Aset seperti emas dan harta tanah adalah pelaburan rapi, dan membeli rumah adalah pelaburan biasa untuk individu di seluruh dunia kerana ia secara meluas dianggap sebagai pelaburan yang selamat dan menguntungkan. Melabur dalam hartanah bagaimanapun memerlukan komitmen jangka panjang dan bayaran pendahuluan yang tinggi dan berisiko walaupun dalam jangka panjang. Di samping itu, banyak pelabur sering mengabaikan kos.
Mengambil kira beberapa perkara penting mengenai kos tersembunyi dan faktor-faktor yang membuat pelaburan dalam hartanah adalah usaha yang berisiko, mahal, dan mungkin tidak begitu menguntungkan. Pelabur harus menyimpan semua ini sebelum memecah wang mereka yang susah payah.
Persepsi Biasa
Seorang pelabur biasa mungkin melihat bahawa sebuah kondominium dua bilik tidur di pinggir bandar boleh didapati $ 300, 000 lima tahun lalu, dan kini menjual $ 450, 000. Itu pulangan sejuk sebanyak 50% dalam tempoh lima tahun, jauh lebih baik daripada pulangan stok, bon atau emas. Nilai keuntungan mutlak juga nampaknya tinggi pada $ 150, 000, dan ketersediaan pembiayaan memberikan ilusi menggunakan wang leveraged untuk membuat keuntungan.
Dengan semua faedah yang jelas ini, apakah cabaran dan kos tersembunyi bagi pelaburan hartanah?
Anatomi Kos Pinjaman Harta Tanah
Pertimbangkan kes individu yang bergerak ke bandar baru untuk kerja baru. Dia mengharapkan untuk tinggal kira-kira lima tahun tetapi boleh memanjangkan tempoh itu berdasarkan pertumbuhan karirnya dengan majikannya yang sedia ada atau dengan majikan lain di bandar yang sama. Di bawah anggapan pulangan yang baik, dia menganggap membeli sebuah rumah atau kondominium daripada menyewa satu.
Perlu diingat bahawa seseorang boleh membeli saham atau satu unit dana dagangan bursa untuk hanya $ 5, tetapi melabur dalam hartanah memerlukan beribu-ribu ringgit. Walaupun majoriti pelaburan hartanah dibiayai melalui pinjaman, membeli rumah atau kondominium bernilai $ 300, 000 masih memerlukan bayaran turun 20% ($ 60, 000).
Individu yang menyumbang kurang daripada 20% boleh mendapatkan pinjaman, tetapi mereka akan membayar lebih tinggi kadar faedah dan terpaksa mengambil insurans hipotek swasta yang meningkatkan kos. Kadar faedah yang lebih tinggi membawa kepada jumlah bayaran balik yang lebih tinggi, dan insurans gadai janji biasanya kos dari 0.15% hingga 2.5% daripada jumlah pinjaman.
Terdapat kos tambahan sekali untuk pemprosesan pinjaman, iaitu sekitar 4% daripada jumlah pinjaman ($ 9, 600). Cukai pemindahan atau caj pendaftaran harta berbeza dari negeri ke negara, dan mengambil purata 2.5% daripada nilai harta menambah $ 6, 000 kepada kos.
Jika pelabur kami membeli sebuah kondo, caj bulanan sebanyak $ 200 kepada persatuan kondominium akan berjumlah $ 12, 000 dalam tempoh lima tahun. Kemudian anda perlu menambah kos untuk pembaikan, perabot, dan penyelenggaraan. Anggaran konservatif $ 1, 000 setahun membawa kita kepada $ 5, 000 dalam tempoh lima tahun.
Kemudian, anggap bahawa pemilik mendapati pembeli sanggup membeli kondominiumnya untuk $ 450, 000 selepas lima tahun.
Pada masa itu, pelabur akan membayar balik $ 86, 400 pinjaman. Menambah bayaran pendahuluan $ 60, 000, kos pemprosesan pinjaman ($ 9, 600), cukai pemindahan hartanah ($ 6, 000), cukai harta ($ 30, 000), caj kondominium-persatuan ($ 12, 000), dan penyelenggaraan umum ($ 5, 000), jumlahnya mencapai $ 209, 000.
Apakah Pulangan Bersih?
Jumlah pokok pinjaman 20 tahun yang asal sebanyak $ 240, 000 akan turun kepada sekitar $ 180, 000 dalam tempoh lima tahun, kerana pelabur terus membuat $ 1, 440 pembayaran bulanan. Pelabur akan membayar balik $ 180, 000 daripada harga jualan $ 450, 000 yang diterima daripada pembeli baru. Pelabur membayar $ 209, 000 dalam jumlah kos untuk harta ini, satu lagi $ 180, 000 kepada bank untuk baki pembayaran yang belum selesai, dan net yang dia terima adalah $ 61, 000.
Pada asasnya, pelabur membelanjakan $ 209, 000 dalam lima tahun dan mendapat keuntungan bersih $ 61, 000 untuk pulangan sebanyak 29.2%. Walaupun harga jualan kelihatan tinggi, kos tersembunyi telah mengambil banyak keuntungan.
Mari kita mengambil masa yang lebih lama. Anggapkan pelabur terus tinggal di bandar dan memegang kondominiumnya untuk tempoh pinjaman selama 20 tahun penuh. Setiap lima tahun, nilai kondominium meningkat sebanyak 1.5 kali. Dalam 20 tahun, nilai itu akan mencapai $ 1.52 juta, penghargaan lebih daripada lima kali.
Pelabur akan membayar $ 345, 600. Menambah $ 60, 000, jumlah kos pergi ke $ 405, 600.
Dengan menggunakan pengiraan serupa seperti di atas, kami memperoleh cukai harta sebanyak $ 251, 000, kos penyelenggaraan ($ 48, 000), pembaikan am dan penyelenggaraan ($ 20, 000), kos pemprosesan pinjaman ($ 9, 600) dan cukai pemindahan harta ($ 6, 000). Jumlahnya adalah $ 739, 600, dan keuntungan bersih lebih dari 20 tahun adalah $ 780, 400 untuk pulangan 106%, pada dasarnya menggandakan wang dalam 20 tahun.
Dalam tempoh yang lebih panjang, pulangan yang berkesan tidak begitu besar. Walaupun harga dihargai sebanyak lima kali, kos pembayaran faedah, cukai, dan perbelanjaan lain merosot keuntungan.
Pelabur juga perlu ambil perhatian bahawa nilai sebenar wang menurun dari masa ke masa. Kos penyelenggaraan dan pembaikan tetap meningkat kerana inflasi. Jika inflasi juga dipertimbangkan, pulangan bersih akan turun lagi. Pelabur juga harus mempertimbangkan insurans, yuran broker, dan cukai pemindahan harta tanah pada masa jualan. Termasuk ini akan mengurangkan lagi pulangan bersih.
Terdapat risiko lain yang berkaitan dengan pelaburan hartanah. Perkembangan semasa tempoh pelaburan boleh mengakibatkan kesukaran menjual hartanah kemudian. Sebagai contoh, lebuh raya baru yang bising atau lonjakan jenayah mungkin merendahkan harta itu. Mana-mana kemalangan ghaib seperti badai atau gempa bumi boleh menghancurkan harta itu sepenuhnya, sementara jumlah separa hanya dapat diperoleh dari tuntutan insurans. Walaupun selepas membina semula menggunakan wang insurans, mendapat harga yang lebih tinggi menjadi sukar selepas berlakunya kejadian seperti di kawasan itu.
Alternatif kepada Pelaburan Hartanah
Daripada membeli hartanah, pelabur perlu mempertimbangkan amanah pelaburan hartanah, pilihan hartanah, ETF berasaskan hartanah, dana bersama dan saham sebagai alternatif kos rendah.
Walaupun stok datang dengan risiko khusus saham, dana, ETF dan REIT memberikan kepelbagaian. Bagi hati yang berani bersedia mengambil risiko pihak berniaga dalam pasaran yang tidak dikawal selia, pilihan hartanah boleh menawarkan pulangan yang lebih tinggi tanpa kos atau cukai.
Garisan bawah
Pelaburan hartanah memerlukan komitmen kewangan yang besar yang meliputi tempoh masa yang panjang. Menilai nilai pelaburan sedemikian yang tersebar dalam tempoh yang panjang adalah tugas yang kompleks. Walaupun sesetengah pelabur terjebak dengan melihat kenaikan harga nominal, perlu mengambil kira semua kos.
