Terdapat dua institusi besar dalam industri hipotek Amerika Syarikat: Fannie Mae dan Freddie Mac. Kebanyakan orang telah mendengar tentang mereka, tetapi hanya sedikit yang memahami apa yang mereka lakukan atau peranan penting mereka dalam membiayai kepemilikan rumah Amerika. Tidak juga kebanyakan orang memahami risiko sistematik yang berpotensi yang mereka lakukan terhadap keseluruhan sistem kewangan kami. kami akan membincangkan apa yang mereka lakukan, status perusahaan yang ditaja kerajaan (GSE), misi awam mereka dan bagaimana keuntungan mereka. Kami akan meneroka bahaya raksasa ini boleh berpindah ke pasaran gadai janji AS jika mereka gagal mengurus risiko mereka dengan berkesan. Ingatlah, ketika raksasa jatuh, itu petani yang mendapat squished.
Apa yang mereka lakukan
Fannie Mae dan Freddie Mac membeli dan menjamin gadai janji melalui pasaran gadai janji menengah. Mereka tidak berasal atau gadai janji perkhidmatan.
Pemula gadai janji menjual gadai janji secara langsung kepada Fannie Mae dan Freddie Mac, atau menukar kolam gadai janji dengan mereka sebagai balasan sekuriti yang disokong gadai janji (MBS) yang disokong oleh gadai janji yang sama tetapi yang membawa jaminan tambahan terhadap pembayaran prinsipal dan kepentingan yang tepat pada masanya pemegang keselamatan. Apabila pemula gadai janji menjual gadai janji kepada Fannie Mae atau Freddie Mac, atau menjual MBS yang telah dikeluarkan semula kepada mereka, ia seterusnya membebaskan dana yang digunakan untuk memulakan gadai janji tersebut sehingga pemula dapat membuat lebih banyak hipotek. Fannie Mae dan Freddie Mac juga melabur secara besar-besaran dalam MBS mereka sendiri dalam apa yang dikenali sebagai portfolio tersimpan mereka.
Singkatnya, mereka memudahkan aliran wang dari Wall Street ke Main Street.
LIHAT: Di Bawah Adegan Mortgage Anda
Perniagaan yang Ditaja Kerajaan
Fannie Mae dan Freddie Mac adalah GSE. Keduanya diciptakan oleh akta Kongres; Fannie Mae pada tahun 1938, dan Freddie Mac pada 1970. Kedua-duanya adalah syarikat yang didaftarkan secara terbuka untuk melayani misi awam. Saham mereka berdagang di NYSE di bawah simbol FNM dan FRE, masing-masing. Walaupun mereka adalah syarikat yang didagangkan secara terbuka, kerana piala mereka, mereka mempunyai hubungan berikut dengan Kerajaan Persekutuan:
- Kedua-dua syarikat mempunyai lembaga pengarah yang terdiri daripada 18 ahli, lima daripadanya dilantik oleh presiden Amerika Syarikat. Untuk menyokong kecairan mereka, setiausaha Perbendaharaan diberi kuasa, tetapi tidak diperlukan, untuk membeli sehingga $ 2.25 bilion sekuriti dari setiap syarikat. Kedua-dua syarikat dikecualikan daripada cukai negeri dan tempatan.
Kerana hubungan ini, pasaran cenderung untuk mempercayai bahawa sekuriti yang dikeluarkan oleh Fannie Mae dan Freddie Mac membawa jaminan tersirat kerajaan AS. Dengan kata lain, pasaran percaya bahawa jika ada yang salah di Fannie Mae atau Freddie Mac, kerajaan Amerika Syarikat akan melangkah masuk untuk menyelamatkan mereka. Jaminan tersirat ini ditunjukkan oleh betapa murahnya mereka dapat mengakses pembiayaan. Fannie Mae dan Freddie Mac dapat menerbitkan hutang korporat, yang dikenali sebagai "debentur agensi", pada hasil yang lebih rendah daripada institusi lain.
Tujuan dan Misi Umum Fannie Mae dan Freddie Mac
Menurut pensyarah mereka, tujuan awam Fannie Mae dan Freddie Mac adalah untuk memudahkan aliran pinjaman gadai janji kos rendah.
Carta mereka termasuk yang berikut:
- Tumpuan tunggal mereka ialah pasaran gadai janji kediaman. Mereka tidak boleh memasuki perniagaan yang tidak berkaitan atau menghentikan sokongan untuk pasaran gadai janji kediaman. Gadai janji yang mereka beli dan jaminan mestilah di bawah jumlah yang ditentukan oleh Pejabat Pengawasan Perusahaan Perumahan Persekutuan (OFHEO). Mereka dihalang daripada memasuki perniagaan syarikat pembiayaan perumahan lain - contohnya pinjaman gadai janji. Mereka mesti memenuhi matlamat tahunan yang ditetapkan oleh Jabatan Perumahan dan Pembangunan Bandar (HUD). Matlamat ini berpusat di sekitar perumahan dan perumahan pendapatan rendah dan sederhana untuk minoriti. Mereka tertakluk kepada keperluan modal berasaskan risiko dan minimum dan pemeriksaan tahunan oleh OFHEO.
Laman web Freddie Mac menyatakan bahawa misinya adalah untuk menyediakan kecairan, kestabilan, dan kemampuan untuk pasaran perumahan. Laman web Fannie Mae menyatakan bahawa misinya adalah untuk memperluaskan perumahan yang mampu dimiliki dan membawa modal global kepada komuniti tempatan untuk berkhidmat di pasaran perumahan Amerika Syarikat. (Untuk terus membaca mengenai hartanah, lihat Melabur dalam Harta Tanah , Urus Niaga Harta Pintar dan tutorial Pelaburan Harta Tanah Teroka kami.)
Syarikat yang Didorong Keuntungan dengan Misi Awam
Jangan buat kesilapan - Fannie Mae dan Freddie Mac didorong oleh keuntungan, seperti permintaan para pemegang saham mereka. Semasa memenuhi misi awam mereka, mereka membuat keuntungan mereka dalam dua cara utama: pendapatan yuran jaminan dan portfolio yang disimpan.
- Pertama, mari kita bayar yuran jaminan pendapatan, atau "g-fees". Fannie Mae dan Freddie Mac mengekalkan peratusan tertentu bagi setiap pembayaran gadai janji bagi setiap gadai janji yang mereka telah menjamin pembayaran prinsipal dan faedah yang tepat pada masanya kepada pemegang MBS (pelabur). Sebagai contoh, setiap pembayaran gadai janji bulanan boleh dipecah menjadi pokok dan faedah. Pengetua dan kepentingan, seperti dikutip oleh penyedia gadai janji, diluluskan ke salah satu daripada kedua-dua syarikat, katakan Fannie Mae. Fannie Mae kemudian melepasi prinsipal dan kepentingan bersama kepada pemegang keselamatan yang disokong oleh gadai janji; Walau bagaimanapun, ia mengekalkan peratusan tertentu sebagai faedah sebagai jaminan - biasanya antara 0.12% dan 0.50% setiap tahun. Fikirkannya sebagai polisi insurans. Semoga Fannie Mae mengumpulkan lebih banyak pendapatan yuran jaminan daripada membayar kepada pemegang sekuriti yang disokong gadai janji kerana peminjam mungkir. Ini polisi insurans yang sangat besar. Pada penghujung tahun 2006, kedua-dua syarikat mempunyai jaminan kredit sebanyak $ 2.9 trilion MBS, menurut Setiausaha Perbendaharaan Robert K. Steel (15 Mac 2007 Testimoni sebelum Jawatankuasa Perkhidmatan Kewangan AS House on GSE Reform).
Kedua, Fannie Mae dan Freddie Mac mempunyai portfolio gadai janji dan MBS yang besar. Mereka melabur dalam sekuriti mereka sendiri - dan satu sama lain - sekuriti. Kerana jaminan Federal yang tersirat, seperti yang dibincangkan sebelumnya, mereka dapat menerbitkan hutang pada hasil yang lebih rendah daripada syarikat lain untuk membiayai portfolio yang disimpan. Dalam erti kata lain, mereka dapat memperoleh spread pada portfolio mereka yang berpotensi besar daripada institusi lain kerana kelebihan pendanaan ini. Untuk mengatakan saiz portofolio mereka adalah sangat kecil. Pada tahun 2006 mereka, portfolio gadai janji gabungan kedua-dua syarikat itu adalah $ 1.4 trilion, sekali lagi mengikut Steel (15 Mac 2007).
Pengawasan Over Fannie Mae dan Freddie Mac
Fannie Mae dan Freddie Mac dikawal oleh OFHEO dan HUD. OFHEO mengawal keselamatan dan kekukuhan kewangan Fannie Mae dan Freddie Mac, termasuk melaksanakan, menguatkuasakan dan memantau piawaian modal mereka dan mengehadkan saiz portfolio yang disimpan. OFHEO juga menetapkan had pinjaman yang mematuhi setiap tahun. HUD mempunyai tanggungjawab untuk misi perumahan Fannie Mae dan Freddie Mac. Semua program pinjaman baru yang mereka boleh mengambil bahagian dalam (pembelian dan / atau jaminan) mesti diluluskan oleh HUD. Di samping itu, HUD menetapkan matlamat tahunan untuk Fannie Mae dan Freddie Mac untuk menjalankan misi perumahan mereka. Matlamat ini berpusat pada perumahan dan perumahan pendapatan rendah dan sederhana untuk minoriti.
Terlalu Banyak Risiko Berpusat di Dua Syarikat dengan Hubungan Persekutuan?
Tidak syak lagi bahawa Fannie Mae dan Freddie Mac memainkan peranan kritikal dalam sistem pembiayaan perumahan kami. Walau bagaimanapun, terdapat bahaya yang mempunyai risiko yang tinggi hanya tertumpu kepada hanya dua syarikat. Mereka menguruskan sejumlah besar risiko kredit dan kadar faedah. Sekiranya ada masalah dengan pengurusan risiko dan / atau amalan pengurusan portfolio, tidak ada keraguan bahawa kesakitan dan tekanan akan dirasai di seluruh pasaran kewangan di seluruh dunia. Ramai pengkritik merasakan bahawa, disebabkan saiz mereka dan kerumitan menguruskan risiko gadai janji, mereka menimbulkan risiko yang sistematik terhadap ekonomi kita. Lebih-lebih lagi, ada yang percaya Fannie Mae dan Freddie Mac mempunyai kelebihan yang tidak adil kerana jaminan persekutuan yang tersirat yang membolehkan mereka menerbitkan hutang pada kadar faedah tidak tersedia kepada syarikat lain - secara khusus, bahawa ini adalah jaminan tersirat yang membenarkan Fannie Mae dan Freddie Mac tumbuh begitu besar.
Ringkasnya, ada bahaya bahawa kedua-dua syarikat telah dibenarkan mengambil terlalu banyak risiko atas potensi pengeluaran pembayar cukai Amerika. Untuk meletakkan perkara dalam perspektif, menurut Setiausaha Perbendaharaan Steel, pada akhir tahun 2006, Fannie Mae dan Freddie Mac mempunyai kira-kira $ 4.3 trilion pendedahan kredit gadai janji, iaitu kira-kira 40% daripada jumlah hutang gadai janji yang belum dijelaskan di AS (15 Mac 2007). Atau dilihat berbeza-beza, kedua-dua syarikat mempunyai hutang sebesar $ 5.2 triliun dan obligasi MBS yang belum selesai, melebihi hutang $ 4.9 trilion yang dipegang secara terbuka oleh pemerintah AS, menurut ketua pengarah pengarah Federal Reserve Ben Bernanke (April 2007).
Selain itu, tiada siapa yang mendakwa sama ada risiko kredit atau risiko kadar faedah gadai janji mudah diuruskan atau dikurangkan melalui penggunaan derivatif.
Kesimpulannya
Pada musim panas tahun 2007, pasaran untuk semua gadai janji kecuali yang dijamin oleh Fannie Mae dan Freddie Mac datang dengan penuh kesungguhan, menekankan pentingnya peranan yang dimainkan oleh kedua-dua syarikat. Pada musim gugur 2007, Freddie Mac mengejutkan pasaran dengan mengumumkan kehilangan kredit yang besar, membakar kebakaran untuk hujah bahawa kedua-dua syarikat itu menimbulkan risiko yang sangat besar terhadap keseluruhan sistem kewangan. Adakah manfaat Fannie Mae dan Freddie Mac mencipta untuk pemilik rumah Amerika melebihi risiko yang mereka bawa ke sistem kewangan keseluruhan kami dan pembayar cukai Amerika? Hanya masa akan menentukan.
Mengenai kedua-dua institusi ini, lihat Keuntungan Daripada Hutang Gadai Dengan MBS .
