Isi kandungan
- Pengiraan Pembayaran Gadai Janji
- Kadar Tetap vs Kadar Boleh Laraskan
- Mortgage Kadar Tetap
- Gadai Janji Berasaskan Kadar (ARM)
- Pinjaman Faedah Sahaja
- Escrow dan Yuran Lain
- Membayar Tambahan Setiap Bulan
- Faedah sebagai Potongan Cukai
- Garisan bawah
Membeli rumah dengan gadai janji mungkin merupakan transaksi kewangan terbesar yang anda akan masuk. Lazimnya, pemberi pinjaman bank atau gadai janji akan membiayai 80% daripada harga rumah, dan anda bersetuju untuk membayarnya dengan faedah-dalam tempoh tertentu. Memandangkan anda membandingkan peminjam, kadar gadai janji dan pilihan, sangat membantu untuk memahami bagaimana faedah terakru setiap bulan dan dibayar.
Takeaways Utama
- Gadai janji adalah jenis pinjaman peribadi yang paling biasa yang dipegang oleh isi rumah. Pinjaman ini datang dengan kadar faedah tetap atau berubah / laras. Pinjaman paling banyak adalah pinjaman dilunaskan sepenuhnya, yang bermakna setiap pembayaran bulanan akan sama, dan nisbah faedah kepada prinsipal akan berubah dari semasa ke semasa.
Pengiraan Pembayaran Gadai Janji
Ringkasnya, setiap bulan anda membayar balik sebahagian daripada prinsipal (amaun yang anda meminjam) ditambah faedah yang terakru untuk bulan itu. Pemberi pinjaman anda akan menggunakan formula pelunasan untuk membuat jadual pembayaran yang memecahkan setiap pembayaran untuk membayar prinsipal dan faedah. Panjang, atau nyawa, pinjaman anda, juga menentukan berapa banyak yang akan anda bayar setiap bulan. Pembayaran pelunasan sepenuhnya merujuk kepada bayaran pinjaman berkala di mana, jika peminjam membuat bayaran mengikut jadual pelunasan pinjaman, pinjaman tersebut telah dibayar sepenuhnya pada akhir tempoh yang ditetapkan. Sekiranya pinjaman adalah pinjaman kadar tetap, setiap bayaran pelunasan sepenuhnya adalah jumlah dollar yang sama. Sekiranya pinjaman adalah pinjaman kadar larasan, perubahan pelunasan sepenuhnya akan berubah apabila kadar faedah perubahan pinjaman.
Meningkatkan pembayaran lebih dari satu tahun (sehingga 30) pada umumnya akan menyebabkan pembayaran bulanan yang lebih rendah. Semakin lama anda ambil untuk membayar hipotek anda, semakin tinggi biaya pembelian keseluruhan untuk rumah anda akan disebabkan anda akan membayar bunga untuk jangka masa yang lebih lama.
Kadar Tetap vs Kadar Boleh Laraskan
Bank dan pemberi pinjaman terutamanya menawarkan dua jenis pinjaman:
- Kadar Tetap: Kadar faedah tidak berubah. Kadar laras: Kadar faedah akan berubah mengikut keadaan yang ditentukan (juga dipanggil kadar berubah atau pinjaman hibrid).
Begini bagaimana kerja-kerja ini dalam gadai janji rumah.
Mortgage Kadar Tetap
Bayaran bulanan tetap sama untuk hayat pinjaman ini. Kadar faedah terkunci dan tidak berubah. Pinjaman mempunyai jangka hayat pembayaran balik selama 30 tahun; Panjang yang lebih pendek daripada 10, 15 atau 20 tahun juga biasanya tersedia. Pinjaman yang lebih pendek akan mempunyai bayaran bulanan yang lebih besar yang diimbangi oleh kadar faedah yang lebih rendah dan kos keseluruhan yang lebih rendah.
Contoh - Gadai janji kadar tetap sebanyak $ 200, 000 selama 30 tahun (360 pembayaran bulanan) pada kadar faedah tahunan sebanyak 4.5% akan mempunyai pembayaran bulanan kira-kira $ 1, 013. Kadar cukai tahunan dipecah menjadi kadar bulanan seperti berikut: Kadar tahunan, katakan, 4.5% dibahagikan dengan 12 bersamaan dengan kadar faedah bulanan sebanyak 0.375%. Setiap bulan anda akan membayar 0.375% faedah ke atas jumlah yang sebenarnya anda bayar di rumah.
Bayaran pertama anda sebanyak $ 1, 013 (1 dari 360) dikenakan $ 750 untuk bunga dan $ 263 kepada prinsipal. Pembayaran bulanan kedua, sebagai prinsipal sedikit lebih kecil, akan menimbulkan sedikit faedah dan sedikit lebih daripada prinsipal akan dibayar. Dengan bayaran 359 kebanyakan bayaran bulanan akan dikenakan kepada prinsipal.
Gadai Janji Berasaskan Kadar (ARM)
Kerana kadar faedah tidak terkunci, bayaran bulanan untuk jenis pinjaman akan berubah sepanjang hayat pinjaman. Kebanyakan ARM mempunyai had atau cap pada berapa banyak kadar faedah yang berubah-ubah, serta berapa kerap ia boleh berubah. Apabila kadar naik atau turun, pemberi pinjaman mengira semula bayaran bulanan anda supaya anda membuat pembayaran yang sama sehingga pelarasan kadar seterusnya berlaku.
Apabila kenaikan kadar faedah, begitu juga dengan bayaran bulanan anda, dengan setiap pembayaran yang dikenakan kepada bunga dan prinsipal dengan cara yang sama seperti gadai janji tetap tetap, dalam jangka waktu tertentu. Pemberi pinjaman sering menawarkan kadar faedah yang lebih rendah untuk beberapa tahun pertama ARM, tetapi harga berubah selepas itu - sesering sekali setahun. Kadar faedah awal pada ARM jauh lebih rendah daripada gadai janji kadar tetap.
- ARM boleh menjadi menarik jika anda merancang untuk tinggal di rumah anda selama beberapa tahun sahaja. Pertimbangkan seberapa kerap kadar faedah akan disesuaikan. Sebagai contoh, ARM lima tahun satu tahun mempunyai kadar tetap selama lima tahun, maka setiap tahun kadar faedah akan menyesuaikan untuk baki tempoh pinjaman. ARM menentukan kadar faedah yang ditentukan - mereka boleh terikat dengan perbezaan indeks kewangan, seperti bil Perbendaharaan AS setahun. Tanya perancang kewangan anda untuk mendapatkan nasihat mengenai pemilihan ARM dengan kadar faedah yang paling stabil.
Contoh - A $ 200, 000 lima hingga satu tahun gadai janji kadar laras selama 30 tahun (360 pembayaran bulanan) bermula dengan kadar faedah tahunan sebanyak 4% selama lima tahun dan kemudian kadarnya dibenarkan berubah sebanyak.25% setiap tahun. ARM ini mempunyai paras minat sebanyak 12%. Jumlah bayaran untuk bulan satu hingga 60 adalah $ 955 setiap satu. Bayaran untuk 61 hingga 72 adalah $ 980. Bayaran untuk 73 hingga 84 adalah $ 1, 005. (Cukai, insurans, dan escrow adalah tambahan dan tidak termasuk dalam angka ini.) Anda boleh mengira kos anda dalam talian untuk ARM.
Pinjaman Faedah Sahaja
Satu pilihan ketiga-biasanya digunakan untuk pembeli rumah mewah atau mereka yang mempunyai pendapatan yang tidak teratur-adalah gadai janji hanya bunga. Seperti namanya, jenis pinjaman ini memberikan anda pilihan untuk membayar hanya bunga untuk beberapa tahun pertama dan ia menarik kepada pemilik rumah kali pertama kerana pembayaran yang rendah pada tahun-tahun pendapatan yang lebih rendah. Ia juga boleh menjadi pilihan yang tepat jika anda mengharapkan untuk memiliki rumah untuk masa yang agak singkat dan berhasrat untuk menjual sebelum pembayaran bulanan yang lebih besar bermula.
Gadai janji jumbo biasanya untuk jumlah melebihi batas pinjaman yang sesuai, kini $ 453, 100 untuk semua negeri kecuali Hawaii dan Alaska, di mana ia lebih tinggi. Di samping itu, di pasaran perumahan tertentu yang ditetapkan secara federasi, seperti New York City, Los Angeles dan seluruh kawasan San Jose-San Francisco-Oakland, had pinjaman yang sesuai ialah $ 679, 650.
Pinjaman jumbo hanya faedah juga tersedia, walaupun biasanya untuk yang sangat kaya. Mereka berstruktur serupa dengan ARM dan tempoh faedah hanya berlangsung selama 10 tahun. Selepas itu, kadar itu menyesuaikan setiap tahun dan bayaran pergi ke arah membayar prinsipal. Pembayaran boleh meningkat dengan ketara pada ketika itu.
Escrow dan Yuran Lain
Anda perlu belanjakan untuk barangan lain yang akan menambah jumlah bayaran gadai janji bulanan anda, seperti cukai, insurans, dan biaya escrow. Kos ini tidak tetap dan boleh berubah-ubah. Pemberi pinjaman anda akan menyenaraikan kos tambahan sebagai sebahagian daripada perjanjian gadai janji anda.
Membayar Tambahan Setiap Bulan
Secara teori, membayar sedikit tambahan setiap bulan ke arah mengurangkan pengetua adalah satu cara untuk memiliki rumah anda lebih cepat. Profesional kewangan mencadangkan hutang terkumpul, seperti dari kad kredit atau pinjaman pelajar, dibayar terlebih dahulu dan akaun simpanan harus dibiayai dengan baik sebelum membayar tambahan setiap bulan.
Faedah sebagai Potongan Cukai
Garisan bawah
Dasar negara nikmat pembeli rumah menerusi kod cukai (walaupun kurang daripada sebelumnya). Bagi banyak keluarga, pembelian rumah yang betul adalah cara terbaik untuk membina aset untuk telur sarang persaraan mereka. Selain itu, jika anda boleh menahan diri daripada pembiayaan semula wang tunai, rumah yang anda beli pada usia 30 dengan gadai janji kadar tetap 30 tahun akan dibayar sepenuhnya pada saat anda mencapai usia persaraan yang normal, memberikan anda tempat yang murah untuk hidup apabila pendapatan anda meruncing.
Berikutan kemalangan kewangan pada tahun 2008 dan kejatuhan gelembung perumahan yang berikutnya, ramai (tetapi tidak semua) pasaran hartanah akhirnya pulih. Dimasukkan ke dalam cara yang berhemah, pemilikan rumah tetap menjadi sesuatu yang harus anda pertimbangkan dalam perancangan kewangan jangka panjang anda. Memahami bagaimana hipotek dan kadar faedah mereka berfungsi adalah cara terbaik untuk memastikan anda membina aset itu dengan cara yang paling berfaedah.
