Apakah Kawalan Sewa?
Kawalan sewa adalah program kerajaan yang menetapkan batas jumlah yang boleh dituntut oleh tuan tanah untuk menyewa rumah atau memperbaharui pajakan.
Undang-undang kawalan sewa biasanya digubal oleh majlis perbandaran dan butirannya berbeza-beza. Semua ini bertujuan untuk mengekalkan kos hidup yang berpatutan untuk penduduk berpendapatan rendah.
Kawalan sewa tidak meluas di Amerika Syarikat Menurut kajian baru-baru ini oleh Institut Urban, 182 majlis perbandaran di AS daripada kira-kira 89, 000 mempunyai peraturan kawalan sewa, dan kesemuanya berada di New York, New Jersey, California, Maryland, atau Washington DC Sebenarnya, 37 buah negara mempunyai undang-undang yang melarang kerajaan tempatan daripada membuat langkah kawalan sewa.
Walau bagaimanapun, isu peraturan sewa telah dihidupkan semula pada tahun-tahun kebelakangan ini, terutamanya di bandar-bandar dan negara-negara di mana kos hidup yang meningkat dan digabungkan dengan upah yang tidak stabil telah mewujudkan krisis keterjangkauan perumahan untuk penduduk berpendapatan sederhana dan orang tua terhadap pendapatan tetap.
Oregon adalah negeri pertama di AS untuk menggubal undang-undang kawalan sewa negara. Undang-undang yang ditandatangani pada bulan Mac 2019, menyekat kenaikan sewa tahunan kepada 7% ditambah dengan kenaikan indeks harga pengguna.
Bagaimana Kawalan Sewa berfungsi
Undang-undang kawalan sewa paling awal di Amerika Syarikat pada tahun 1920-an, dan sering kali membebaskan sewa. Ini secara umumnya terbukti tidak boleh dilakukan. Pada tahun 1970-an, idea kawalan sewa muncul semula, kali ini dalam bentuk yang lebih sederhana sering dipanggil penstabilan sewa.
Sebagai contoh, New York City mempunyai dua program kawalan sewa:
- Program kawalan sewa yang lebih tua telah dalam proses sedang dihentikan selama beberapa dekad. Ia meletakkan had teruk pada harga sewa, tetapi hanya penyewa yang masih dilindungi oleh undang-undang yang telah hidup sejak tahun 1971 atau lebih awal dalam bangunan yang dibina sebelum tahun 1947. Program penstabilan sewa era 1970 mengawal harga di sekitar separuh sewa bandar. Sewa hanya boleh ditingkatkan setiap tahun, dan kenaikan peratusan yang dibenarkan dihadkan oleh agensi perumahan. Peraturan dan pengecualiannya adalah labyrinthian dan ditadbir oleh kombinasi agensi bandar dan negeri.
Kos sara hidup yang tinggi di New York City kerap disebut sebagai bukti bahawa kawalan sewa tidak berfungsi. Harga rata-rata untuk satu bilik di New York ialah $ 3, 070 pada tahun 2018.
Penyokong kawalan sewa seperti Institut Urban berhujah bahawa kawalan harga boleh menjadi berkesan untuk penduduk yang sasaran undang-undang. Iaitu, orang berpendapatan sederhana dan warga tua mengenai pendapatan tetap mungkin boleh tinggal di rumah mereka sementara gentrifikasi memaksa harga di sekeliling mereka.
Kelebihan dan Kekurangan Kawalan Sewa
Kawalan sewa sentiasa menjadi kontroversi. Peraturan kawalan sewa di bandar hari ini biasanya mengawal kenaikan harga untuk pembaharuan pajakan, bukan penyewa baru. Yang boleh dikatakan mempunyai beberapa manfaat untuk tuan-tuan tanah, yang boleh mengenakan apa sahaja pasaran akan dikenakan pada pangsapuri kosong atau, dalam kes yang paling teruk, terus penyewa yang mempunyai insentif untuk tetap meletakkan dan membayar sewa tepat pada masanya.
Hujah utama terhadap kawalan sewa termasuklah:
- Kawalan sewa mengurangkan bekalan perumahan yang layak memandangkan tuan tanah lebih suka menukar bangunan ke kondominium atau menyesuaikannya dengan kegunaan komersil daripada mematuhi undang-undang yang mengehadkan keuntungan mereka. Pelaburan dalam perumahan sewa baru mencengkam dengan berhenti. Pengendalian bangunan di bawah kawalan sewa adalah lemah atau tidak wujud kerana pulangan pelaburan yang rendah.
Hujah-hujah utama untuk peraturan termasuk:
- Harga sewa di bandar-bandar AS banyak meningkat jauh lebih cepat daripada gaji untuk pekerjaan berpendapatan sederhana. Kawalan rentak membolehkan keluarga berpendapatan sederhana dan orang tua pada pendapatan tetap untuk hidup dengan sopan dan tanpa rasa takut kenaikan sewa bencana secara peribadi. Kehidupan yang lebih tinggi dan lebih stabil dengan asas penduduk jangka panjang di pangsapuri sewa yang dikendalikan.
Takeaways Utama
- Kebanyakan undang-undang kawalan sewa mengehadkan jumlah pemilik tanah boleh menaikkan sewa kepada penyewa sedia ada. Kawalan sewa adalah kontroversi. Sebenarnya, 37 buah negara mempunyai undang-undang yang melarang kerajaan tempatan daripada membuat langkah sedemikian. Oregon menjadi negara pertama di Amerika Syarikat untuk menggubal undang-undang kawalan sewa negara pada tahun 2019.
