Kerajaan persekutuan memahami bahawa hipotik rumah adalah beban kewangan terbesar yang banyak orang Amerika akan menganggap sepanjang hayat mereka. Untuk memberikan rehat (dan mungkin mendorong orang untuk mengambil bahagian dalam pasaran hartanah), Perkhidmatan Hasil Dalam Negeri (IRS) membolehkan pembayar cukai mengambil potongan atas faedah yang dibayar pada gadai janji mereka.
Tetapi bagaimana jika anda mendapat pinjaman rumah kedua ? Adakah penting apa yang anda gunakan untuknya? Bolehkah anda hanya menolak kepentingan selama-lamanya?
Kami akan melihat dengan terperinci mengenai implikasi cukai yang mengambil gadai janji kedua, menunjukkan bagaimana cara mengira potongan anda terhadap cukai anda serta menonjolkan pelbagai sekatan dan perangkap.
Asas-asas
Pertama, anda perlu memahami apa yang menjadi "rumah yang layak" (yang mana potongan gadai janji dikenakan), dan bagaimana IRS mentakrifkan "kepentingan gadai janji" dan "hutang gadai janji."
Sebagai permulaan, "rumah yang berkelayakan" merujuk kepada rumah utama anda di mana anda biasanya tinggal, atau rumah kedua. Rumah mudah alih, treler rumah, pangsapuri dan bot semuanya layak, selagi mereka mempunyai "kemudahan tidur, memasak, dan kemudahan tandas, " seperti yang dinyatakan oleh Penerbitan IRS 936.
Jika anda menuntut potongan di rumah yang berganda sebagai sesuatu yang lain, seperti harta sewa atau pejabat, beberapa peraturan dan pengiraan yang bernama berlaku, berkaitan dengan berapa banyak masa anda menduduki premis tersebut. Anda boleh merujuk kepada spesifik di sini, tetapi secara amnya, jika anda menyewakan rumah kedua, anda perlu tinggal di sana selama sekurang-kurangnya 14 hari atau lebih daripada 10% dari jumlah masa yang disewa selama setahun (mana yang lebih lama) untuk dapat memotong faedah gadai janji di atasnya. (Sekiranya anda tidak tinggal di sana, maka anda adalah tuan rumah, dan satu set peraturan yang berlainan berlaku: lihat Potongan Cukai Bagi Pemilik Hartanah Sewa ).
Faedah gadai janji hanya berlaku untuk faedah yang dibayar atas pinjaman yang menggunakan rumah anda sebagai cagaran. Ini termasuk:
IRS menggariskan tiga kategori hutang gadai janji. Ini berbeza-beza bergantung pada apabila anda mengeluarkan hutang dan apa hasilnya digunakan untuk:
- Hutang datuk merujuk kepada gadai janji yang dicagarkan oleh rumah anda pada atau sebelum 13 Oktober 1987 (selepas peraturan cukai semasa berlaku). Hutang pemerolehan rumah merujuk kepada gadai janji yang dikeluarkan selepas 13 Oktober 1987 yang digunakan untuk membeli, membina atau menambah baik rumah anda (iaitu, pengubahsuaian, pembaikan, dll.). Hutang atau pinjaman rumah ekuiti merujuk kepada gadai janji yang dikeluarkan selepas 13 Oktober 1987 yang digunakan untuk tujuan lain yang tidak berkaitan dengan kediaman, seperti membiayai tuisyen kolej, kereta baru, percutian atau apa-apa yang tidak berkaitan dengan membeli, membina atau meningkatkan rumah.
Potongan tersebut
Itu bergantung pada jenis hutang yang sudah anda miliki - dan berapa banyak yang anda ingin buat. Sekiranya anda berkahwin dan memfailkan secara bersama, anda hanya boleh menolak faedah atas hutang pengambilalihan $ 1 juta atau kurang dan $ 100, 000 atau lebih kurang hutang ekuiti rumah secara keseluruhan. Sekiranya tunggal, atau berkahwin dan memfailkan secara berasingan, maka had anda menjadi $ 500, 000 untuk hutang pengambilalihan rumah dan masing-masing $ 50, 000 hutang ekuiti rumah.
Dalam erti kata lain, jika gadai janji atau gadai janji anda digunakan untuk membeli, membina atau memperbaiki rumah utama dan / atau kedua (menjadikannya hutang perolehan rumah) dan berjumlah $ 1 juta, anda boleh memotong semua yang anda bayar dalam bunga. Sebagai contoh, jika anda mempunyai kadar faedah 4% pada setiap dua gadai janji yang bersama-sama menambah sehingga $ 1 juta, anda boleh memotong semua bayaran faedah tahunan anda sebanyak $ 40, 000.
Walau bagaimanapun, jika hutang perolehan rumah anda, katakan, $ 2 juta, maka anda hanya dapat mengurangkan separuh daripada jumlah faedah yang anda bayar pada hipotek bernilai $ 2 juta pada tahun itu. Sekiranya kadar faedah 4% yang sama digunakan, maka anda hanya boleh memotong $ 40, 000 dan bukannya $ 80, 000 yang anda harapkan dalam bunga pada tahun itu. (Ini adalah sesuatu yang perlu dipertimbangkan bagi sesiapa yang cuba membiayai harta tujuh angka. Lihat Jumbo Vs. Mortgages Konvensional: Bagaimana Mereka Berbeza )
Walaupun batas ini tidak berlaku untuk hutang datuk, anda tidak akan dapat mengambil potongan tambahan pada gadai janji baru jika hutang datuk anda sudah melebihi $ 1 juta. Bagaimana jika anda hanya mempunyai $ 900, 000 dalam hutang datuk? Kemudian anda hanya boleh memotong faedah untuk hutang pembelian rumah bernilai $ 100, 000 tambahan.
Sekurang-kurangnya, ini adalah peraturan umum. IRS menyediakan lembaran kerja untuk menentukan kepentingan gadai janji rumah potongan sebenar anda.
The Paperwork
Selagi anda telah membayar faedah gadai janji sekurang-kurangnya $ 600, anda akan menerima notis daripada pemegang gadai janji atau pemberi pinjaman anda (biasanya Borang 1098) beberapa bulan sebelum masa pemfailan cukai. Bersamaan dengan jumlah dolar pembayaran tahunan anda, Penyata Faedah Hipotek ini juga akan menunjukkan premium insurans gadai janji yang dibayar dan mata yang boleh ditolak (jika anda membeli rumah pada tahun itu). Sebaik sahaja anda mempunyai dokumen ini di tangan, anda akan menggunakannya untuk melengkapkan pulangan cukai anda, dalam bentuk 1040, Jadual A (Potongan Terperinci).
Dengan hutang pengambilalihan rumah dan hutang ekuiti rumah digabungkan, anda secara teknikal dapat meminjam $ 1.1 juta terhadap rumah anda. Walau bagaimanapun, jika anda mempunyai hutang tambahan yang melebihi ambang ini, anda mungkin dapat menolak faedah jika hasil itu digunakan untuk perbelanjaan yang layak, seperti pelaburan (juga dilaporkan di Jadual A) atau perniagaan (Jadual C atau C-EZ).
Pembiayaan Semula, Mata dan Premium
Di samping itu, jika anda membayar mata wang pada gadai janji baru, anda boleh memotongnya sepanjang hayat pinjaman. Dengan mengandaikan anda membiayai semula gadai janji selama 30 tahun, anda boleh memotong 1/30 daripada apa sahaja yang anda bayar dalam mata setiap tahun. Jika anda tidak memotong semua mata pada masa anda menjual atau membiayai semula rumah (sekali lagi), maka anda boleh memotong apa-apa yang tersisa sekaligus pada tahun itu. Anda akan memfailkan potongan pada Jadual A, membentuk 1040, baris 12.
Selagi pendapatan kasar anda yang diselaraskan tidak melebihi $ 109, 000 (atau $ 54, 500 jika berkahwin dan memfail secara berasingan), anda boleh memotong beberapa atau semua premium insurans gadai janji anda juga. Ini akan jatuh ke dalam kategori hutang rumah anda.
Garisan bawah
Peraturan cukai rumit, tidak ada yang menafikannya, tetapi jika anda meneruskan dengan tepat, ketentuan itu dapat menyelamatkan Anda ribuan dolar setahun. Pastikan untuk berunding dengan profesional cukai yang layak sebelum anda memutuskan untuk mengambil gadai janji kedua.
