Membeli rumah yang diambil alih

Isi kandungan

• Cara Cari Homestay Diambil
• Peringkat Perampasan
• Kenapa Rumah Foreclosed Adakah Lebih Murah
• Risiko Membeli Rumah Yang Dirampas
• Membeli Rumah Yang Didakwa
• Pilihan Pembiayaan
• Garisan bawah

Sebelum krisis gadai janji 2008-2009, membeli rumah yang diambil alih adalah satu cadangan yang sukar. Pemburu hartanah hartanah harus mengikuti lelongan yang dipakai di gedung pengadilan atau menyaring melalui pemfailan undang-undang. Tetapi gelombang foreclosures yang dibawa oleh krisis subprima bukan sahaja meningkatkan jumlah harta yang ada, tetapi juga menjadikannya lebih mudah untuk mencari dan memperolehnya. Pada hakikatnya, pada masa kini, proses itu sering kali serupa dengan pencarian untuk jenis rumah yang lain. Rumah-rumah yang dirampas boleh didapati di hampir setiap pasaran hartanah di seluruh negara, memberikan peluang kepada pemilik rumah dan pelabur sama.

pengambilan kunci

• Tidak semestinya lebih mudah untuk mencari rumah yang dirampas untuk jualan: Banyak laman web dalam talian yang pakar dalamnya. Terdapat beberapa jenis rampasan, termasuk pra-rampasan, jualan pendek, jualan sheriff, dan hartanah yang dimiliki. Keuntungan besar untuk membeli rumah yang diambil alih adalah harga yang rendah. Kelebihannya termasuk keadaan rumah yang mungkin buruk, panjang proses belian, dan persaingan dari pemain profesional. Beberapa pilihan pembiayaan yang ditaja oleh kerajaan tersedia untuk rumah yang dirampas.

Cara Cari Homestay Diambil

Seseorang boleh mencari harta rampasan di laman web dan laman web perkhidmatan pelbagai senarai (MLS), melalui carian hartanah dalam talian, pejabat bank dan laman web, dan akhbar tempatan. Dalam perkhidmatan pelbagai penyenaraian tempatan, hartanah yang diambil alih mungkin tidak diserlahkan; ini hanya boleh dinyatakan dalam perihal harta benda.

Laluan yang lebih langsung adalah banyak laman web yang kini mengkhususkan diri di rumah dan harta benda yang berada dalam perampasan, seperti HomePath.com Fannie Mae dan usa-foreclosure.com. Beberapa institusi kewangan, seperti Bank of America, juga menawarkan laman yang khusus untuk membantu anda mencari rumah yang diambil alih.

Pemberi pinjaman semakin menjual aset mereka yang disita melalui ejen hartanah, jadi jangan ragu untuk meminta broker atau agen hartanah untuk peluang. Sesetengah hartanah hartanah juga pakar dalam hartanah perampasan.

Rumah di Pelbagai Peringkat Perampasan

Lebih khusus lagi, mencari rumah yang dirampas bergantung kepada di mana sebenarnya ia berada dalam proses perampasan: Sifat-sifat masih boleh dimiliki oleh pemilik rumah asal (pada tahap awal, dalam hal pra-rampasan dan penjualan pendek), atau oleh entiti seperti sebagai bank atau kerajaan (di masa yang akan datang).

Berikut adalah lima jenis rampasan, dan pendekatan untuk membeli.

1. Pre-Foreclosures

Harta dalam pra-rampasan selepas peminjam gadai janji telah memberitahu peminjam bahawa mereka adalah ingkar, tetapi sebelum harta itu ditawarkan untuk dijual di lelong. Jika pemilik rumah boleh menjual harta itu pada masa ini, mereka mungkin dapat mengelakkan prosiding perampasan dan kesan negatifnya terhadap sejarah kredit mereka dan prospek masa depan. Oleh itu, sesetengah pemilik rumah sanggup berunding. Penyiaran awal biasanya disenaraikan di bangunan mahkamah daerah dan bandar. Di samping itu, banyak sumber dalam talian, termasuk www.foreclosure.com, menyenaraikan hartanah yang berada dalam fasa pra-rampasan.

2. Jualan Pendek

Penjualan pendek berlaku apabila pemberi pinjaman sanggup menerima kurang untuk harta itu daripada apa yang perlu dibayar pada gadai janji. Peminjam tidak semestinya perlu membayar balik pinjaman gadai janji bagi pemberi pinjaman untuk bersetuju dengan jualan pendek; Walau bagaimanapun, mereka biasanya perlu membuktikan beberapa jenis masalah kewangan, seperti kehilangan pekerjaan, yang mungkin menyebabkan lalai. Selalunya kediaman yang dimaksudkan adalah di bawah air, bermakna ia bernilai kurang daripada baki gadai janji yang belum selesai. Untuk memenuhi syarat sebagai jualan pendek, pemberi pinjaman mesti bersetuju untuk "menjual harta pendek" dengan menerima kurang dari hutang, dan rumah itu mesti disenaraikan untuk dijual. Ciri-ciri ini biasanya diiklankan sebagai jualan pendek "kelulusan bank yang menunggu."

Pembelian harta jualan pendek adalah sama seperti pembelian tradisional, tetapi bahasa dalam kontrak akan berbeza, menyatakan bahawa terma-terma tersebut tertakluk kepada kelulusan pemberi pinjaman. Sebuah bank mungkin mengambil masa beberapa bulan untuk memberi respons kepada tawaran jualan pendek, jadi prosesnya boleh mengambil masa yang lebih lama daripada pembelian tradisional. Banyak laman web hartanah, termasuk firma individu atau perkhidmatan senarai, menawarkan pilihan untuk mencari mengikut status jualan pendek.

3. Lelong Jualan Sheriff

Pelelongan jualan sheriff berlaku selepas peminjam telah memberitahu peminjam ingkar dan membenarkan tempoh layan untuk peminjam untuk mengejar pembayaran hipotek. Lelongan direka untuk pemberi pinjaman dengan cepat mendapatkan bayaran balik pinjaman yang secara lalai. Lelongan ini sering berlaku di langkah-langkah mahkamah di bandar, yang dikendalikan oleh pihak berkuasa penguatkuasaan undang-undang tempatan. Hartanah tersebut dilelongkan kepada pembida tertinggi di tempat yang diumumkan secara terbuka, tarikh dan masa. Pemberitahuan ini boleh didapati di akhbar tempatan dan di banyak lokasi dalam talian dengan melakukan carian untuk "lelongan jualan sheriff."

4. Hartanah-Bank yang Dimiliki

Hartanah yang tidak dijual di lelongan akan kembali ke bank; iaitu, mereka menjadi hartanah milik milik (REO). Mereka sering diuruskan oleh jabatan REO institusi. Sumber-sumber dalam talian seperti www.realtytrac.com mempunyai banyak penyenaraian hartanah milik bank tersebut. Apa yang boleh dicari oleh bandar, negeri atau poskod.

5. Hartanah-milik Kerajaan

Sesetengah rumah dibeli dengan pinjaman yang dijamin oleh Pentadbiran Perumahan Persekutuan (FHA) atau Jabatan Hal Ehwal Veteran (VA). Apabila sifat-sifat ini masuk ke dalam perampasan, mereka ditarik balik oleh kerajaan dan dijual oleh broker yang bekerja untuk agensi persekutuan. Seorang broker berdaftar kerajaan mesti dihubungi untuk membeli hartanah milik kerajaan. Pembeli boleh meneliti kemungkinan di www.hud.gov (klik pada "TOPIC AREAS" dan pilih "Rumah untuk Dijual").

Kenapa Rumah Foreclosed Adakah Lebih Murah

Titik jualan terbesar rumah yang diambil alih adalah, sememangnya, harga yang ditandakan harga mereka-sering jauh lebih rendah daripada harta lain yang serupa di kawasan yang sama (dikenali sebagai perbandingan, atau comps, dalam bercakap broker). Kebanyakan perampasan dijual pada harga 5% di bawah nilai pasaran, sekurang-kurangnya, dengan diskaun yang lebih besar di kawasan tertentu. Pembeli juga boleh memanfaatkan penjimatan tambahan dengan faedah seperti penurunan bayaran, kadar faedah yang lebih rendah, atau penghapusan yuran penilaian dan kos penutupan tertentu.

Apa yang menjadikan mereka kesepakatan sedemikian? Sekiranya kediaman itu berada di peringkat pra-rampasan atau jualan pendek, pemiliknya berada dalam ikatan kewangan. Dan masa tidak berada di pihak mereka: Mereka perlu membongkar harta benda itu, dan mendapatkan apa yang mereka dapat ketika mereka boleh, supaya mereka kehilangannya sepenuhnya. Singkatnya, penjual ini tidak betul-betul berunding dari kedudukan kekuatan. Walaupun ia mungkin kelihatan kejam untuk mengambil kesempatan daripada kemalangan orang lain, pembeli boleh mendapat manfaat.

Mereka boleh mendapat manfaat lebih jika harta itu sebenarnya telah dirampas. Pejabat sheriff tidak berminat untuk menggantung ke rumah; bank tidak mahu berada di dalam perniagaan tuan tanah. Institusi kewangan biasanya mahu menyingkirkan sifat-sifat yang diambil alih dengan segera (untuk harga yang wajar, tentu saja-mereka harus menjawab kepada para pelabur dan juruaudit bahawa mereka membuat setiap percubaan untuk mendapatkan kembali jumlah pinjaman asal yang mungkin). Sekali lagi, pembeli boleh memanfaatkan keadaan ini.

Akhirnya, rumah yang dirampas biasanya dijual dalam keadaan "as-ada" - jika ada kerosakan, pembaikan oleh pemiliknya bukanlah sebahagian daripada persamaan-dan, seperti yang digunakan penggemar perabot vintaj dan vintage, "as-is" diterjemahkan ke dalam diskaun. Sudah tentu, "as-is" boleh menjadi pedang bermata dua, seperti yang akan dibincangkan di bawah.

Risiko Membeli Rumah Yang Dirampas

Harga di bawah pasaran adalah tambah besar membeli rumah yang diambil alih. Tetapi sifat-sifat ini membawa bahagian perangkap mereka juga.

Masalah Harta

Walaupun ia membawa diskaun pampasan, "keadaan seperti" boleh menjadi sangat muram. Sekiranya rumah itu masih diduduki oleh pemiliknya, ia sering tidak diselenggarakan dengan baik - setelah semua, jika orang tidak dapat membuat pembayaran hipotek, mereka mungkin tertinggal dengan membayar untuk pemulihan tetap, belum lagi pembaikan besar. Di samping itu, sesetengah orang yang menghadapi atau dipaksa untuk dipenjarakan akan diketepikan, dan mengambil kekecewaan mereka di rumah mereka sebelum reputasinya bank. Ini sering melibatkan pembuangan peralatan dan lekapan, dan kadang-kadang juga vandalisme secara langsung.

Kos Tersembunyi

Bersama dengan kerja-kerja pembaikan dan pengubahsuaian yang tidak dijangka, keunggulan seperti cukai dan lien balik (yang sifatnya lelongan sering dilampirkan kepada mereka, sama ada oleh IRS atau negeri atau pemiutang lain) boleh menambah kos lebih lanjut ke rumah lain yang diinginkan. Apapun yang perlu dibayar, kerajaan mesti terlebih dahulu dibayar dan diselesaikan sebelum proses belian dapat diteruskan. Ini terpakai terutamanya untuk hartanah yang dilelong; sebuah bank akan sentiasa membayar mana-mana lien yang melekat pada harta itu sebelum dijual semula kepada pihak lain.

Proses perlahan

Komplikasi yang terdahulu sering bererti banyak kertas kerja. Biasanya, foreclosures akan mempunyai beberapa dokumen tambahan yang perlu disiapkan untuk mempersiapkan penutupan, yang tidak selalu begitu tepat pada masanya. Sekiranya keadaan jualan singkat, pemberi pinjaman pemiliknya harus meluluskan perjanjian itu dan boleh mengambil masa yang lama, seperti yang disebutkan sebelumnya. Kerosakan serius yang terdapat di rumah boleh mengakibatkan penilaian rumah yang lebih rendah, yang mungkin menjejaskan keupayaan pembeli untuk mendapatkan pinjaman. Sesetengah peminjam tidak akan meminjamkan di bawah jumlah dollar tertentu kerana potensi keuntungan pada pinjaman yang lebih kecil tidak berisiko.

Walaupun anda fikir bank akan bersungguh-sungguh untuk membongkar kediaman yang ditarik balik, masa tindak balas antara bank dan pihak lain yang terlibat juga boleh menjadi lembap dengan hartanah REO. Jumlah masa yang diperlukan untuk mendapatkan tindak balas pada tawaran anda boleh berubah secara meluas; jika bank yang memegang harta anda dibanjiri dengan foreclosures, maka ia boleh mengambil masa yang lebih lama untuk bank memproses permintaan anda. Bank dengan backlog yang besar telah diketahui mengambil masa sehingga 90 hari untuk menjawab tawaran. Jika anda bercadang untuk membiayai pembelian, anda akan bijak untuk meluangkan masa untuk mendapatkan prabayaran untuk gadai janji.

Pertandingan

Seperti mana-mana pasaran, apabila terdapat peluang untuk memperoleh sesuatu pada harga diskaun, permintaan akan melambung. Jadi minat dan persaingan yang meningkat - bukan hanya dari penghuni yang berpotensi tetapi dari pelabur dan profesional yang profesional - tidak dapat dielakkan ketika berurusan dengan harta yang dirampas yang berharga. Sering kali, rumah yang diambil alih boleh berharga murah di bawah rumah-rumah lain di kawasan sekitarnya, tetapi apabila kata keluar, banyak tawaran boleh datang dengan cepat dan perang bidaan berlaku. Jadi apa yang pernah menjadi rumah murah di kawasan kejiranan yang besar dengan cepat boleh menjadi harta mahal.

Pembeli prospektif rumah yang diambil alih mungkin bijak untuk mengemukakan tawaran pada beberapa hartanah sekaligus kerana mungkin untuk pembeli bersaing untuk mengamankan harta dengan tawaran yang lebih tinggi atau penawaran semua tunai. Tetapi jangan berkecil hati jika orang lain mengecewakan tawaran anda untuk harta tertentu; semak semula secara berkala untuk melihat jika ia muncul semula dalam inventori bank. Tawaran foreclosure cenderung jatuh secara serentak.

Membeli Rumah Yang Didakwa

Jika membeli dari bank, anda perlu mengasah kemahiran tawar-menawar anda dan memulakan proses dengan tawaran lowball pada harta yang anda inginkan. Bank-bank yang telah mengumpulkan jumlah inventori yang diambil alih akan lebih cenderung untuk berunding dengan harga; semakin lama bank telah memegang harta itu, semakin besar kemungkinan bahawa ia akan serius mempertimbangkan tawaran yang lebih rendah, terutama pada harta yang telah diadakan untuk jangka masa yang lebih lama. Oleh itu, anda mungkin perlu membuat tawaran awal anda pada harga yang sekurang-kurangnya 20% di bawah harga pasaran semasa, atau mungkin lebih-lebih lagi jika harta yang anda tawarkan terletak di kawasan yang mempunyai kejadian penyitaan yang tinggi.

Pilihan Pembiayaan untuk Rumah Yang Dimiliki

Anda boleh menggunakan gadai janji untuk membeli harta REO, walaupun peminjam swasta cenderung bersikap curang mengenai pembiayaan transaksi perampasan. Walau bagaimanapun, beberapa pilihan pembiayaan yang ditaja oleh kerajaan disediakan untuk mereka yang layak: 203 (k) pinjaman daripada Pentadbiran Perumahan Persekutuan (FHA), program HomePath ReadyBuyer Fannie Mae, dan program HomeSteps melalui Freddie Mac.

203 (k) Pinjaman

FHA merancang pinjaman 203 (k) untuk membantu meredakan kebimbangan bank-bank yang akan menghindar dari REO berisiko tinggi. pembelian. Dengan mengenakan peminjam premium insurans gadai janji, mereka dapat menjamin pinjaman yang dibuat oleh peminjam swasta yang menyertai program ini.

Bagi peminjam, salah satu kelebihan besar ialah keupayaan untuk membiayai pembelian rumah, ditambah dengan pembaikan yang diperlukan, dalam gadai janji tunggal. Versi yang lebih asas, pinjaman 203 (k) yang diselaraskan, dimaksudkan untuk pembaikan terhad yang tidak memerlukan rancangan kejuruteraan atau seni bina. Individu boleh meminjam sehingga $ 35, 000 di atas harga jualan rumah untuk menampung remedi asas seperti peralatan baru, tepi dan tingkap.

Dengan pembetulan yang lebih luas, seperti membina tambahan atau menjaga kerosakan struktur, pinjaman tradisional 203 (k) biasanya merupakan pilihan terbaik. Tidak seperti varian yang disederhanakan, pemilik rumah mesti mengambil sekurang-kurangnya $ 5, 000; jumlah maksimum berdasarkan had FHA untuk setiap daerah. Di samping itu, anda perlu membayar untuk seorang perunding bebas untuk memeriksa harta tersebut dan mengesahkan bahawa kerja memenuhi garis panduan program.

Kelemahan tambahan kepada pinjaman ini adalah harga. Selain daripada membayar insurans gadai janji, peminjam biasanya membayar kadar faedah yang satu perempat daripada mata peratusan yang lebih tinggi daripada pinjaman konvensional. Mereka juga mungkin perlu membayar satu atau dua mata, yang merupakan bayaran pendahuluan yang masing-masing bernilai 1% daripada jumlah prinsipal.

Rajah 1. Perbandingan antara pinjaman tradisional 203 (k) dan versi diperkemas.

HomePath ReadyBuyer

Program ReadyBuyer HomePath yang ditawarkan oleh Persatuan Gadai Janji Kebangsaan Persekutuan (FNMA) - atau Fannie Mae, yang dikenali dengannya - ditujukan kepada pembeli kali pertama. Setelah menyelesaikan kursus pendidikan homebuying mandatori, yang boleh diambil secara online, peserta boleh menerima sehingga 3% dalam menutup bantuan kos ke arah pembelian harta tanah yang dimiliki milik Fannie Mae. Syarikat yang ditaja kerajaan ini menawarkan rehat yang lain juga; Pembeli rumah mungkin perlu meletakkan hanya $ 500 dalam wang sungguh-sungguh, contohnya, dan insurans hipotek swasta boleh dibatalkan selepas ekuiti anda di rumah mencapai 20%.

HomeSteps

Freddie Mac menyediakan kecairan ke pasaran gadai janji dengan membeli pinjaman dari bank, menyatukannya dan menjualnya kepada pelabur sebagai sekuriti. Dengan HomeSteps, organisasi-melalui rakan sekuriti persendiriannya-menawarkan pembiayaan khas untuk mereka yang ingin membeli hanya harta rampasan yang dimilikinya. HomeSteps kini hanya boleh didapati di negeri berikut: Alabama, Florida, Georgia, Illinois, Kentucky, Carolina Utara, Carolina Selatan, Tennessee, Texas, dan Virginia.

Pembeli boleh mencari senarai satu keluarga, kondo dan hartanah berbilang keluarga di laman web HomeSteps.

Garisan bawah

Di permukaan, rumah yang dirampas boleh kelihatan menarik. Walau bagaimanapun, kos boleh menjadi sangat tidak menentu dan kerosakan yang mendasari boleh membuat harta tidak diingini. Proses belian sering kali perlahan, yang mungkin merangsang pemikiran kedua dalam fikiran pembeli, sementara permintaan yang tinggi untuk menarik harta yang dirampas mungkin mendorong beberapa pembeli yang berharap.

Dengan semua ini dikatakan, rumah yang dirampas boleh menjadi tawaran yang luar biasa. Pembeli mempunyai peluang yang unik untuk membayar nilai di bawah pasaran untuk rumah yang tidak tersedia untuk mereka di bawah keadaan biasa. Sekiranya terdapat simpanan di bahagian pengambilalihan, ia meningkatkan kemungkinan pembeli menyadari penghargaan terhadap asetnya, dan keuntungan atas pelaburannya jika dia menjual, pada masa akan datang.

Sekiranya dilakukan secara bertanggungjawab, membeli rumah yang diambil alih boleh membenarkan pembeli memperoleh pelbagai manfaat untuk bertahun-tahun yang akan datang.