Anggaran nilai harta tanah adalah perlu untuk pelbagai usaha, termasuk pembiayaan, penyenaraian jualan, analisis pelaburan, insurans harta, dan cukai. Tetapi bagi kebanyakan orang, menentukan harga atau harga pembelian sesuatu harta tanah adalah aplikasi yang paling berguna bagi penilaian hartanah. Artikel ini akan memberikan pengenalan kepada konsep asas dan kaedah penilaian hartanah, terutamanya kerana ia berkaitan dengan jualan.
Penilaian Harta Tanah: Apa Yang Harus Anda Ketahui
Konsep Penilaian Asas
Nilai
Secara teknikalnya, nilai harta ditakrifkan sebagai manfaat masa depan manfaat yang timbul daripada pemilikan harta tersebut. Tidak seperti barangan pengguna yang banyak digunakan dengan cepat, faedah-faedah harta tanah umumnya direalisasikan dalam tempoh masa yang panjang. Oleh itu, anggaran nilai harta harus mengambil kira trend ekonomi dan sosial, serta kawalan atau peraturan kerajaan dan keadaan persekitaran yang mungkin mempengaruhi empat elemen nilai:
Nilai Versus Kos dan Harga
Nilai tidak semestinya sama dengan kos atau harga . Kos merujuk kepada perbelanjaan sebenar - pada bahan, sebagai contoh, atau buruh. Harga, sebaliknya, adalah jumlah yang seseorang membayar untuk sesuatu. Walaupun kos dan harga boleh menjejaskan nilai, mereka tidak menentukan nilai. Harga jualan rumah mungkin $ 150, 000, tetapi nilai itu mungkin lebih tinggi atau lebih rendah. Contohnya, jika pemilik baru mendapati kecacatan serius di dalam rumah, seperti asas yang rosak, nilai rumah mungkin lebih rendah daripada harga.
Nilai pasaran
Penilaian adalah pendapat atau anggaran mengenai nilai sesuatu harta tertentu pada tarikh tertentu. Laporan penilaian digunakan oleh perniagaan, agensi kerajaan, individu, pelabur, dan syarikat gadai janji ketika membuat keputusan mengenai transaksi hartanah. Matlamat penilaian adalah untuk menentukan nilai pasaran hartanah - harga yang paling pasti bahawa harta itu akan membawa masuk pasaran yang kompetitif dan terbuka.
Harga pasaran, harga di mana harta sebenarnya dijual, mungkin tidak selalu mewakili nilai pasaran. Sebagai contoh, sekiranya penjual berada di bawah tekanan kerana ancaman rampasan, atau jika jualan persendirian dipegang, harta itu boleh menjual di bawah nilai pasarannya.
Kaedah Penilaian
Penilaian yang tepat bergantung pada pengumpulan data yang teratur. Data spesifik, yang merangkumi butiran mengenai harta tertentu, dan data umum, berkaitan dengan negara, rantau, bandar, dan kawasan kejiranan di mana harta itu terletak, dikumpulkan dan dianalisis untuk mencapai suatu nilai. Penilaian menggunakan tiga pendekatan asas untuk menentukan nilai hartanah.
Kaedah 1: Pendekatan Perbandingan Penjualan
Pendekatan perbandingan jualan biasanya digunakan dalam menilai rumah dan tanah keluarga tunggal. Kadang-kadang disebut pendekatan data pasaran, ia adalah anggaran nilai yang diperoleh dengan membandingkan harta dengan harta dijual baru-baru ini dengan ciri-ciri yang serupa. Ciri-ciri serupa ini dirujuk sebagai sebanding , dan untuk memberikan perbandingan sah, masing-masing mesti:
- Sama seperti harta subjek yang mungkin telah dijual dalam tahun lepas dalam pasaran yang terbuka, berdaya saingMudah dijual di bawah keadaan pasar yang tipikal
Sekurang-kurangnya tiga atau empat perbandingan mestilah digunakan dalam proses penilaian. Faktor yang paling penting untuk dipertimbangkan apabila memilih sebanding ialah saiz, ciri yang setanding dan - mungkin paling penting - lokasi, yang boleh memberi kesan besar pada nilai pasaran hartanah.
Qualities Comparables
Oleh kerana tiada dua sifat yang sama, penyesuaian harga jualan sebanding akan dibuat untuk mengambil kira ciri-ciri yang berbeza dan faktor-faktor lain yang akan menjejaskan nilai, termasuk:
- Umur dan keadaan bangunan Tarikh jualan, sekiranya perubahan ekonomi berlaku antara tarikh jualan sebanding dan tarikh penilaian dan syarat jualan, seperti jika penjual harta berada di bawah tekanan atau jika harta dijual di antara saudara-mara (di harga diskaun) Lokasi, kerana ciri-ciri yang serupa mungkin berbeza dari harga kejiranan ke kawasan kejirananPhysical features, termasuk saiz lot, lanskap, jenis dan kualiti pembinaan, bilangan dan jenis bilik, kaki persegi ruang tamu, lantai kayu keras, garaj, dapur naik taraf, perapian, kolam, udara tengah, dan sebagainya.
Anggaran nilai pasaran bagi harta subjek akan berada dalam julat yang dibentuk oleh harga jualan yang diselaraskan dari perbandingan. Memandangkan sebahagian daripada pelarasan yang dibuat kepada harga jualan kesahihan adalah lebih subjektif daripada yang lain, pertimbangan berwajaran biasanya diberikan kepada perbandingan yang mempunyai jumlah pelarasan paling sedikit.
Kaedah 2: Pendekatan Kos
Pendekatan kos boleh digunakan untuk menganggarkan nilai harta yang telah diperbaiki oleh satu atau lebih bangunan. Kaedah ini melibatkan anggaran yang berasingan bagi bangunan dan tanah, dengan mengambil kira susut nilai. Anggaran ditambah bersama untuk mengira nilai keseluruhan harta yang lebih baik. Pendekatan kos membuat andaian bahawa pembeli yang berpatutan tidak akan membayar lebih banyak untuk harta yang sedia ada yang diperbaiki daripada harga untuk membeli lot setanding dan membina sebuah bangunan setanding. Pendekatan ini berguna ketika harta yang dinilai adalah jenis yang tidak sering dijual dan tidak menghasilkan pendapatan. Contohnya termasuklah sekolah, gereja, hospital dan bangunan kerajaan.
Kos bangunan boleh dianggarkan dalam beberapa cara, termasuk kaedah kaki persegi di mana kos setiap kaki persegi yang setanding yang baru dibina didarabkan dengan bilangan kaki persegi di bangunan subjek; kaedah unit di tempat, di mana kos dianggarkan berdasarkan kos pembinaan bagi satu unit ukuran komponen bangunan individu, termasuk buruh dan bahan; dan kaedah kuantiti-kaji selidik, yang menganggarkan kuantiti bahan mentah yang akan diperlukan untuk menggantikan bangunan subjek, bersama dengan harga semasa bahan-bahan dan kos pemasangan berkaitan.
Susut nilai
Untuk tujuan penilaian, susut nilai merujuk kepada sebarang keadaan yang memberi kesan buruk kepada nilai penambahbaikan kepada hartanah, dan mengambil kira:
- Kemerosotan fizikal, termasuk kemerosotan yang dapat dikendali, seperti lukisan dan penggantian bumbung, dan kemerosotan yang tidak dapat diubati, seperti masalah struktur Kegagalan usang, yang merujuk kepada ciri-ciri fizikal atau reka bentuk yang tidak lagi diingini oleh pemilik harta, seperti peralatan yang sudah ketinggalan zaman, atau rumah-rumah dengan empat bilik tidur, tetapi hanya satu bilik mandi Usang ekonomi, disebabkan oleh faktor-faktor yang berada di luar bangunan, seperti terletak berhampiran dengan lapangan terbang yang bising atau mencemarkan kilang.
Metodologi
- Anggarkan nilai tanah itu seolah-olah kosong dan boleh digunakan untuk kegunaan paling tinggi dan terbaik, dengan menggunakan pendekatan perbandingan jualan kerana tanah tidak boleh disusut nilai. Nyatakan kos semasa membina bangunan dan penambahbaikan tapak. Anggaran jumlah susut nilai penambahbaikan yang disebabkan oleh kemerosotan, keuskupan fungsional atau usang ekonomi. Mengurangkan susut nilai daripada kos pembinaan yang dianggarkan. Menambah nilai anggaran tanah kepada kos yang disusut nilai bangunan dan penambahbaikan tapak untuk menentukan jumlah keseluruhan nilai hartanah.
Kaedah 3: Pendekatan Kapitalisasi Pendapatan
Selalunya dipanggil hanya pendekatan pendapatan, kaedah ini berdasarkan hubungan antara kadar pulangan yang diperlukan oleh pelabur dan pendapatan bersih yang menghasilkan harta. Ia digunakan untuk menganggarkan nilai harta penghasil pendapatan seperti kompleks pangsapuri, bangunan pejabat, dan pusat membeli-belah. Penilaian menggunakan pendekatan permodalan pendapatan boleh menjadi agak mudah apabila harta subjek dijangka menjana pendapatan masa hadapan, dan apabila perbelanjaannya dapat diramalkan dan mantap.
Permodalan Langsung
Penilai akan melaksanakan langkah-langkah berikut apabila menggunakan pendekatan permodalan langsung:
- Anggarkan pendapatan kasar berpotensi tahunan. Mempertimbangkan kerugian kutipan kekosongan dan sewa untuk menentukan pendapatan kasar yang berkesan. Menguruskan perbelanjaan operasi tahunan untuk mengira pendapatan operasi bersih tahunan. Anggarkan harga yang biasa dilakukan pelabur untuk pendapatan yang dihasilkan oleh pihak tertentu jenis dan kelas harta. Ini dicapai dengan menganggarkan kadar pulangan, atau kadar permodalan. Nyatakan kadar permodalan kepada pendapatan operasi bersih tahunan harta untuk membentuk anggaran nilai hartanah.
Penyertaan Pendapatan Kasar
Kaedah pengganda pendapatan kasar (GIM) boleh digunakan untuk menilai hartanah lain yang biasanya tidak dibeli sebagai hartanah pendapatan tetapi boleh disewa, seperti rumah satu dan dua keluarga. Kaedah GRM mengaitkan harga jualan sesuatu harta kepada pendapatan sewa yang dijangkakan. (Untuk bacaan yang berkaitan, lihat "4 Cara Menilai Harta Tanah Sewa Harta Tanah")
Bagi hartanah kediaman, pendapatan bulanan kasar biasanya digunakan; untuk hartanah komersil dan perindustrian, pendapatan tahunan kasar akan digunakan. Kaedah pengganda pendapatan kasar boleh dikira seperti berikut:
Harga Jualan รท Pendapatan Sewa = Pengganda Pendapatan Kasar
Data jualan dan sewa terkini dari sekurang-kurangnya tiga sifat yang serupa boleh digunakan untuk menubuhkan GIM yang tepat. GIM kemudiannya boleh digunakan untuk anggaran sewa pasaran yang adil bagi harta subjek untuk menentukan nilai pasarannya, yang boleh dikira seperti berikut:
Pendapatan Sewa x GIM = Anggaran Nilai Pasaran
Garisan bawah
Penilaian hartanah yang tepat adalah penting untuk peminjam gadai janji, pelabur, penanggung insurans dan pembeli, dan penjual hartanah. Walaupun penilaian biasanya dilakukan oleh profesional mahir, sesiapa yang terlibat dalam urus niaga sebenar boleh mendapat manfaat daripada memperoleh pemahaman asas mengenai kaedah penilaian hartanah yang berlainan.
