Analisis aliran tunai yang dibuang, atau DCF, sangat lazim digunakan dalam penilaian pelaburan hartanah, walaupun menentukan kadar diskaun melibatkan beberapa pembolehubah yang mungkin sukar untuk diramal dengan tepat. Analisis aliran tunai diskaun adalah kaedah penilaian yang bertujuan untuk menentukan keuntungan, atau daya maju semata-mata, pelaburan dengan mengkaji pendapatan atau aliran tunai masa depan dari pelaburan, dan kemudian mendiskaun aliran tunai tersebut untuk mencapai nilai semasa pelaburan. Anggaran nilai semasa ini biasanya dirujuk sebagai nilai semasa bersih atau NPV. Untuk penilaian pelaburan hartanah, kadar diskaun biasanya merupakan kadar pulangan tahunan yang dikehendaki atau dijangka.
Mengira Aliran Tunai Diskaun untuk Harta Tanah
Untuk pelaburan hartanah, faktor-faktor berikut perlu dimasukkan dalam pengiraan:
- Kos awal - Sama ada harga pembelian atau bayaran ke bawah dibuat pada harta. Pembiayaan kos - Kos kadar faedah pada mana-mana pembiayaan awal atau yang diharapkan. Tempoh pegangan - Bagi pelaburan hartanah, tempoh pegangan biasanya dikira untuk tempoh antara lima dan 15 tahun, walaupun ia bervariasi antara pelabur dan pelaburan tertentu. Tambahan tahun demi tahun kos - Ini termasuk kos penyelenggaraan dan pembaikan yang diunjurkan; cukai harta; dan apa-apa kos lain selain kos pembiayaan. Aliran tunai yang diterbitkan - Unjuran tahun demi tahun dari mana-mana pendapatan sewa yang diterima daripada memiliki harta tersebut. Keuntungan keuntungan - Jumlah keuntungan yang diunjurkan yang pemilik menjangkakan untuk menyaksikan penjualan harta itu pada akhir daripada tempoh pemegangan yang diunjurkan.
Sejumlah pembolehubah mesti dianggarkan dalam pengiraan DCF; ini boleh menjadi sukar untuk diketepikan dengan tepat, dan termasuk perkara-perkara seperti kos pembaikan dan penyelenggaraan, unjuran kenaikan sewa dan kenaikan nilai harta. Barang-barang ini biasanya dianggarkan dengan menggunakan kaji selidik sifat-sifat serupa di kawasan tersebut. Semasa menentukan angka yang tepat untuk memproyeksikan kos masa hadapan dan aliran tunai boleh mencabar, sebaik sahaja unjuran ini dan kadar diskaun ditentukan, pengiraan nilai semasa bersih adalah agak mudah dan pengiraan berkomputer tersedia secara bebas.
