Apakah Obligasi Pihak Berkuasa Perumahan?
Bon pihak berkuasa perumahan, atau bon perumahan, dikeluarkan oleh agensi kerajaan negeri atau tempatan untuk membiayai pembinaan atau pemulihan perumahan sewa yang berpatutan. Di bawah program tertentu, hasil daripada bon tersebut juga boleh digunakan untuk membantu orang-orang berpendapatan rendah membeli rumah. Faedah yang diperoleh oleh pelabur atas bon pihak berkuasa perumahan dikecualikan daripada cukai persekutuan, dan juga dikecualikan daripada cukai pendapatan negeri dan tempatan.
Seperti kebanyakan bon perbandaran, bon pihak berkuasa perumahan secara historis dilihat sebagai pelaburan yang sangat selamat. Dalam kes ini, bon itu disokong oleh kerajaan persekutuan, yang memandang mereka sebagai sarana menggalakkan pembinaan perumahan untuk orang berpendapatan rendah.
Asas-asas Asas Bon Pihak Berkuasa Perumahan
Pihak berkuasa perbandaran boleh mengeluarkan hutang dalam bentuk bon untuk meningkatkan modal untuk membiayai projek. Kedua-dua jenis bon perbandaran adalah bon obligasi dan bon hasil umum. Pembayaran faedah dan pembayaran balik pokok obligasi (GO) bon dibiayai oleh tabung kewangan kerajaan negeri atau daerah. Bon ini disokong oleh kepercayaan penuh dan kredit kerajaan perbandaran yang mungkin mempunyai kuasa untuk meningkatkan cukai untuk memenuhi kewajiban pembayarannya pada ikatan GO. Sebaliknya, obligasi pembayaran pada jalur pendapatan disokong oleh aliran hasil yang diunjurkan projek yang mana bon tersebut dikeluarkan. Satu bentuk bon pendapatan ialah bon perumahan.
Takeaways Utama
- Bon pihak berkuasa perumahan, atau bon perumahan, dikeluarkan oleh agensi kerajaan negeri atau tempatan untuk membiayai pembinaan atau pemulihan perumahan sewa yang berpatutan. Kerajaan negeri dan tempatan mengeluarkan bon perumahan untuk membiayai pembinaan atau pemulihan perumahan sewa yang berpatutan. Sebagai tambahan kepada pembayaran balik prinsipal bon, negeri atau daerah mesti membayar faedah ke atas wang yang dipinjamnya. Seperti kebanyakan bon perbandaran, bon pihak berkuasa perumahan secara historis dilihat sebagai pelaburan yang sangat selamat.
Kerajaan negeri dan tempatan mengeluarkan bon perumahan untuk membiayai pembinaan atau pemulihan perumahan sewa yang berpatutan. Sebagai tambahan kepada pembayaran balik prinsipal bon, negeri atau daerah mesti membayar faedah ke atas wang yang dipinjamnya. Sebagai bon aktiviti swasta (PAB), bon perumahan boleh dikeluarkan bagi pihak pemaju keuntungan dan bukan keuntungan yang berkelayakan untuk membiayai projek perumahan pelbagai keluarga dan berpendapatan rendah. Juga, hasil daripada bon perumahan juga boleh dikeluarkan untuk menyediakan pembiayaan gadai janji kos rendah kepada keluarga berpendapatan rendah atau individu supaya mereka boleh membeli rumah. Gadai janji yang diberikan melalui bon perumahan adalah terhad kepada pembeli rumah yang pertama yang tidak mendapat lebih daripada pendapatan median kawasan. Tambahan pula, harga rumah yang dibeli dengan gadai janji bon perumahan adalah terhad kepada 90 peratus daripada harga pembelian kawasan purata.
Bon perumahan biasanya mempunyai kadar faedah yang rendah dan boleh dikeluarkan sebagai sama ada obligasi permintaan kadar tetap atau berubah-ubah (VRDO). Pembayaran prinsipal dan faedah kepada pemegang bon dibuat daripada pembayaran gadai janji yang dicagarkan dan pendapatan pelaburan --- bayaran balik yang dibuat atas gadai janji oleh peminjam dikutip oleh pemegang amanah bon perumahan yang melabur dana dalam pelaburan jangka pendek sehingga waktu yang dijadualkan untuk membayar faedah kepada pemegang bon. Sebenarnya, bayaran atas bon perumahan disokong oleh pembayaran faedah yang tepat pada masanya dan konsisten dan bayaran balik utama pinjaman hipotik oleh peminjam.
Bon perumahan memberi manfaat kepada negeri serta pelabur swasta. Di satu pihak, kerajaan mendapat akses kepada pembiayaan murah yang besar. Di sisi lain, kelebihan cukai yang ditawarkan oleh bon perumahan sangat menarik kepada mereka yang berada dalam kurungan cukai atas. Bagi pelabur, faedah yang dibayar oleh bon perumahan dikecualikan daripada cukai pendapatan persekutuan dan kadang-kadang negeri. Semakin tinggi kadar cukai marginal, pengecualian cukai bon hasil perumahan adalah lebih tinggi. Walaupun pelabur tertakluk kepada cukai minimum alternatif (AMT) mungkin tertakluk kepada cukai, pengecualian itu bermakna pelabur dalam kurungan cukai persekutuan tinggi mendapat manfaat daripada bon hasil dan bon perbandaran yang lain. Pengecualian cukai ini membantu untuk mengimbangi kadar faedah rendah bon.
Kredit cukai perumahan berpendapatan rendah Persekutuan adalah sumber modal lain yang boleh digunakan sebagai ganti atau sebagai tambahan kepada bon perumahan untuk membiayai projek perumahan yang mampu dimiliki. Kredit itu tidak boleh dikembalikan kredit cukai pendapatan persekutuan untuk sebahagian daripada kepentingan gadai janji yang pembeli rumah yang layak membayar setiap tahun.
Contoh Bon Pihak Berkuasa Perumahan
Kerana mereka melibatkan hutang kerajaan, penjualan bon pihak berkuasa perumahan kadang-kadang memerlukan kelulusan pengundi tempatan. Pada 2018, sebagai contoh, pengundi California telah meluluskan satu langkah undi untuk menjual $ 4 bilion dalam bon pihak berkuasa perumahan untuk membiayai program untuk penduduk berpendapatan rendah, veteran, dan pekerja ladang.
