Isi kandungan
- Apa itu Pengambilalihan Cukai?
- Pencen Cukai mengikut Nombor
- Bagaimanakah saya Boleh Melabur dalam Pengecualian Cukai?
- Bagaimana Keuntungan Dari Pengambilalihan
- Kelemahan Pembayar Cukai
- Garisan bawah
Kemeruapan pasaran saham yang semakin meningkat, digabungkan dengan kadar faedah yang rendah pada sejarah, mempunyai banyak pelabur yang mencari jalan alternatif untuk memberikan kadar pulangan yang baik. Satu niche pelaburan yang sering diabaikan adalah lien cukai harta tanah. Peluang yang unik ini dapat memberikan pelabur yang berpengetahuan dengan kadar pulangan yang sangat baik dalam beberapa kes. Kewajipan hartanah juga boleh membawa risiko yang besar, yang bermaksud pembeli pemula perlu memahami peraturan dan potensi perangkap yang datang dengan jenis aset ini. Artikel ini membincangkan lien cukai, bagaimana anda boleh melabur dalamnya, dan keburukan yang ada dengan kenderaan pelaburan jenis ini.
Takeaways Utama
- Lien dijual di lelongan yang kadang-kadang melibatkan peperangan bidaan. Jika anda perlu merampas, mungkin ada lien lain terhadap harta yang menghalang anda daripada mengambil milik. Jika anda mendapatkan harta itu, mungkin terdapat perbelanjaan yang tidak diduga seperti pembaikan atau bahkan mengusir penghuni semasa.Anda juga boleh melabur dalam dana lien harta tanah.
Apa itu Pengambilalihan Cukai?
Apabila pemilik tanah gagal membayar cukai ke atas hartanya, bandar atau daerah di mana harta itu terletak mempunyai kuasa untuk meletakkan lien ke atas harta itu. Tanggungan adalah tuntutan undang-undang terhadap harta untuk jumlah yang belum dibayar. Harta dengan lien yang dilampirkan kepadanya tidak boleh dijual atau dibiayai semula sehingga cukai dibayar dan lien dikeluarkan.
Apabila suatu lien dikeluarkan, sijil lien cukai dibuat oleh perbandaran yang mencerminkan jumlah yang terhutang pada harta itu, ditambah dengan apa-apa faedah atau penalti yang kena dibayar. Sijil-sijil ini kemudian dilelongkan kepada pelabur bidaan tertinggi. Pencen pajak boleh dibeli hanya sedikit sebanyak beberapa ratus dolar untuk hartanah yang sangat kecil, tetapi majoriti kosnya lebih banyak.
Pencen cukai harta boleh dibeli dari perbandaran, membenarkan pemilik lien mengutip pembayaran dengan faedah atau merampas harta tersebut.
Pencen Cukai mengikut Nombor
Pada tahun 2017, kira-kira $ 14 bilion cukai harta tidak dibayar, kata Brad Westover, pengarah eksekutif Persatuan Lien Cukai Kebangsaan (NTLA). Kira-kira satu pertiga daripada lien tersebut kemudiannya dijual kepada pelabur swasta. Kerajaan tempatan mendapat manfaat daripada jualan persendirian kerana mereka segera mengambil balik wang yang terhutang kepada harta benda tersebut. Tiga puluh negeri menjual sijil lien cukai, kata Westover.
Westover tidak mempunyai nombor kebangsaan untuk 2018, tetapi dia menyatakan bahawa di negeri Florida, cukai harta tidak dibayar jatuh dari $ 1.2 bilion pada tahun 2008 kepada $ 740 juta pada 2018, "hampir separuh daripada apa yang di puncaknya" daripada lien untuk pelabur mungkin trend kebangsaan. "Dengan ekonomi yang sihat, masuk akal bahawa lebih banyak orang membayar cukai harta benda mereka, " katanya.
Bagaimanakah saya Boleh Melabur dalam Pengecualian Cukai?
Pencen cukai harta boleh dibeli dengan cara yang sama hartanah sebenar boleh dibeli dan dijual di lelongan. Lelongan boleh diadakan dalam persekitaran fizikal atau dalam talian, dan pelabur sama ada boleh menurunkan kadar faedah ke atas lien atau menawar premium yang akan mereka bayar. Pelabur yang sanggup menerima kadar faedah yang paling rendah atau membayar premium tertinggi diberikan lien tersebut. Pembeli sering masuk ke dalam perang bidaan ke atas harta yang diberikan, yang menurunkan kadar pulangan yang diperoleh oleh pembeli yang menang.
Kadar perampasan kebangsaan mengenai hartanah dengan hak cukai hanya sekitar 4%, menurut Westover. Tetapi dia berkata pembeli perlu mengetahui kos pembaikan, bersama-sama dengan mana-mana yang tidak diketahui bahawa mereka mungkin perlu membayar jika mereka mengambil alih pemilikan harta itu. Mereka yang kemudian memiliki sifat-sifat ini mungkin perlu menangani tugas-tugas yang tidak menyenangkan, seperti mengusir penghuni semasa, yang mungkin memerlukan bantuan mahal dari seorang pengurus harta atau seorang peguam.
Sesiapa yang berminat untuk membeli lien cukai hendaklah bermula dengan membuat keputusan mengenai jenis harta yang mereka ingin memegang lien, seperti tanah kediaman atau komersial, atau tanah yang belum dimajukan berbanding hartanah dengan penambahbaikan. Mereka kemudiannya boleh menghubungi bendahari bandar atau daerah mereka untuk mengetahui kapan, di mana dan bagaimana lelongan akan datang. Pejabat bendahari boleh memberitahu pelabur di mana untuk mendapatkan senarai lien harta benda yang dijadualkan untuk dilelong, serta peraturan bagaimana penjualan akan dijalankan. Peraturan ini akan menggariskan sebarang keperluan pendaftaran, kaedah pembayaran yang diterima, dan butiran lain yang berkaitan.
Pembeli juga perlu melakukan usaha wajar mereka terhadap hartanah yang ada kerana dalam sesetengah kes, nilai semasa harta boleh kurang daripada jumlah lien. NTLA menasihati membahagikan jumlah muka lien cukai bertentangan dengan nilai pasaran harta tersebut. Jika nisbah melebihi 4%, pembeli berpotensi harus menjauhkan diri dari harta itu. Selain itu, terdapat juga lien lain di atas harta yang akan menghalang pembida mengambil hak miliknya.
Setiap sekeping hartanah di daerah tertentu dengan lien cukai diberikan nombor dalam petak masing-masing. Pembeli boleh mencari nombor ini dengan nombor untuk mendapatkan maklumat mengenai mereka dari daerah, yang sering dilakukan secara online. Bagi setiap nombor, daerah itu mempunyai alamat harta, nama pemilik, nilai yang ditaksir dari harta itu, penerangan undang-undang, dan pecahan keadaan harta itu, dan apa-apa struktur yang terletak di premis itu.
Bagaimana Keuntungan Dari Pengambilalihan
Pelabur yang membeli lien cukai harta biasanya dikehendaki segera membayar jumlah lien sepenuhnya kepada perbandaran yang mengeluarkan. Dalam semua tetapi dua negeri, pengeluar lien cukai mengumpul prinsipal, kepentingan, dan apa-apa penalti, membayar pemegang sijil lien, kemudian mengumpul sijil lien jika ia tidak di fail. Pemilik harta harus membayar balik kepada pelabur jumlah keseluruhan lien ditambah faedah, yang dapat berkisar antara 5% hingga 36% - kadarnya berubah dari satu negara ke yang lain-tetapi biasanya antara 10% dan 12%. Jika pelabur membayar premium untuk lien, ini boleh ditambah kepada jumlah yang dibayar dalam beberapa keadaan.
Jadual pembayaran biasanya berlangsung dari enam bulan hingga tiga tahun. Dalam kebanyakan kes, pemilik dapat membayar lien sepenuhnya. Sekiranya pemilik tidak dapat membayar lien tersebut pada tarikh akhir, pelabur mempunyai kuasa untuk merampas harta benda seperti perbandaran, walaupun ini jarang berlaku.
Kelemahan Melabur dalam Pengecualian Cukai Harta
Walaupun lien cukai harta boleh menghasilkan kadar faedah yang besar, pelabur perlu melakukan kerja rumah sebelum memasuki arena ini. Kewajiban cukai biasanya tidak sesuai untuk pelabur pemula atau mereka yang tidak berpengalaman atau pengetahuan tentang hartanah.
Pelabur juga perlu mengenali harta sebenar di mana lien telah diletakkan untuk memastikan mereka boleh mengumpul wang daripada pemiliknya. Harta yang usang yang terletak di tengah-tengah kawasan kejiranan mungkin bukanlah pembelian yang baik, tanpa mengira kadar faedah yang dijanjikan, kerana pemilik harta itu mungkin tidak dapat atau tidak sanggup membayar cukai yang terhutang. Hartanah dengan apa-apa jenis kerosakan alam sekitar, seperti dari bahan kimia atau bahan berbahaya yang didepositkan di sana, juga pada umumnya tidak diingini.
Pemilik lien perlu tahu apakah tanggungjawab mereka setelah menerima sijil mereka. Mereka biasanya harus memberitahu pemilik hartanah secara bertulis pembelian mereka dalam masa yang dinyatakan, maka mereka harus menghantar surat pemberitahuan kedua kepada mereka di dekat akhir tempoh penebusan jika pembayaran belum dibuat sepenuhnya pada waktu itu.
Kewajiban pajak juga bukan instrumen yang kekal. Ramai mempunyai tarikh luput selepas akhir tempoh penebusan. Apabila lien tamat, pemegang lien tidak dapat mengumpul apa-apa baki yang tidak dibayar. Jika harta masuk ke dalam perampasan, pemegang lien boleh menemui lien lain di atas harta itu, yang boleh menjadikannya tidak mungkin untuk memperoleh gelaran.
Banyak institusi komersil, seperti bank dan dana lindung nilai, berminat dengan hak milik hartanah. Mereka berjaya melampaui persaingan dan menurunkan hasil. Ini menjadikannya lebih sukar bagi pelabur individu untuk mencari keuntungan yang menguntungkan, dan sesetengahnya telah berputus asa. Walau bagaimanapun, terdapat juga dana yang sedia ada yang melabur dalam liens, dan ini boleh menjadi cara yang baik untuk pelabur pemula untuk memasuki arena ini dengan tahap risiko yang lebih rendah.
Garisan bawah
Pencen cukai harta boleh menjadi alternatif pelaburan yang berdaya maju untuk pelabur yang berpengalaman yang biasa dengan pasaran hartanah. Mereka yang tahu apa yang mereka lakukan dan meluangkan masa untuk meneliti sifat-sifat yang mereka beli lien boleh menjana keuntungan yang banyak dari masa ke masa. Walau bagaimanapun, potensi risiko menyebabkan arena ini tidak sesuai untuk pelabur yang tidak canggih.
Westover memanggil lien cukai hartanah "peluang yang baik untuk mereka yang berpendidikan, bijak, dan cerdas-dan pelaburan yang mengerikan bagi mereka yang tidak melakukan usaha wajar yang sewajarnya.Jika anda membeli tanah rawa di Florida atau tanah gurun di Arizona yang tidak mempunyai nilai, peluang adalah bahawa pemiliknya tidak akan menebus dan tanah yang anda dapatkan tidak akan bernilai. " Untuk maklumat lanjut mengenai hak cukai hartanah, rujuk ejen hartanah atau penasihat kewangan anda.
