Apakah ARM Pembayaran Fleksibel?
ARM pembayaran yang fleksibel, yang juga dikenali sebagai pilihan ARM, adalah sejenis gadai janji kadar laras yang membolehkan peminjam memilih dari empat pilihan pembayaran berbeza setiap bulan: pembayaran 30 tahun penuh, pelunasan sepenuhnya; pembayaran 15 tahun penuh, pelunasan; bayaran bunga sahaja atau bayaran minimum yang tidak termasuk faedah bulanan. Biro Perlindungan Kewangan Pengguna (CFPB) dengan berkesan menghapuskan ARM pembayaran yang fleksibel pada tahun 2014 melalui piawaian Kestabilan Berkelayakan (QM) baru.
MEMBUAT ARM Pembayaran Fleksibel
ARM pembayaran yang fleksibel telah popular sebelum krisis gadai janji subprima 2007-2008, ketika harga rumah naik dengan pesat. Gadai janji mempunyai kadar faedah penggoda pengenalan yang sangat rendah, biasanya 1 peratus, yang menyebabkan ramai orang menganggap mereka mampu lebih banyak daripada rumah daripada pendapatan mereka mungkin mencadangkan. Tetapi kadar penggoda hanya untuk sebulan. Kemudian kadar faedah diset semula ke indeks seperti Indeks Harga Penjimatan Wells (COSI) ditambah margin, sering mengakibatkan "kejutan pembayaran."
Dengan menggunakan kadar faedah baru, peminjam boleh memilih untuk membuat pembayaran gadai janji selama 30 tahun atau pembayaran 15 tahun yang lebih besar, dipercepatkan. Dalam praktiknya beberapa peminjam melakukan ini; selepas bulan pertama, paling memilih sama ada pembayaran hanya bunga, atau bayaran bulanan minimum, yang sepertinya banyak. Ramai peminjam tidak faham bahawa faedah yang tidak dibayar akan ditangguhkan ke baki pinjaman, satu proses yang disebut pelunasan negatif. Apabila harga rumah runtuh, peminjam mendapati mereka berhutang lebih banyak pada gadai janji mereka daripada rumah mereka adalah bernilai.
Butiran Menarik Banyak Pemilik Rumah
Pilihan ARM juga mempunyai banyak cetakan bagus yang banyak peminjam berkilat. Sebagai contoh, kebanyakan ARM pilihan mempunyai pelunasan pelunasan negatif, bermakna peminjam hanya boleh membuat pembayaran minimum sehingga nilai pinjaman mencapai 110-115 peratus daripada jumlah asal. Bayaran minima juga meningkat setiap tahun, kadang-kadang oleh peratusan yang tidak kelihatan seperti banyak tetapi dikompaun dengan cepat. Dan pilihan pembayaran hanya untuk kepentingan biasanya hanya baik untuk sepuluh tahun pertama. Ramai pemilik rumah menyaksikan bayaran pinjaman mereka lebih daripada dua kali ganda selepas hanya beberapa tahun.
Untuk mengelakkan bank daripada menulis pinjaman yang berpotensi bankrap pemilik rumah, CFPB telah menubuhkan program gadai janji Berkualitasnya pada tahun 2014. Di bawah program ini, beberapa jenis gadai janji yang stabil akan mendapat kelulusan QM agensi dan melayakkan bank penerbit untuk perlindungan yang lebih besar sekiranya berlaku lalai. Memandangkan pinjaman pelunasan negatif seperti ARM pembayaran yang fleksibel tidak pernah diberikan kelulusan QM, bank-bank sebahagian besarnya meninggalkan mereka memihak kepada ARM yang lebih konvensional dan gadai janji kadar tetap.
