatkan kembali wangnya.
Seorang penilai mengunjungi rumah anda selama antara 30 dan 45 minit untuk mengukur dimensinya, memeriksa kemudahannya, dan menilai keadaan keseluruhannya, di dalam dan luar, mengambil gambar luaran, garaj, dan setiap bilik dalaman. Mereka kemudian memeriksa rekod harta yang sama dengan anda-idealnya, sifat-sifat di kawasan kejiranan anda yang telah dijual baru-baru ini. Berdasarkan lawatan rumah dan rekod ini, penilai tiba pada pendapat profesional tentang berapa harta anda akan dijual jika anda meletakkannya di pasaran. Bank menggunakan nilai ini-bersama-sama dengan pendapatan, aset dan sejarah kredit anda-untuk menentukan berapa banyak yang akan meminjamkan anda.
Takeaways Utama
- Seorang pemilik rumah yang merancang untuk membiayai semula gadai janji mesti terlebih dahulu mendapat penilaian, yang biasanya berharga $ 300 hingga $ 500 untuk rumah keluarga tunggal. Penilai, seorang profesional bebas, secara menyeluruh menilai rumah sendiri-dan meneliti sifat-sifat serupa sebelum tiba di penilaian untuk rumah. Meningkatkan kerja cat rumah, membersihkan kekacauan, dan menunjuk ciri-ciri tersembunyi boleh membantu meningkatkan kemungkinan penilaian yang tinggi. Sekiranya penilaian itu rendah, pembiayaan semula tunai dapat membantu anda mencapai 80% ekuiti dan mengelakkan insurans gadai janji persendirian. Jika anda berada di bawah air, anda mungkin perlu menunggu nilai rumah naik.
Penilaian Rumah: Kunci Kepada Pemulihan yang Berjaya
Bagaimana Pekerjaan Penilaian Rumah Hari Ini
Dua jenis urus niaga pembiayaan semula tidak memerlukan penilaian - Pentadbiran Perumahan Persekutuan menyelaraskan pembiayaan semula dan Pinjaman Pembiayaan Semula Pengurangan Kadar Faedah Pentadbiran Veteran. Semua jenis urus niaga pembiayaan semula memerlukan penilaian.
Peraturan-peraturan persekutuan menentukan bagaimana peminjam dan penilai perlu berkelakuan sepanjang proses penilaian. Selepas krisis perumahan, kerajaan ingin meningkatkan kebebasan penilai untuk mengelakkan kemungkinan pinjaman berdasarkan nilai rumah yang dinaikkan. Akta Dodd-Frank dan Akta Kebenaran dalam Pinjaman kini memerlukan penilaian untuk "dijalankan secara bebas dan bebas dari pengaruh dan paksaan yang tidak sesuai."
Oleh kerana keperluan kemerdekaan pentafsir persekutuan menentukan skop sempit interaksi yang boleh diterima antara pegawai pentaksir dan pinjaman, pemberi pinjaman takut bahawa mempunyai hubungan dengan penilai boleh ditafsirkan sebagai melanggar undang-undang dengan cuba mempengaruhi pendapat penilai sebelum penilaian selesai. Pemberi pinjaman menyalahkan pihak yang berhati-hati untuk mengelakkan kemungkinan tindakan disiplin yang teruk. Pegawai dan broker pinjaman tidak boleh memilih pentaksir, dan tidak juga peminjam. Peminjam juga tidak boleh mengemukakan penilaian yang dilakukan untuk peminjam yang berbeza, walaupun mereka "boleh memberitahu bank bahawa penilaian lain wujud, dan bank dapat meminta laporan penilaian langsung dari institusi lain."
Pemberi pinjaman sering akan memerintahkan penilaian melalui pihak ketiga yang dipanggil sebuah syarikat pengurusan penilaian (AMC). "Penggunaan AMC bukan satu keperluan, tetapi itu adalah pendekatan yang sama untuk kebebasan penilai, " kata Joe Parsons, penasihat pinjaman kanan di Mortgage Pinnacle Capital Dublin, Calif., Seorang bank serantau, dan broker gadai janji.
Ramai pemberi pinjaman-terutamanya kecil, tempatan-mempunyai hubungan rujukan langsung dengan panel penilai kecil dan tidak menggunakan AMC. Atau pemberi pinjaman mungkin memiliki jabatan penilaian independen di rumah. Penilai perlu mempunyai pengetahuan tempatan tentang kawasan tersebut (dipanggil kecekapan pasaran). Penilai dijangka mengikuti Standard Seragam Amalan Penilaian Profesional yang dikeluarkan oleh Yayasan Penilaian, sebuah organisasi profesional, walaupun piawaian ini bukan undang-undang.
Yuran Penilaian Rumah
Yuran penilaian berbeza-beza mengikut negeri, tetapi pentaksir mesti mengenakan yuran yang lazim dan munasabah untuk kawasan tersebut. Berharap untuk membayar $ 300 hingga $ 500 untuk penilaian rumah keluarga tunggal standard. "Hartanah yang lebih kompleks lebih mahal kerana pemeriksaan mengambil masa yang lebih lama, " kata Erin Benton, naib presiden Decorum Valuation Services, sebuah syarikat pengurusan penilaian di Ellicott City, Md.
Anda perlu membayar yuran di hadapan pada masa penilaian, bukan pada penutupan, kerana tidak kira sama ada pinjaman anda ditutup, penilai masih melakukan kerja. Walaupun bayaran mungkin kelihatan berbaloi jika ia membolehkan anda mendapatkan istilah pembiayaan semula yang anda mahu, ia mungkin kelihatan seperti pembaziran wang jika penilaian yang rendah bermakna anda tidak boleh membiayai semula.
Oleh kerana peminjam tidak boleh membincangkan nilai rumah atau dijangka "nilai sasaran" dengan penilai pada masa tugasan, pemilik rumah tidak boleh mendapatkan anggaran batu penilai sama ada rumah mereka mungkin menilai cukup tinggi untuk mereka membiayai semula sebelum mereka membayar untuk perkhidmatan itu, sebagaimana yang mereka boleh sebelum peraturan baru. Paling baik, anda boleh mencari jualan sebanding terkini di laman web seperti Zillow dan Redfin, tetapi rekod mereka mungkin tidak lengkap.
Pilihan lain adalah untuk meminta ejen hartanah melakukan analisis pasaran perbandingan dan memberikan anda cetakan jualan setanding baru-baru ini dari Perkhidmatan Penyenaraian Pelbagai, kata Bruce Ailion, agen dengan RE / MAX Greater Atlanta. Bertanya dengan baik, kerana ejen itu akan membuat anda nikmat-tidak seperti penjualan rumah, dia tidak akan mendapat apa-apa komisen daripada membiayai semula anda.
Bantuan untuk Penilaian Tinggi
Nilai penilai memberikan rumah anda sebahagian besarnya bergantung pada harga jualan baru-baru ini sifat-sifat setanding, tetapi anda tersilap jika anda berfikir anda tidak boleh berbuat apa-apa untuk membantu rumah anda masuk pada akhir nilai penilaian yang berpotensi.
Mendapatkan penilaian rumah anda adalah serupa dengan tarikh pertama, kata Ailion. Walaupun anda tidak tahu bagaimana pasangan anda akan suka atau menilai anda, yang dipersiapkan dengan baik meningkatkan peluang anda untuk dianggap menarik. "Jadi dengan penilaian itu, " katanya. "Harta anda perlu kemas dan bersih, tidak rapi, dan mudah diperiksa. Mana-mana haiwan peliharaan harus terkandung dan bau bertopeng. Anda tidak mahu pentaksir itu bergegas untuk keluar."
Berikut adalah cara penilaian penilai kediaman yang disahkan Ralph J. Vaccari, presiden Vaccari & Associates di Marblehead, Mass., Menerangkan pendekatannya kepada kerja: "Secara amnya, tidak kira jika rumput anda tidak dipotong atau rumah anda menjadi kacau-bilau. Adalah penting untuk menyedari bahawa rumah yang kotor atau tidak kotor boleh meningkatkan kemunculan pakaian dan lusuh luar biasa, dan keadaan itu, sebenarnya boleh menjejaskan nilai."
Menurut Vaccari, pentaksir mengambil berat mengenai perkara berikut:
- Kaedah eksterior dan dalamanKoleksi bilik keseluruhan Fungsi, termasuk reka bentuk dan susun atur bilik dalaman, dan keuskupan fungsionalPerkembangan untuk dapur dan mandian, tingkap, bumbung, dan sistem rumah (pemanasan, elektrik, dan paip) selama 15 tahun yang lalu menjadikan rumah lebih banyak setakat ini, berfungsi, dan boleh didiami oleh piawaian hari iniKondisi dan umur sistem rumahKemudahan di luar, seperti garaj, geladak, dan balai-balaiLokasiPenampilan menarik, seperti penampilan luaran yang tidak selaras dengan seluruh kejiranan
Adalah idea yang baik untuk menunjukkan ciri-ciri yang mungkin tidak dapat dilihat dengan segera yang berpotensi menambah pendapat nilai penilai, kata Parsons.
Sebelum Penilai Hadir
Menyediakan rumah anda untuk lawatan penilai, bagaimanapun, adalah berbeza daripada menyiapkannya untuk calon pembeli. "Apabila anda membuka rumah anda kepada calon pembeli, anda ingin mencetuskan tindak balas emosi, " kata Parsons. "Sebagai penjual, anda mahu pembeli dapat membayangkan betapa gembiranya dan selesa mereka berada di sana. Tiada pertimbangan subjektif seperti yang dikenakan terhadap penilaian."
Vaccari menambah bahawa pemilik rumah tidak akan membuat perubahan, seperti merobek permaidani lama untuk mendedahkan lantai kayu, untuk penilaian, kerana dia mungkin untuk penjual. Tetapi penyegaran cat di rumah, baik di dalam maupun di luar, boleh membantu, kerana dapat membersihkan kekacauan untuk membolehkan akses penuh dan melihat semua kawasan rumah, termasuk ruang bawah tanah. Akhirnya, kata Ailion, "Jika rekod cukai adalah salah, titikkanlah itu."
Jika tidak, Vaccari berkata, ia adalah tanggungjawab pentaksir untuk mencari masalah dan bertanya soalan di mana perlu.
Sekiranya Anda Memastikan Penilaian Baik
Tahniah! Anda telah melengkapkan satu langkah utama dalam membiayai semula gadai janji anda. Kini tiba masanya untuk meneruskan langkah seterusnya dengan pegawai pinjaman anda. Sekiranya anda memperoleh penilaian yang menguntungkan, gunakan alat seperti kalkulator gadai janji Biro Perlindungan Kewangan Pengguna untuk meneliti kadar faedah pada gadai janji yang dibiayai semula untuk rumah nilai anda. Dengan bersenjata dengan angka-angka ini boleh memberi anda beberapa kuasa tawar-menawar apabila anda bertemu dengan pemberi pinjaman anda.
Mendapatkan Pendapat Kedua
Kadang-kadang nilai pentaksir tidak hanya lebih rendah daripada yang anda inginkan tetapi lebih rendah daripada yang anda anggap rumah anda bernilai. "Penilaian adalah hanya pendapat seseorang, " kata Ailion. "Walaupun ini adalah pendapat yang terlatih dan berpendidikan, seperti semua profesi, ada pengamal yang baik dan buruk."
Memandangkan peraturan persekutuan yang ketat yang mentadbir proses itu, apakah ada apa yang boleh anda lakukan mengenai penilaian yang rendah? "Jika pemilik rumah tidak menyukai nilai penilaian, mereka boleh menulis surat rayuan kepada pemberi pinjaman atau AMC, tetapi peluang penilai mengubah pendapatnya sangat tipis melainkan pemilik rumah mempunyai bukti besar bahawa nilai itu off, "kata Benton.
Rayuan anda hanya akan berjaya jika anda menunjukkan bahawa penilai membuat ralat yang ketara, seperti menyenaraikan rakaman persegi atau kiraan bilik dengan tidak betul; tidak menghiraukan kemudahan penting, seperti kolam renang atau spa; atau tidak mengendahkan penjualan sebanding yang mungkin menyokong nilai yang lebih tinggi sementara "memilih ceri" kurang sesuai yang setanding yang akan menunjukkan nilai yang lebih rendah, kata Parsons.
Anda juga boleh membuat kes, kata Ailion, dengan menunjukkan bahawa perbandingan yang digunakan adalah di daerah sekolah rendah atau subdivisi yang lebih rendah yang tidak mempunyai persatuan pemilik rumah dengan kolam renang dan gelanggang tenis, bahawa kesemua perbandingan adalah tertekan atau hartanah jualan yang dimiliki, atau mereka mempunyai negatif lain yang mempengaruhi nilai, seperti berada di jalan yang sibuk. "Jelaskan mengapa mereka berbeza dan tidak sama dengan anda. Anda mesti membuktikan sesuatu yang salah dengan pilihan yang dipilih, "kata Ailion.
Pilihan Anda Apabila Penilai Rendah
Sekiranya penilaian itu meletakkan anda kurang dari 80% ekuiti, anda boleh melakukan pembiayaan semula wang tunai, menambah wang yang cukup pada penutupan untuk mendapatkan nisbah pinjaman ke nilai 80% yang ajaib dan mengelakkan PMI.
Anda juga boleh memilih untuk membayar PMI untuk sekarang. Jika nilai rumah terus meningkat, anda boleh memberikan jualan sebanding dengan servis hipotek anda dan minta ia membuang PMI, walaupun anda masih belum membayar banyak prinsipal anda. Sekiranya penilaian itu mendedahkan bahawa anda berada di bawah air, namun apa yang anda boleh lakukan ialah menunggu pasaran bertambah baik, kecuali anda memenuhi syarat untuk program seperti Pilihan Pembiayaan LTV Tinggi dari Fannie Mae atau FMERR (Freddie Mac Enhanced Refinance Relief). HARP (Home Refinance Refinance Program), yang telah menawarkan bantuan kerajaan kepada pemilik rumah yang berada di bawah air, tamat pada penghujung tahun 2018.
Penilaian Rumah: Bawah
Memahami bagaimana proses penilaian berfungsi akan memberikan peluang terbaik untuk mendapatkan pentaksir untuk memberikan nilai tertinggi kepada harta benda anda. Penilaian tidak semestinya masuk pada nilai peminjam yang diharapkan, dan mereka adalah proses manusia dengan ruang untuk subjektiviti dan kesilapan. Anda boleh merayu penilaian yang rendah, tetapi anda hanya akan berjaya dengan data yang kuat untuk menyokong anda.
