Membeli rumah pertama anda boleh menjadi pengalaman yang menarik dan saraf-wracking. Anda bukan sahaja perlu mencari tempat yang tepat, tetapi anda juga perlu mencari hipotek yang betul. Dengan inventori yang rendah di banyak pasaran tempatan dan harga rumah yang semakin meningkat di seluruh negara, mencari rumah yang berpatutan boleh menjadi satu cabaran.
Anda mungkin merasa tekanan untuk mencari rumah dengan segera, tetapi sebelum anda melawat rumah dan mula membuat tawaran, pembiayaan anda perlu teratur. Ini melibatkan memastikan sejarah kredit dan skor kredit anda, nisbah hutang kepada pendapatan dan keseluruhan gambar kewangan akan meyakinkan pemberi pinjaman bahawa anda cukup kredit untuk meminjam wang.
Ramai pembeli kali pertama cenderung membuat beberapa kesalahan dalam proses hipotek dan pembelian rumah. Berikut adalah beberapa kesilapan yang paling biasa untuk dielakkan.
1. Tidak Menyimpan Tab pada Kredit Anda
Tiada siapa yang suka kejutan, terutama sebelum membeli rumah. Jika anda (dan / atau pasangan anda) mempunyai isu kredit yang jelas - seperti sejarah pembayaran lewat, tindakan pengunduran hutang, atau hutang kredit yang signifikan - pemberi pinjaman hipotek mungkin menawarkan kadar faedah dan syarat yang kurang ideal dari anda atau menolak permohonan anda secara terang-terangan. Sama ada situasi boleh mengecewakan, dan boleh menolak kembali garis masa ideal anda.
Untuk menangani masalah yang mungkin terlebih dahulu, periksa laporan kredit anda secara percuma setiap tahun di annualcreditreport.com dari masing-masing tiga agensi pelaporan kredit: Transunion, Equifax dan Experian. Cari kesilapan dan pertikai sebarang kesilapan secara bertulis dengan agensi pelapor dan pemiutang, termasuk dokumentasi sokongan untuk membantu membuat kes anda. Sekiranya anda mendapati item negatif semasa yang tepat tetapi tepat seperti pembayaran lewat atau akaun yang tidak dapat ditolak, tidak ada cara untuk menghapuskan barangan tersebut dengan cepat. Mereka akan kekal dalam laporan kredit anda selama 7 hingga 10 tahun. Tetapi anda boleh meningkatkan skor anda dengan membayar bil anda tepat pada waktunya, membuat lebih daripada bayaran bulanan minimum untuk hutang dan tidak memaksimumkan kredit anda yang ada. Di atas semua, bersabarlah; ia boleh mengambil sekurang-kurangnya satu tahun untuk memperbaiki skor kredit yang rendah.
Juga, semak untuk mengetahui sama ada pembekal bank, penyatuan kredit atau kad kredit anda memberikan akses percuma kepada skor kredit anda. Jika skor anda berada di bawah 620, anda mungkin menghadapi masalah untuk mendapat kelulusan gadai janji konvensional. Untuk melayakkan pinjaman FHA, anda memerlukan skor kredit minimum sebanyak 580 untuk menggunakan pembiayaan maksimum program (3.5% bayaran pendahuluan), atau skor minimum 500 dengan 10% bayaran pendahuluan yang diperlukan.
2. Mencari Rumah Sebelum Mendapatkan Pra Diluluskan
Apabila anda mencari rumah yang sempurna, tidak ada masa untuk membazir. Di banyak pasar panas, anda akan menghadapi pelbagai bida dan persaingan sengit. Penjual tidak mungkin mempertimbangkan tawaran daripada pembeli yang tidak mempunyai surat pra-kelulusan dari pemberi pinjaman. Surat pra-kelulusan menunjukkan penjual bahawa pemberi pinjaman telah melakukan usaha yang wajar untuk memastikan anda mempunyai sarana dan motivasi untuk membayar balik bil anda, berdasarkan sejarah dan skor kredit anda, sejarah pendapatan dan pekerjaan, aset kewangan dan faktor utama yang lain.
Dalam pasaran yang kompetitif, penjual tidak akan membawa anda serius tanpa surat pra-kelulusan, dan anda boleh kehilangan rumah yang anda mahukan. Dokumen ini menyenaraikan jumlah pinjaman yang anda layak, kadar faedah dan program pinjaman anda, dan anggaran jumlah pembayaran anda. Dalam beberapa kes (terutamanya untuk rumah kos tinggi atau dalam pasaran yang kompetitif), peminjam mungkin meminta anda memberikan bukti dana untuk bayaran pendahuluan. Surat pra-kelulusan juga termasuk tarikh luput, biasanya dalam masa 90 hari.
3. Tidak membeli-belah di sekitar untuk gadai janji
Pembeli rumah boleh meninggalkan banyak wang di atas meja apabila mereka tidak membeli-belah untuk gadai janji. Memohon gadai janji dengan beberapa pemberi pinjaman yang berbeza memberi anda rasa yang lebih baik tentang apa yang anda mampu, dan membolehkan anda membuat perbandingan produk produk pinjaman, kadar faedah, kos penutupan dan kos pemberi pinjaman. Lebih penting, membeli-belah untuk gadai janji meletakkan anda dalam kedudukan yang lebih baik untuk berunding dengan pemberi pinjaman untuk mendapatkan kemungkinan yang terbaik.
Semasa anda meminjamkan peminjam, beri perhatian kepada yuran dan kos penutupan, yang boleh menambah pada jadual penutupan. Walaupun beberapa perbezaan harga mungkin tidak kelihatan besar di atas kertas sekarang, mereka boleh menambah penjimatan kos yang signifikan sepanjang hayat pinjaman anda. Perlu diingat bahawa sesetengah peminjam akan menawarkan anda diskaun "mata, " cara untuk menurunkan kadar faedah anda di hadapan, yang meningkatkan kos penutupan anda. Dan pemberi pinjaman lain yang mempromosikan kos penutupan yang rendah atau tidak ada cenderung menagih kadar faedah yang lebih tinggi untuk membuat perbezaan.
Selain memeriksa dengan institusi kewangan semasa anda (bank atau kesatuan kredit), mintalah broker gadai janji untuk membeli harga bagi pihak anda. Broker gadai janji bukan peminjam; mereka bertindak sebagai pembuat perlawanan antara anda dan peminjam dalam rangkaian mereka. Mereka boleh menjimatkan masa dan wang dengan membandingkan beberapa peminjam yang mempunyai produk yang sesuai dengan keperluan anda. Juga, ia perlu mencari beberapa pemberi pinjaman langsung, sama ada secara dalam talian atau secara peribadi, untuk melihat apa yang mereka tawarkan.
Dengan memohon gadai janji dengan beberapa peminjam, anda akan menerima anggaran pinjaman untuk membandingkan harga dan kos penutupan bersebelahan. Selain itu, jika anda melakukan kebanyakan perbelanjaan kadar anda dalam tempoh 30 hari, kredit peminjam cek kredit yang banyak akan dianggap sebagai satu "pertanyaan keras", seperti pemanggil kredit memanggilnya, dan tidak mungkin menurunkan skor kredit anda. Tidak ada bilangan emas peminjam yang anda perlu belanja, tetapi dengan anggaran tiga hingga lima pinjaman di tangan akan memberi anda asas yang kuat untuk perbandingan.
4. Membeli Rumah Lebih Daripada Anda Boleh Memiliki
Apabila pemberi pinjaman memberitahu anda bahawa anda boleh meminjam sehingga $ 300, 000, itu tidak bermakna anda perlu. Kenapa tidak? Sekiranya anda memaksimumkan pinjaman anda, bayaran bulanan anda mungkin tidak dapat dikendalikan. Kebiasaannya, kebanyakan bakal pemilik rumah mampu membayar jumlah pinjaman antara 2 dan 2.5 kali pendapatan tahunan kasar mereka. Dengan kata lain, jika anda memperoleh $ 75, 000 setahun, anda mungkin mampu membeli rumah berharga antara $ 150, 000 dan $ 187, 500. Kalkulator gadai janji Investopedia boleh membantu anda menganggarkan pembayaran bulanan, yang merupakan barometer yang lebih baik sama ada anda mampu membeli rumah dalam julat harga tertentu.
Membeli lebih banyak rumah daripada yang anda dapat dengan semunasabahnya dapat menanggung anda dalam masalah jika anda perlu meregangkan belanjawan bulanan anda untuk membuat pembayaran hipotek. Dengan kata lain, anda mungkin akan merasa "rumah miskin" dan merasakan penyesalan pembeli. Juga, pertimbangkan bahawa homeownership datang dengan perbelanjaan tambahan di luar pembayaran gadai janji bulanan. Anda perlu menyimpan untuk perbelanjaan penyelenggaraan yang tidak dapat dielakkan, pembaikan, yuran persatuan pemilik rumah (jika berkenaan), dan kos lain yang anda tidak perlu bayar sebagai penyewa.
Menaikkan belanjawan bulanan anda untuk menampung gadai janji anda mungkin juga bermakna anda tidak dapat menyimpan untuk kecemasan atau pembaikan rumah itu, dan ia akan memakan aliran tunai anda untuk matlamat kewangan lain juga.
Bottom line: Jangan tentukan pada jumlah maksimum pinjaman yang anda diluluskan, tetapi sama ada anda mampu membayar bayaran gadai janji bulanan pada titik harga itu. Pembeli rumah kali pertama mungkin mahu menjadi lebih berhati-hati dan membeli rumah di bawah bajet max mereka.
5. Tidak Mempekerjakan Ejen Harta Tanah
Mencuba mencari rumah sendiri adalah memakan masa dan rumit. Ejen hartanah profesional yang berpengalaman dapat membantu anda mempersempit isu pilihan dan tempat anda, baik dengan harta fizikal dan dalam proses rundingan dengan penjual. Sesetengah negeri memerlukan peguam hartanah untuk mengendalikan urus niaga, tetapi peguam tidak akan membantu anda mencari rumah; mereka boleh membantu anda membuat tawaran, merundingkan perjanjian pembelian, dan bertindak sebagai ejen penutupan.
Selain itu, jika anda terus menunjukkan tanpa ejen hartanah anda sendiri, ejen penjual mungkin menawarkan untuk mewakili anda. Ini boleh menjadi dicey kerana ejen itu tidak mempunyai kepentingan anda dalam fikiran; Matlamat mereka adalah untuk mendapatkan tawaran tertinggi dan terbaik untuk penjual. Mempunyai ejen anda sendiri, yang minatnya lebih sejajar dengan anda, akan membantu anda membuat pilihan yang lebih bijak.
Paling penting, kos untuk mendapatkan ejen tidak akan keluar secara langsung dari poket anda. Sebagai pembeli, anda biasanya tidak membayar komisen ejen pembeli. Ia biasanya dibayar oleh penjual kepada ejen penjual yang kemudian membahagikan komisen dengan ejen pembeli.
6. Membuka (atau Menutup) Talian Kredit
Anda masih boleh ditolak gadai janji walaupun selepas diluluskan sebelum ini. Pemberi pinjaman gadai janji memeriksa kredit anda semasa pra-kelulusan dan sekali lagi sebelum tutup sebelum memberi anda cahaya hijau terakhir. Pada masa ini, kembalikan status quo dalam kredit dan kewangan anda. Ini bermakna tidak membuka barisan kredit baru atau menutup kredit yang sedia ada. Melakukannya dapat menurunkan skor kredit anda dan meningkatkan nisbah hutang ke pendapatan - kedua-dua alasan utama bagi pemberi pinjaman untuk menafikan kelulusan akhir.
Sebaliknya, tunggu sehingga selepas anda menutup rumah anda untuk mengambil garis kredit baru (seperti kereta atau pinjaman kereta, atau kad kredit baru). Dan walaupun hebat untuk membayar akaun kad kredit atau pinjaman sebelum anda menutup rumah anda, menutup akaun itu menghilangkan sejarah kredit dari laporan anda. Panjang kredit adalah salah satu faktor utama yang digunakan oleh laporan biro kredit untuk menjana skor kredit anda. Sebaliknya, biarkan akaun terbuka dan aktif, tetapi jangan gunakannya sehingga selepas tutup. (Nota: Sesetengah syarikat kad kredit boleh menutup akaun anda untuk tidak aktif jangka panjang, yang boleh menjejaskan kredit anda secara negatif. Simpan akaun aktif dengan membuat pembelian kecil yang anda bayar serta-merta dan lengkap setiap bulan.)
7. Membuat Pembelian Besar pada Kredit
Sama seperti membuka atau menutup garisan kredit boleh mengetepikan skor anda, sehingga dapat menjalankan akaun sedia ada. Sekali lagi, pastikan kredit dan kewangan anda stabil sehingga anda menutup rumah anda. Gunakan wang tunai atau, lebih baik lagi, tunda membeli perabot baru atau TV sehingga selepas penutupan.
Juga, anda ingin mendapatkan gambaran tentang bagaimana anggaran anda akan mengendalikan kos homeownership baru anda. Anda mungkin ingin menunggu beberapa bulan sebelum menambahkan lebih banyak bayaran bulanan untuk pembelian besar ke campuran.
8. Bergerak Wang Sekitar
Satu lagi perkara besar dalam pengunderaitan hipotek: membuat deposit besar atau pengeluaran dari akaun bank anda atau aset lain. Sekiranya peminjam tiba-tiba melihat wang tidak masuk atau masuk keluar, mungkin kelihatan seperti anda mendapat pinjaman, yang akan memberi kesan kepada nisbah hutang kepada pendapatan anda. Pemberi pinjaman tidak bimbang tentang deposit telus, seperti bonus dari majikan anda atau bayaran balik cukai IRS anda. Tetapi jika seorang kawan mengunci wang anda atau anda menerima pendapatan perniagaan dalam akaun peribadi anda, pemberi pinjaman akan menuntut bukti untuk mengesahkan bahawa deposit itu bukan merupakan pinjaman yang menyamar. Jangkakan pemberi pinjaman untuk meminta rang undang-undang jualan (jika deposit adalah daripada sesuatu yang anda jual), cek yang dibatalkan atau stub gaji.
Anda boleh menggunakan hadiah dari seorang saudara atau kawan ke arah bayaran pendahuluan anda. Walau bagaimanapun, banyak produk pinjaman memerlukan surat hadiah dan dokumentasi untuk mendapatkan deposit dan mengesahkan bahawa penderma tidak mengharapkan anda membayar balik wang tersebut.
9. Menukar Pekerjaan
Sewaktu menukar kerja boleh memberi manfaat kepada kerjaya anda, ia mungkin merumitkan kelulusan gadai janji anda. Pemberi pinjaman ingin memastikan anda mempunyai pendapatan yang stabil dan pekerjaan, dan anda mampu membayar balik gadai janji anda. Sekiranya anda telah membuat prabayaran untuk gadai janji berdasarkan pendapatan dan pekerjaan tertentu, apa-apa peluang dalam tempoh sebelum penutupan boleh menjadi bendera merah dan melambatkan penutupan anda.
Untuk kelulusan, anda secara amnya mesti memberi bukti dua tahun berturut-turut pekerjaan dan pendapatan yang mantap. Apabila anda menukar pekerjaan, rekod pendapatan dan pekerjaan berterusan terganggu, terutamanya jika anda mengambil pekerjaan yang berpendapatan rendah. Selain itu, jika anda berpindah kepada peranan yang membayar 25% atau lebih gaji anda dalam komisen, anda mesti membuktikan anda telah memperoleh pendapatan tersebut selama dua tahun berturut-turut. Apabila mungkin, pemberi pinjaman mengesyorkan untuk bertukar pekerjaan sehingga selepas pinjaman anda ditutup. Sekiranya itu tidak boleh dilakukan, berikan kepada pemberi pinjaman anda segera.
10. Melangkau Pemeriksaan Rumah
Kecuali jika anda mempunyai banyak wang tunai untuk memperbaiki rumah dan bersedia untuk mengambil risiko untuk membayar pembaikan yang tidak dijangka, pengecualian pemeriksaan rumah boleh menjadi kesilapan yang mahal. Mengapa? Pemeriksaan rumah bertujuan untuk mencari isu-isu utama dengan rumah, dan mereka melindungi anda (pembeli). Jika anda tidak mendapat pemeriksaan, anda tidak akan mempunyai masalah jika masalah utama, seperti paip retak atau kerosakan air, permukaan selepas anda menutup rumah. Ini bermakna anda mungkin merangkumi keseluruhan bil untuk menyelesaikan masalah tersebut. Apabila anda membuat tawaran di rumah, anda boleh memasukkan kontinjensi pemeriksaan rumah yang memberikan anda penalti bebas daripada perjanjian jika isu utama ditemui dan penjual tidak bersedia untuk membetulkannya sebelum ditutup.
Dengan kontinjensi itu berlaku, anda boleh menarik balik tawaran anda dan biasanya mendapatkan deposit wang penuh bersungguh-sungguh anda yang dikembalikan. Yuran pemeriksaan rumah tidak boleh dikembalikan dan biasanya dibayar oleh pembeli kepada pemeriksa rumah di depan, dan biasanya boleh berkisar antara $ 300 hingga $ 500, bergantung pada lokasi dan saiz harta. Ia adalah harga yang kecil untuk membayar apabila anda menimbangnya terhadap berpotensi membebaskan ribuan dolar untuk menggantikan relau, pemanas air, bumbung atau barangan besar lain. Anda mungkin mempertimbangkan pemeriksaan tambahan, seperti pemeriksaan perosak, pemeriksaan acuan atau radon, atau skop pembetung, contohnya, jika pemberi pinjaman anda memintanya. Pemeriksaan ini dan lain-lain boleh membantu melindungi pelaburan dan keselamatan anda.
11. Tidak Membandingkan Anggaran Pinjaman kepada Pendedahan Penutupan
Pemberi pinjaman anda dikehendaki oleh undang-undang untuk memberi anda pendedahan penutupan tiga hari kerja sebelum tarikh penutupan anda. Dokumen ini menyenaraikan kos sebenar yang anda harapkan untuk membayar pada penutupan, termasuk bayaran pendahuluan anda, kos penutupan, butiran dan syarat pinjaman, dan maklumat penting lainnya. Ini adalah dokumen lima halaman jadi mengambil masa untuk membandingkannya dengan anggaran awal pinjaman yang anda terima untuk memastikan anda tidak dikenakan bayaran tambahan (dipanggil bayaran sampah) oleh pemberi pinjaman anda atau pihak lain yang terlibat dalam transaksi.
Juga, jika yuran tertentu meningkat lebih daripada yang diharapkan, tanyakan kepada pemberi pinjaman anda untuk menjelaskan mengapa. Pastikan butiran asas, seperti nama anda dan maklumat pengenalpastian yang lain disenaraikan dengan betul supaya anda tidak menghadapi masalah kertas kerja pada hari penutupan. Jika anda mendapati kesilapan atau yuran tambahan yang tidak dapat dijelaskan atau tidak jelas, beritahu pihak pemberi pinjaman anda dengan segera supaya isu tersebut dapat ditangani. Dalam beberapa kes, penutupan anda mungkin perlu ditolak untuk memastikan kertas kerja diperbetulkan dan dikemas kini dan semua isu diselesaikan.
Garisan bawah
Anda tidak mahu secara tidak sengaja mensabotaj gadai janji anda - dan pembelian rumah anda. Sesetengah kesilapan ini kelihatan tidak bersalah, tetapi mereka boleh merapatkan penutupan anda dan membuat sakit kepala besar-besaran. Bercakap dengan pemberi pinjaman anda tentang apa yang anda perlu lakukan daripada pra-kelulusan untuk menutup untuk memastikan proses lancar. Dan cuba simpan semua dokumen anda - penyata bank, W-2, rekod deposit, pulangan cukai, stubs membayar, dll - teratur dan dikemas kini supaya anda dapat menyediakan dokumentasi jika pemberi pinjaman anda meminta.
Apabila tiba masanya untuk membeli rumah pertama anda, yang dibaca dan dididik mengenai proses pemberian pinjaman dan hartanah boleh membantu anda mengelakkan beberapa kesilapan ini dan menjimatkan wang sepanjang jalan. Selanjutnya pastikan transaksi berjalan lancar dengan melatih para profesional yang berpengalaman untuk membantu anda. Ini dapat mengurangkan beberapa tekanan dan kerumitan di sepanjang jalan.
