Sama ada anda berminat untuk membeli rumah untuk digunakan sebagai kediaman utama atau harta pelaburan, mungkin harta itu kini diduduki oleh penyewa. Sekiranya itu berlaku, ada beberapa perkara yang perlu dipertimbangkan sebelum memutuskan untuk pergi melalui pembelian. Baca untuk pengenalan ringkas kepada hak penyewa, kewajipan tuan tanah dan bagaimana untuk membatasi risiko apabila membeli sebuah rumah dengan penyewa di tempat.
Hak Penyewa
Sebagai permulaan, penting untuk memahami bahawa penjualan hartanah tidak mengubah syarat sewa pajakan. Sama seperti kemudahan (dan perjanjian lain) yang "berlari dengan tanah" - bermakna, mereka terikat dengan tanah dan bukan pemilik - pajakan tetap "dilampirkan" ke rumah, walaupun pemilikan beralih tangan. Takeaway: Pajakan yang ada di tempat sebelum anda membeli harta itu tetap berlaku walaupun selepas anda menutupnya, sehingga anda tidak boleh secara sah menaikkan sewa, mengubah klausa atau perjanjian atau menendang penyewa sebelum berakhirnya jangka waktu sewa hanya karena anda pemilik baru.
Kewajipan Tuan Tanah
Sebagai pemilik baru, anda mewarisi kewajipan tuan tanah. Sebahagian besar menjadi tuan rumah adalah menjaga harta yang selamat dan dihuni untuk penyewa anda. Secara umum, anda mesti (sekurang-kurangnya):
- Pastikan semua kawasan umum, seperti lorong dan tangga, dalam keadaan yang selamat dan bersih. Pastikan elemen struktur selamat dan tidak terjejas (lantai, dinding, tangga, lif, bumbung). Pastikan elektrik, paip, pemanasan / penghawa dingin (HVAC), sistem pengudaraan dan kebersihan diselenggarakan dengan baik. Memastikan penyewa mempunyai akses kepada air, air panas dan haba dalam jumlah yang munasabah pada masa yang berpatutan. Memastikan bekas sampah dan mengatur penyingkiran sampah. Menguruskan toksin alam sekitar yang dikenali termasuk debu cat dan asbestos. Menghapuskan tikus dan serangan kutu yang lain.
Undang-undang tempatan anda mungkin memanggil keperluan tambahan mengenai kebiasaan - semaknya untuk memastikan anda mematuhi. Selain itu, penting untuk anda membaca pajakan untuk mengetahui sebarang kewajipan khusus anda yang mungkin anda miliki - seperti memotong rumput atau membayar utiliti.
Menukar atau Menamatkan Sewa
Secara umum, jika penyewa mempunyai pajakan bulan ke bulan, anda (sebagai tuan tanah baru) boleh menamatkan penyewaan atau meningkatkan sewa sebelum permulaan bulan baru, dengan syarat anda memberi notis yang sesuai (biasanya 30 hari, tetapi ini berbeza mengikut negeri dan dengan bilangan bulan penyewa telah menduduki harta itu). Sekiranya pajakan tetap tetap berlaku (misalnya, enam bulan atau 12 bulan), penyewa mempunyai hak yang sah (dalam kebanyakan kes) untuk menduduki rumah selagi pajakan itu aktif, tidak kira siapa yang memiliki rumah.
Terdapat beberapa contoh apabila pajakan boleh ditamatkan lebih awal. Satu adalah jika terdapat bahasa dalam pajakan yang menyatakan bahawa pemilik (penjual) mempunyai hak untuk menamatkan pajakan jika dia menjual atau memindahkan harta itu; dalam kes itu, pajakan boleh ditamatkan secara sah apabila anda membeli rumah. Pengecualian yang lain ialah jika anda membeli harta tersebut sebagai akibat daripada rampasan, yang mana anda boleh mengikuti peraturan negara anda mengenai pemberitahuan untuk mengosongkan. Di Washington, contohnya, anda mesti memberi notis 60 hari kepada pengedar untuk mengosongkan harta rampasan sebelum anda boleh memulakan tindakan pengusiran. Dalam beberapa kes, penyewa akan bersetuju untuk keluar awal dengan tawaran "wang tunai untuk kunci" dari pemilik baru, pemegang amanah atau bank.
Akhir sekali, jika anda merancang untuk menggunakan rumah sebagai kediaman utama anda (dan bukan sebagai harta sewa), anda mungkin boleh menggunakan pengusiran pemindahan pemilik (OMI) untuk mendapatkan penyewa untuk keluar. Kaedah-kaedah untuk ini berbeza mengikut negeri, tetapi secara umum, anda mesti pindah ke rumah dalam tempoh 90 hari dari pengusiran dan tinggal di dalamnya sebagai kediaman utama anda sekurang-kurangnya tiga tahun.
Garisan bawah
Langkah pertama yang penting adalah mengkaji semula dokumen pajakan sebelum anda menutup supaya anda tahu apa yang anda masuk dan supaya anda dapat memastikan bahawa pajakan itu ditulis dengan baik dan berstruktur untuk mematuhi undang-undang sewa tempatan. Jika ada sesuatu yang tidak diingini, minta penjual membetulkan bahasa sebagai syarat penutupan anda. Ia juga penting untuk mendapatkan bukan sahaja rekod bagi mana-mana sewa prabayar dan deposit keselamatan tetapi juga wang (ia harus dipindahkan kepada anda pada kenyataan penutupan). Anda mungkin perlu menyimpan deposit keselamatan dalam akaun amanah (bergantung pada keadaan anda) dan ejen penutupan harus pro-rate pembayaran sewa semasa antara anda dan penjual.
Juga, pastikan penjual menyediakan dokumentasi mengenai keadaan harta sebelum penyewa berpindah - jika ada kerosakan, anda akan mengalami kesukaran membuktikan penyewa bertanggungjawab tanpa laporan daftar masuk. Jika boleh, berjumpa dengan penyewa sebelum menutup supaya anda boleh mengesahkan keadaan semasa rumah dan membincangkan istilah pajakan.
Akhirnya, pastikan anda diinsuranskan dengan sewajarnya. Dasar pemilik rumah standard biasanya tidak akan membuat kerja. Maklumkan kepada syarikat insurans anda bahawa rumah sedang disewa supaya anda akan dilindungi dalam kes kecederaan penyewa, kecuaian, dan kerugian lain.
