Apakah Fasal Asumsi
Fasal anggapan adalah peruntukan dalam kontrak gadai janji yang membolehkan penjual rumah untuk memindahkan tanggungjawab untuk gadai janji yang sedia ada kepada pembeli harta itu. Dalam erti kata lain, pemilik rumah baru menganggap gadai janji yang ada. Pembeli baru mestilah memenuhi kredit dan kelayakan lain.
Pecahan Klausa Asumsi
Jika kadar faedah pada gadai janji sedia ada lebih rendah daripada kadar pasaran semasa, fasal anggapan menjadi titik jualan yang menarik. Juga, pembeli boleh mengelakkan banyak kos penutupan walaupun terdapat beberapa fi yang terlibat dalam urus niaga. Beberapa kos akan termasuk carian tajuk, setem dokumen, dan cukai.
Bagi kebanyakan pemilik rumah, faedah klausa anggapan adalah teori sejak hipotik konvensional pada umumnya melarang amalan. Bank-bank mengecilkan amalan ini kerana mereka menulis hipotek berdasarkan kredit peminjam asal, bukan pembeli kemudian yang tidak diketahui. Keupayaan pemilik baru untuk membayar balik mungkin mencabar untuk dinilai, dan bank mungkin enggan mengambil risiko mereka. Lebih-lebih lagi, walaupun sebuah bank telah meluluskan kebolehpercayaan kredit peminjam baru, ia akan kehilangan pembayaran awal dan menutup kos yang ditanggung dengan gadai janji baru. Juga, kemungkinan kadar faedah pasaran semasa lebih tinggi daripada kadar pada nota asal.
Kerana ia jarang di dalam kepentingan bank untuk membenarkan andaian, kebanyakan gadai janji termasuk klausa sewenang-wenang yang menuntut pembayaran balik baki selebihnya apabila harta itu dijual. Bank itu tidak akan menandatangani liennya sehingga gadai janji itu dibayar balik, menjadikan penjualan itu pada dasarnya mustahil.
Walau bagaimanapun, fasal anggapan adalah standard dalam gadai janji yang disokong kerajaan daripada Pentadbiran Perumahan Persekutuan (FHA), Pentadbiran Veteran (VA), dan Jabatan Pertanian AS (USDA). Pemilik baru masih harus memenuhi piawaian kredit dan kelayakan. Gadai janji yang disokong kerajaan ini menyumbang hampir 20 peratus daripada semua gadai janji AS.
Bagaimana Fasal Asumsi berfungsi?
Bayangkan seseorang mahu menganggap gadai janji dari penjual yang mempunyai gadai janji selama 30 tahun, $ 240, 000 pada 3.5 peratus yang mereka telah membuat pembayaran selama lima tahun. Baki yang tinggal, termasuk faedah, adalah kira-kira $ 323, 300, dan masih ada 25 tahun pada nota asal. Anggapkan kadar faedah pasaran semasa ialah 4%. Sekiranya pembeli baru mengeluarkan gadai janji kadar tetap 30 tahun untuk pinjaman $ 240, 000 yang sama, ia akan membuat baki, dengan faedah, yang akan berakhir pada akhir masa kira-kira $ 412, 500. Selain itu, pembeli baru perlu mengemukakan satu bayaran pendahuluan kepada institusi pembiayaan.
Dengan menganggap gadai janji yang sedia ada penjual, pembeli akan menjimatkan kira-kira $ 89, 000 sepanjang tempoh pinjaman. Juga, terdapat lima tahun kewajipan pembayaran dengan asumsi klausa pinjaman. Sebarang pembayaran sekaligus akan diberikan kepada penjual untuk mengimbangi ekuiti yang mereka bangun di rumah. Plus pembeli akan mengelakkan ribuan dolar dalam menutup kos.
