Anda mempunyai dua pilihan asas apabila anda membiayai semula gadai janji anda untuk menyimpan atau mendapatkan wang. Pertama, jika anda hanya membiayai semula pinjaman sedia ada anda untuk mendapatkan kadar faedah yang lebih rendah atau mengubah terma, ia dipanggil refinans kadar-dan-jangka. Atau, kedua, anda mungkin mahu mengekstrak beberapa ekuiti di rumah anda-mungkin melakukan pengubahsuaian, membayar hutang, atau membantu membayar kos kolej-dengan pinjaman tunai. Begini bagaimana kedua-dua pilihan membiayai semula ini boleh menjejaskan kedudukan kewangan anda.
Asas Pembiayaan Semula Gadai Janji
Fikirkan pembiayaan semula sebagai pengganti gadai janji yang sedia ada dengan yang lain, atau penyatuan sepasang gadai janji ke dalam pinjaman tunggal. Keluar dengan lama (gadai janji) dan dengan yang baru, seperti yang mereka katakan. Selepas pembiayaan semula, pinjaman lama (atau pinjaman) dibayar, dan yang baru menggantikannya.
Takeaways Utama
- Opsyen asas apabila membiayai semula gadai janji adalah wang tunai atau pembiayaan semula kadar dan jangka panjang. Anda boleh mengeluarkan beberapa ekuiti di rumah anda dengan refi tunai. Dengan pembiayaan semula kadar-dan-jangka, peminjam menukar arus pinjaman untuk satu dengan terma yang lebih baik. Pinjaman cawangan biasanya datang dengan yuran tambahan, mata, atau kadar faedah yang lebih tinggi kerana mereka membawa risiko yang lebih besar kepada pemberi pinjaman.Ia mungkin boleh mengeluarkan sedikit wang dari pembiayaan semula anda tanpa menanggung bayaran tambahan daripada pinjaman tunai dengan mengambil kesempatan daripada pertindihan dana pada akhir satu pinjaman dan permulaan yang lain.
Terdapat banyak alasan untuk mempertimbangkan pembiayaan semula. Penjimatan wang adalah yang jelas. Pada bulan Ogos 2008, purata gadai janji tetap 30 tahun mempunyai kadar faedah sebanyak 6.48%. Selepas krisis kewangan, kadar bagi gadai janji yang sama semakin menurun. Menjelang Disember 2012, kadar gadai janji tetap 30 tahun dikurangkan hampir separuh daripada empat tahun terdahulu kepada 3.35%. Kadar tahunan purata untuk 2017 meningkat sehingga 3.99%. Menjelang 2018, ia meningkat kepada 4.54%, menurut Freddie Mac. Tetapi walaupun kadar yang lebih tinggi ini mungkin lebih rendah daripada yang ada pada gadai janji yang lebih tua yang mungkin anda miliki.
Pada bulan Mac 2019, kadar gadai janji berkurangan kepada 4.27%, rendah pada 60 minggu. Dalam minggu berakhir 29 Mac, 2019, permohonan gadai janji naik 18.6%, menurut Persatuan Peminjam Gadai Janji. Tahap pembiayaan semula meningkat sebanyak 39% kepada 47.4% daripada jumlah permohonan, yang merupakan tahap tertinggi sejak November 2016. (Gelombang penambahan hipotek terbesar pada tahun 2011 hingga 2013 dan 2015 hingga 2016, apabila kadar faedah berada dekat paras rekod). Walaupun Indeks refinans turun kepada 44.1% daripada jumlah permohonan pada minggu berikutnya, kos peminjaman yang rendah dan pasaran pekerjaan yang kukuh terus memacu permohonan.
Secara bersejarah, kadar masih rendah dan itu merupakan sebab penting bagi pemilik rumah dengan gadai janji yang lebih tua, lebih tinggi (atau mereka yang ekuiti rumahnya telah meningkat, atau yang mempunyai penilaian kredit yang lebih baik daripada ketika mereka membiayai rumah mereka) untuk melihat pembiayaan semula sekarang.
Apabila kadar bergerak lebih tinggi, pembiayaan semula boleh menawarkan peluang untuk menukar gadai janji kadar laras ke kadar tetap, untuk mengunci pembayaran faedah yang lebih rendah sebelum kadar naik lebih tinggi. Walau bagaimanapun, ia sering mencabar untuk meramalkan arah masa depan kadar faedah, walaupun bagi ahli ekonomi yang paling berpengalaman.
Cash-Out vs. Refi dan Kadar Terma
Terdapat dua pinjaman membiayai semula asas. Yang paling mudah dan paling mudah ialah pembiayaan semula kadar dan jangka panjang. Tiada wang sebenar yang berubah tangan dalam kes ini, di luar fi yang berkaitan dengan pinjaman. Saiz gadai janji tetap sama; anda hanya berdagang istilah gadai janji semasa anda untuk istilah yang baru (mungkin lebih baik).
Sebaliknya, dalam pembiayaan semula wang tunai, gadai janji baru lebih besar daripada yang lama. Bersama dengan terma pinjaman baru, anda juga memperoleh wang secara efektif dengan mengambil ekuiti keluar dari rumah anda dalam bentuk tunai.
Anda boleh memenuhi syarat untuk membiayai semula kadar dan jangka masa dengan nisbah pinjaman ke nilai yang lebih tinggi (amaun pinjaman yang dibahagikan dengan nilai dinilai harta). Lebih mudah mendapatkan pinjaman, dalam erti kata lain, walaupun anda adalah risiko kredit yang lebih miskin kerana anda meminjam peratusan yang tinggi tentang rumah yang bernilai.
Fikirkan dengan cermat sebelum mendapatkan pinjaman tunai untuk melabur, kerana ia tidak masuk akal untuk meletakkan dana anda ke dalam CD yang menghasilkan 2.5% apabila faedah gadai janji anda adalah 5% atau 6%.
Pinjaman tunai keluar dengan syarat yang lebih sukar. Sekiranya anda mahukan beberapa ekuiti yang telah anda bina di rumah anda dalam bentuk wang tunai, ia mungkin akan menelan belanja anda-berapa banyak bergantung kepada berapa banyak ekuiti yang anda bina di rumah dan skor kredit anda.
Jika, sebagai contoh, skor FICO peminjam adalah 700, nisbah pinjaman kepada nilai adalah 76%, dan pinjaman dianggap sebagai wang tunai, pemberi pinjaman mungkin menambah 0.750 mata kepada kos pendahuluan pinjaman. Jika jumlah pinjaman adalah $ 200, 000, misalnya, pemberi pinjaman akan menambah $ 1, 500 kepada biaya. (Setiap pemberi pinjaman adalah berbeza.) Sebagai alternatif, peminjam boleh membayar kadar faedah yang lebih tinggi-0.125% kepada 0.250% lebih, bergantung kepada keadaan pasaran.
Mengapa istilah yang lebih sukar? Oleh kerana pinjaman tunai membawa risiko yang lebih tinggi kepada pemberi pinjaman, menurut Casey Fleming, penasihat hipotek, C2 Financial Corporation dan pengarang The Loan Guide: Cara Mendapatkan Kemungkinan Hipotek Terbaik . Menurut Fleming,
"Secara statistik, peminjam lebih cenderung untuk menjauh dari rumah jika dia mendapat masalah jika dia telah menarik ekuiti keluar daripadanya. Memang benar jika dia telah menarik lebih daripada yang dia mula-mula melabur dalam pembayaran awal. Oleh itu, apa-apa pinjaman yang dianggap sebagai tunai dikeluarkan lebih tinggi untuk mencerminkan risiko itu, sehingga terdapat begitu banyak ekuiti yang peminjam tidak mungkin berjalan jauh lagi. "
Tetapi skor kredit yang lebih tinggi dan nisbah pinjaman ke nilai yang lebih rendah boleh memindahkan angka-angka yang banyak demi kepentingan anda. Seorang peminjam dengan skor kredit 750 dan nisbah pinjaman kepada nilai kurang daripada 60%, misalnya, tidak akan dikenakan sebarang kos tambahan untuk pinjaman tunai; pemberi pinjaman percaya bahawa dia tidak mungkin akan gagal dalam pinjaman daripada jika melakukan refi kadar dan jangka panjang.
Pinjaman anda mungkin merupakan pinjaman tunai, walaupun anda tidak menerima apa-apa wang tunai. Sekiranya anda membayar kad kredit, pinjaman kereta, atau apa-apa yang bukan sebahagian daripada gadai janji anda, pemberi pinjaman mungkin menganggapnya sebagai pinjaman tunai. Sekiranya anda menggabungkan dua gadai janji ke dalam satu dan satu pada asalnya adalah pinjaman tunai-pinjaman baru yang disatukan juga akan diklasifikasikan sebagai wang tunai.
Satu lagi sebab untuk berfikir dua kali mengenai wang tunai: Melakukan pembiayaan semula wang tunai boleh memberi kesan negatif kepada skor FICO anda.
83%
Bilangan pembiayaan gadai janji yang merupakan pinjaman tunai pada Q4 tahun 2018.
Lebih Banyak Amerika Memilih Pembiayaan Tunai Keluar
Walaupun banyak pakar kewangan peribadi akan menasihatkan untuk melupuskan rumah ekuiti anda dalam pembiayaan semula wang tunai, data terbaru menunjukkan bahawa ramai orang Amerika memilih jenis pinjaman ini. Statistik pembiayaan semula suku tahunan Freddie Mac menunjukkan bahawa, pada suku keempat 2018 (dibebaskan pada bulan Mac 2019), peminjam tunai mewakili 83% daripada semua pinjaman membiayai semula, tertinggi sejak suku ketiga tahun 2007.
Kebanyakan refinans ini bukan untuk pengurangan kadar. Kegunaan dana yang paling umum adalah penambahbaikan rumah atau membayar tagihan dan hutang. Sebab-sebab lain yang dipetik untuk pembayaran termasuk membayar perbelanjaan kolej, pembelian kereta, dan pelaburan perniagaan.
Loophole Menarik Pinjaman Semula Yang Menarik
Dengan bantuan broker gadai janji anda, anda mungkin dapat menjana sedikit wang daripada pembiayaan semula anda tanpa ia dianggap sebagai pinjaman tunai (dan menghasilkan bayaran tambahan yang datang dengannya). Pada asasnya, ia berfungsi dengan mengambil kesempatan daripada pertindihan dana pada akhir satu pinjaman dan permulaan yang lain. Ini proses rumit yang akan menjejaskan akaun escrow apa-apa, jadi perhatikan bagaimana Fleming menerangkannya:
"Anda dibenarkan untuk membiayai kos penutupan dalam kadar / refi tempoh. Kebanyakan peminjam membenarkan kos penutupan tersebut termasuk perbelanjaan prabayar, seperti faedah prabayar, faedah terakru yang belum dibayar kepada gadai janji yang ada, wang yang diperlukan untuk pra-membiayai akaun escrow anda, dan juga cukai harta dan insurans sekiranya anda tepat waktu.
"Apabila anda membiayai semula, anda membayar faedah terakru pada gadai janji yang ada sehingga hari ia dibayarkan. Anda prabayar minat anda terhadap pinjaman baru anda dari hari anda membiayai sehingga pertama bulan depan, dan kemudian anda tidak membuat bayaran pada bulan depan. Oleh itu, anda telah membiayai satu bulan faedah pinjaman anda dalam pinjaman baru.
"Jika anda mempunyai akaun penimbunan (atau escrow) untuk membayar insurans dan cukai dengan gadai janji yang ada, maka pemberi pinjaman anda yang ada memegang beberapa uang anda-sekurang-kurangnya beberapa bulan pajak dan insurans masing-masing. Apabila anda membiayai semula, pemberi pinjaman baru anda akan memerlukan sedikit wang apabila bil cukai dan insurans anda akan dibayar, jadi mereka akan meminta wang terlebih dahulu. Anda biasanya boleh membiayai ini.
"Kemudian, selepas pinjaman anda ditutup, pemberi pinjaman lama anda-yang memegang beberapa wang anda-menghantar cek kepada anda sama dengan baki akaun escrow anda apabila anda melunaskan pinjaman itu. Tunai!
"Selain itu, kerana beberapa bayaran berubah sedikit sehingga pendanaan, kebanyakan peminjam membenarkan sedikit bantal sehingga $ 2, 000 dalam bentuk tunai kembali di escrow tanpa pinjaman yang dianggap sebagai wang tunai.
"Apa maksudnya ialah anda boleh membiayai 'kos' yang tidak benar-benar kos peminjaman tetapi mewakili kos pinjaman. Dengan pinjaman kadar / pinjaman $ 200, 000, ia akan menjadi sangat layak untuk menjana kira-kira $ 4, 000 dalam bentuk wang tunai-di bawah keadaan yang betul, jika ia distrukturkan dengan teliti-tanpa membayar penalti tunai. "
Garisan bawah
Tanggungjawab anda sebagai peminjam adalah mempunyai pengetahuan yang cukup untuk membincangkan pilihan dengan pemberi pinjaman anda. Bagi kebanyakan orang, mengelakkan kos tambahan bagi pinjaman tunai adalah langkah kewangan yang terbaik. Sekiranya anda mempunyai alasan tertentu untuk mengambil wang tunai dari rumah anda, pinjaman tunai mungkin bernilai, tetapi ingatlah bahawa jumlah wang tambahan yang akan anda bayar untuk faedah sepanjang hayat pinjaman boleh menjadikannya idea yang tidak baik.
