Apakah Pinjaman Berat?
Pinjaman yang sesuai adalah gadai janji yang bersamaan dengan atau kurang daripada jumlah dolar yang ditetapkan oleh had yang ditetapkan oleh Agensi Kewangan Perumahan Persekutuan (FHFA) dan memenuhi kriteria pendanaan Freddie Mac dan Fannie Mae. Bagi peminjam dengan kredit yang sangat baik, Pinjaman adalah berfaedah kerana kadar faedah rendah yang dilekatkan kepada mereka.
Takeaways Utama
- Pinjaman yang sesuai adalah hipotek yang terma dan syarat asasnya memenuhi kriteria pembiayaan Fannie Mae dan Freddie Mac-terutamanya, had dolar pada saiz pinjaman. Batas pinjaman yang mematuhi garis asas diselaraskan setiap tahun. Ia adalah $ 510, 400 pada tahun 2020 untuk sebahagian besar daripada para pemberi pinjaman AS memilih untuk berurusan dengan pinjaman yang sesuai, kerana ini adalah satu-satunya jenis yang Fannie Mae dan Freddie Mac akan menjamin dan membeli dalam pasaran gadai janji menengah. Peminjaman pinjaman sering menawarkan kadar yang lebih menguntungkan bagi peminjam.
Bagaimana Pinjam Bertanggungjawab
Persatuan Hipotek Negara Persekutuan (FNMA atau Fannie Mae) dan Perbadanan Gadai Janji Tanah Persekutuan (FHLMC atau Freddie Mac) adalah entiti yang ditaja kerajaan yang memacu pasaran untuk pinjaman rumah. Agensi-agensi quasi-kerajaan ini telah mewujudkan peraturan dan garis panduan piawai yang mana gadai janji bagi satu unit harta (rumah kediaman tunggal keluarga) mestilah mematuhi sekiranya mereka layak untuk sokongan agensi. (Fannie Mae dan Freddie Mac tidak mengeluarkan gadai janji sendiri, sebaliknya mereka memastikan gadai janji yang dikeluarkan oleh peminjam, dan bertindak sebagai pembuat pasaran sekunder jika peminjam ingin menjual gadai janji tersebut.)
Istilah "menuruti" paling sering digunakan apabila bercakap secara khusus mengenai jumlah gadai janji, yang harus berada di bawah batas tertentu, yang dikenal sebagai batas pinjaman yang sesuai, ditetapkan oleh Badan Perumahan Federal Persekutuan (FHFA).
Bagi 2020, di kebanyakan AS, had asas ini ialah $ 510, 400, meningkat daripada $ 484, 350 pada tahun 2019. Di sesetengah pasaran kos tinggi, seperti San Francisco dan New York City, batasnya lebih tinggi. Siling baru untuk kawasan ini adalah $ 7765, 600, atau 150% daripada $ 510, 400. Peruntukan undang-undang khas menetapkan pengiraan had pinjaman yang berbeza untuk Alaska, Hawaii, Guam, dan Kepulauan Virgin Amerika Syarikat. Di kawasan ini, had pinjaman dasar ialah $ 765, 600 untuk satu unit hartanah pada tahun 2020.
Akta Pemulihan Perumahan dan Ekonomi (HERA) mengharuskan batas pinjaman yang mematuhi garis dasar diselaraskan setiap tahun untuk Fannie Mae dan Freddie Mac untuk mencerminkan perubahan harga rumah AS purata.
Selain daripada saiz pinjaman, garis panduan lain yang mematuhi pinjaman mematuhi nisbah pinjaman kepada nilai peminjam (contohnya, saiz bayaran pendahuluan), nisbah hutang kepada pendapatan, skor kredit dan sejarah, keperluan dokumentasi, dll..
Kelebihan Pinjaman Berubah
Bagi pengguna, pinjaman yang sesuai adalah berfaedah kerana kadar faedah yang rendah. Untuk pembeli rumah yang pertama yang mengambil pinjaman Pentadbiran Perumahan Persekutuan (FHA), contohnya, bayaran pendahuluan boleh serendah 3%. Walau bagaimanapun, insurans gadai janji swasta (PMI) kira-kira 1.05% setahun untuk pinjaman 30 tahun sehingga $ 510, 400 diperlukan atas pinjaman tersebut apabila bayaran pendahuluan rendah dibuat. Sebahagian atau semua kos insurans adalah deduktif cukai jika isi rumah peminjam diselaraskan pendapatan kasar (AGI) tidak lebih daripada $ 109, 000.
Pemberi pinjaman juga lebih suka bekerja dengan pinjaman yang sesuai, kerana mereka dapat dengan mudah dibungkus ke dalam bundle pelaburan dan dijual di pasar gadai janji sekunder. Proses ini membebaskan keupayaan institusi kewangan untuk mengeluarkan lebih banyak pinjaman dan memberi pinjaman kepada pembeli rumah.
Menepati Pinjaman vs Pinjaman Tidak Benar
Gadai janji yang melebihi had pinjaman yang disesuaikan diklasifikasikan sebagai gadai janji yang tidak sesuai atau jumbo. Kerana Fannie Mae dan Freddie Mac hanya membeli pinjaman yang sesuai untuk pembungkusan ke dalam pasaran sekunder, permintaan terhadap pinjaman yang tidak sesuai jauh lebih rendah. Terma dan syarat gadai janji yang tidak sesuai boleh berubah dari pemberi pinjaman kepada peminjam, tetapi kadar faedah dan bayaran pendahuluan minimum untuk pinjaman jumbo biasanya lebih tinggi kerana mereka membawa risiko yang lebih besar kepada pemberi pinjaman. Bukan sahaja lebih banyak wang yang terlibat, namun pinjaman itu tidak dapat dijamin oleh perusahaan yang ditaja oleh kerajaan.
Pembeli rumah yang memerlukan gadai janji yang melebihi had kredit yang sesuai dapat menyelesaikan masalah dengan mengambil dua hipotek yang lebih kecil, bukannya satu pinjaman jumbo.
Menepati Pinjaman vs Pinjaman Konvensional
Memenuhi pinjaman sering dikelirukan dengan pinjaman konvensional / gadai janji. Walaupun kedua-dua jenis bertindih, mereka tidak sama. Hipotek konvensional adalah kategori yang lebih luas. Ia adalah apa-apa pinjaman yang ditawarkan melalui pemberi pinjaman swasta, bertentangan dengan agensi kerajaan seperti FHA atau Jabatan Hal Ehwal Veteran AS (VA), dan / atau disokong oleh Fannie Mae atau Freddie Mac-yang mana bertindih dan kekeliruan, timbul. Saiz pinjaman tidak menjejaskan konvensionalnya, hanya kesesuaiannya. Sebenarnya, sementara semua pinjaman yang sesuai adalah konvensional, tidak semua pinjaman konvensional layak sebagai memenuhi.
Pertimbangan Khas untuk Menepati Pinjaman
FHFA, yang menetapkan had pinjaman yang sesuai setiap tahun, mempunyai pengawasan pengawalseliaan untuk memastikan bahawa Fannie Mae dan Freddie Mac memenuhi piagam dan misi mereka untuk mempromosikan pemilikan rumah untuk rakyat berpendapatan rendah dan kelas pertengahan Amerika. FHFA menggunakan kenaikan / penurunan peratusan pada bulan Oktober hingga Oktober dalam harga perumahan purata dalam Penyiasatan Kadar Faedah Bulanan (MIRS) untuk menyesuaikan batas pinjaman yang sesuai untuk tahun berikutnya.
Untuk menjalankan tinjauan ini, FHFA meminta sampel pemberi pinjaman gadai janji untuk melaporkan terma dan syarat mengenai semua pinjaman keluarga tunggal, pelunasan, pembelian, pinjaman bukan ladang yang mereka tutup pada lima hari perniagaan terakhir bulan tersebut. Tinjauan ini menyediakan maklumat bulanan mengenai kadar faedah, terma pinjaman dan harga rumah mengikut jenis hartanah, jenis pinjaman (kadar tetap atau kadar laras) dan jenis pemberi pinjaman, serta maklumat mengenai pinjaman kadar tetap 15 tahun dan 30 tahun.
