Keputusan untuk membiayai semula rumah anda bergantung kepada banyak faktor, termasuk jangka masa yang anda merancang untuk tinggal di sana, kadar faedah semasa, dan berapa lama masa yang diperlukan untuk mendapatkan kembali kos penutupan anda. Dalam beberapa kes, pembiayaan semula adalah keputusan bijak. Dalam yang lain, ia mungkin tidak berbaloi dari segi kewangan.
Oleh kerana anda sudah memiliki harta, pembiayaan semula mungkin lebih mudah daripada mendapatkan pinjaman awal sebagai pembeli kali pertama. Di samping itu, jika anda telah memiliki harta atau rumah anda untuk masa yang lama dan telah membina ekuiti yang ketara, itu akan memudahkan pembiayaan semula. Tetapi jika mengetuk ekuiti atau menggabungkan hutang adalah alasan anda untuk refi, perlu diingat bahawa berbuat demikian dapat meningkatkan jumlah tahun yang anda akan berhutang pada gadai janji anda-bukan yang paling bijak bergerak kewangan.
Penilaian Rumah: Kunci Kepada Pemulihan yang Berjaya
Pertimbangkan Kos Penutupan
Aturan biasa ialah, jika anda dapat mengurangkan kadar faedah semasa anda sebesar 1% atau lebih, mungkin masuk akal untuk membiayai semula karena uang yang akan anda simpan. Pembiayaan semula kepada kadar faedah yang lebih rendah juga membolehkan anda membina ekuiti di rumah anda dengan lebih cepat.
Sekiranya kadar faedah turun cukup rendah, mungkin untuk membiayai semula untuk memendekkan tempoh pinjaman-katakan, dari 30 tahun ke gadai janji tetap 15 tahun-tanpa mengubah bayaran bulanan dengan banyak.
Begitu juga, penurunan kadar faedah boleh menjadi alasan untuk menukar dari kadar tetap kepada gadai janji kadar laras (ARM), kerana pelarasan berkala pada ARM bermakna kadar yang lebih rendah dan bayaran bulanan yang lebih kecil. Dengan kadar gadai janji yang semakin meningkat, strategi ini menjadikan kurang rasa kewangan. Sesungguhnya pelarasan ARM berkala yang meningkatkan kadar faedah pada gadai janji anda boleh membuat pinjaman kepada pinjaman kadar tetap pilihan bijak.
Walau bagaimanapun, terdapat kos yang terlibat dalam semua senario ini. Bayaran anda perlu meliputi yuran seperti insurans tajuk, yuran peguam, penilaian, cukai, dan yuran pemindahan. Kos refinancing ini, yang boleh menjadi 3% hingga 6% daripada prinsipal pinjaman, adalah hampir setinggi kos gadai janji awal dan boleh mengambil masa bertahun-tahun untuk mendapatkan balik.
Takeaways Utama
- Ia mungkin bijak untuk membiayai semula jika anda boleh menurunkan kadar faedah anda sebanyak 1% atau lebih. Pastikan anda merancang untuk tinggal di rumah yang cukup lama untuk mendapatkan balik pembiayaan semula. Mendapatkan insurans gadai janji swasta atau PMI adalah salah satu yang baik sebab untuk mendapatkan gadai janji baru.
Pertimbangkan Berapa Lama Anda Rancang untuk Menginap di Rumah Anda
Dalam menentukan sama ada atau tidak untuk membiayai semula, anda akan mahu mengira apa simpanan bulanan anda apabila pembiayaan selesai.
Sebagai contoh, katakan, anda mempunyai pinjaman gadai janji selama 30 tahun untuk $ 200, 000. Apabila anda mula-mula mengambil pinjaman, kadar faedah anda ditetapkan pada 6.5% dan bayaran bulanan anda ialah $ 1, 257. Sekiranya kadar faedah jatuh kepada 5.5% tetap, ini dapat mengurangkan bayaran bulanan anda kepada $ 1, 130-penjimatan $ 127 setiap bulan, atau $ 1, 524 setiap tahun.
Pemberi pinjaman anda boleh mengira jumlah kos penutupan anda untuk membiayai semula jika anda membuat keputusan untuk meneruskan. Jika kos anda berjumlah kira-kira $ 2, 300, anda boleh membahagikan angka itu dengan simpanan anda untuk menentukan titik pemecahan anda-dalam kes ini, 1.5 tahun di rumah ($ 2, 300 dibahagikan dengan $ 1, 524 = 1.5 tahun). Jika anda bercadang untuk tinggal di rumah selama dua tahun atau lebih, pembiayaan semula akan masuk akal.
Sekiranya ekuiti di rumah anda kurang daripada 20%, anda mungkin perlu membayar PMI, yang boleh mengurangkan sebarang simpanan yang mungkin anda dapatkan dari refi.
Pertimbangkan PMI
Semasa tempoh ketika nilai rumah menurun, banyak rumah dinilai lebih kurang daripada yang telah dinilai secara bersejarah. Jika ini adalah kes apabila anda sedang mempertimbangkan pembiayaan semula, amaun di mana rumah anda dinilai mungkin bermakna anda tidak mempunyai ekuiti yang mencukupi untuk memenuhi bayaran pendahuluan 20% pada gadai janji baru.
Untuk membiayai semula, anda perlu menyediakan deposit tunai yang lebih besar daripada yang dijangkakan, atau anda mungkin perlu membawa insurans hipotek swasta (PMI), yang pada akhirnya akan meningkatkan pembayaran bulanan anda. Ini boleh bermakna bahawa walaupun dengan penurunan kadar faedah, simpanan sebenar anda mungkin tidak banyak.
Sebaliknya, pembiayaan semula yang akan membuang PMI anda akan menjimatkan wang anda dan mungkin patut dilakukan untuk alasan itu sahaja. Sekiranya rumah anda mempunyai lebih daripada 20% ekuiti, anda tidak perlu membayar PMI, melainkan anda mempunyai pinjaman gadai janji FHA atau dianggap sebagai peminjam berisiko tinggi. Sekiranya anda membayar PMI sekarang, mempunyai sekurang-kurangnya 20% ekuiti, dan pemberi pinjaman semasa anda tidak akan membuangnya, anda harus membiayai semula.
