Adakah anda berminat untuk membeli tukang fixer-atas, tetapi tidak mempunyai wang tunai untuk mengubahnya? Atau mungkin anda telah menyimpan wang untuk pembentukan semula, dan anda telah menemui sebuah rumah yang anda suka, tetapi pemberi pinjaman anda tidak akan membiarkan anda membelinya kerana rumah itu tidak dianggap boleh dihuni tanpa tandas. Selalunya hartanah di pasaran yang tidak diselenggarakan oleh bekas pemilik tunai yang diletakkan secara tunai, dilayan dengan buruk oleh penyewa atau sengaja dibuang oleh pemilik-pemilik pembentuk yang telah dirampas. Sekiranya tidak ada jalan bagi seseorang seperti anda untuk memperbaiki mata-mata kejiranan ini dan membawa mereka kembali ke kehidupan?
Hadiah daripada Kerajaan
Ada satu cara untuk membeli tukang fixer-atas, dan ia dibawa kepada anda oleh kerajaan persekutuan. Produk pinjaman pemulihan Pentadbiran Perumahan Persekutuan, pinjaman FHA 203 (k), direka untuk individu yang ingin memulihkan atau membaiki rumah yang rosak supaya mereka boleh tinggal di dalamnya sebagai kediaman utama mereka. Pinjaman ini disokong oleh kerajaan untuk menggalakkan peminjam menawarkan apa yang akan dianggap sebagai produk pinjaman berisiko. Kerana risiko dan perbelanjaan yang terlibat, projek pemulihan biasanya dikendalikan oleh pelabur hartanah profesional yang boleh membeli harta dengan tunai dan oleh itu tidak memerlukan mana-mana bank untuk meluluskan keadaan hartanah.
Artikel ini akan menghuraikan berapa banyak wang yang anda perlukan untuk menyimpan, dua jenis pinjaman 203 (k), harta yang layak, pembaikan yang layak dan lebih-pendek, apa yang perlu anda ketahui untuk melihat apakah jenis pinjaman ini adalah tepat untuk anda. (Untuk bacaan latar belakang, lihat: Menginsuranskan Pihak Berkuasa Perumahan Persekutuan (FHA) Gadai Janji .)
Berapa Banyak Tunai yang Anda Perlu
Pinjaman FHA 203 (k) membolehkan anda memasukkan wang yang diperlukan untuk pembaikan dan perbelanjaan berkaitan (bahan dan buruh) dalam pinjaman. Jika anda ingin membeli sebuah rumah di mana dapur telah ripped out, anda boleh memasukkan dalam pinjaman harga kabinet baru, countertops, lantai, peti sejuk, dapur, oven, ketuhar gelombang mikro, sink, mesin basuh pinggan, pelupusan sampah, dan kos untuk merekabentuk, membenarkan dan memasang semuanya. Pinjaman ini juga termasuk rizab kontinjensi 10-20% untuk perbelanjaan di atas dan di luar anggaran pembaikan anda. Anda juga boleh mendapatkan bayaran gadai janji selama enam bulan termasuk untuk menampung gadai janji semasa anda mengubah suai rumah supaya anda tidak perlu membuat bayaran perumahan berganda.
Jenis 203 (k) Gadai Janji
Terdapat dua jenis FHA 203 (k) gadai janji: biasa dan diselaraskan (juga dipanggil "diubah suai"). Biasa adalah untuk hartanah yang memerlukan pembaikan struktur; diselaraskan untuk mereka yang hanya memerlukan pembaikan bukan struktur. Sama ada boleh digunakan untuk pembelian atau pembiayaan semula.
Bagi pinjaman pembelian 203 (k) biasa, amaun gadai janji maksimum adalah berdasarkan kepada nilai yang lebih rendah daripada harta tanah ditambah kos pemulihan atau 110% daripada nilai jangkaan hartanah selepas pemulihan. Ini bermakna anda tidak mahu membeli rumah dengan nilai as-$ 150, 000 jika ia memerlukan $ 25, 000 dalam pembaikan melainkan jika anda mempunyai wang tunai tambahan $ 10, 000 kerana kebanyakan yang anda boleh meminjam ialah $ 165, 000 (110% daripada $ 150, 000). Pinjaman yang diperkemas membolehkan pembeli rumah menambah maksimum $ 35, 000 kepada harga pembelian untuk membayar peningkatan. (Untuk mengetahui lebih lanjut, lihat: Gadai Janji: Berapa Banyakkah Anda Boleh Memiliki? )
Sudah tentu, dalam apa jua keadaan, anda mempunyai pendapatan untuk menyokong gadai janji - anda tidak boleh hanya mengambil pinjaman untuk jumlah tertentu kerana rumah itu menjaminnya.
Hartanah yang Layak
FHA 203 (k) pinjaman adalah untuk pemilik-pemilik, bukan pelabur. Jenis hartanah berikut layak:
- Rumah perseorangan kepada kediaman empat keluarga Bangunan yang telah siap untuk sekurang-kurangnya satu tahunTekasan, selagi sebahagian daripada asas yang sedia ada akan kekalAsumah yang sedia ada yang akan dipindahkan ke yayasan baruPusat kediaman penggunaan bercampur (komersial / kediaman) kondominium yang telah diluluskan oleh FHA
Dengan begitu banyak sifat yang memenuhi syarat, hampir semua orang dapat mencari hak harta yang akan memenuhi syarat untuk pinjaman 203 (k).
Syarat Pembiayaan dan Perbelanjaan Rehab dan Pembaikan yang Dibenarkan
Tidak kira apa kerja yang anda fikirkan keperluan rumah, pemberi pinjaman dan FHA mempunyai keperluan sendiri yang anda juga perlu jumpa. Jabatan Perumahan dan Pembangunan Bandar (HUD) Amerika Syarikat "menghendaki harta yang dibiayai di bawah program ini memenuhi kecekapan tenaga asas tertentu dan piawaian struktur" untuk "mematuhi Piawaian Harta Minimum HUD (24 CFR 200.926d dan / atau HUD Handbook 4905.1) kod dan peraturan tempatan."
Piawaian kecekapan tenaga termasuk penyambungan, penebat, dan pengudaraan serta menggunakan sistem pemanasan saiz dan penyaman udara yang betul untuk rumah. Rumah juga diperlukan untuk mempunyai pengesan asap yang bersebelahan dengan setiap kawasan tidur.
Anda mungkin terkejut dengan pelbagai pembaikan rumah dan penambahbaikan yang boleh dibiayai dengan pinjaman 203 (k). Ini termasuk, tetapi tidak terhad kepada, yang berikut:
- pengubahsuaian bilik darjah penambahbaikan dan pengubahsuaian bilik mandi, termasuk perkilangan peralatan yang mengubah suai struktur atau loteng bangunan dan membaikpulih atau mengurangkan bilangan unit di tempat kediaman (contohnya, keluarga tunggal untuk dupleks) penambahan kisah baru sidingsecond baru masalah masalah cat berasaskan pam, pengudaraan, dan penyaman udara sistem (HVAC) akses pemeliharaan plumbingroofingflooringenergy tidak dibenarkan
FHA tidak membenarkan "barang-barang mewah" seperti gelanggang tenis, kolam renang, tab mandi panas dan lubang barbeku untuk dibiayai dengan pinjaman 203 (k), tetapi barang-barang yang mungkin anda fikirkan sebagai kemewahan, seperti tab mandi whirlpool sebenarnya dibenarkan. Bercakap dengan pemberi pinjaman anda tentang penambahbaikan khusus yang anda ingin buat untuk melihat apa yang anda boleh membiayai.
Melengkapkan Rehab
Sebaik sahaja anda melengkapkan pembelian dan rumah adalah milik anda, anda boleh memulakan pembaikan dan pembentukan semula. FHA memerlukan semua pembaikan selesai dalam tempoh enam bulan, walaupun peminjam boleh memerlukan jangka masa yang lebih pendek.
Anda akan mula membuat pembayaran hipotek seperti yang anda lakukan di mana-mana rumah. Lagipun, anda memilikinya-tidak mengapa jika anda tidak tinggal di dalamnya lagi. Bagaimanapun, seperti yang dinyatakan sebelum ini, anda boleh membiayai pembayaran beberapa kali pertama hipotek anda.
Pemulihan dan pembaikan wang diletakkan dalam akaun escrow dan dibebaskan kerana kerja itu selesai dan diperiksa untuk memastikan kelulusan HUD. HUD juga mesti meluluskan produk siap setelah semua kerja telah selesai.
Masalah yang Dihindari
Ramai pemberi pinjaman tidak melakukan pinjaman FHA 203 (k), sama ada kerana mereka tidak tahu bagaimana atau tidak mahu melakukan kerja kertas tambahan. Bekerja dengan pemberi pinjaman yang tidak berpengalaman dengan pinjaman FHA 203 (k) adalah sesuatu yang harus anda elakkan - prosesnya cukup rumit kerana ia. Jangan berikan sebarang sakit kepala dengan bekerja dengan seseorang yang tidak tahu apa yang mereka lakukan.
Juga, pastikan anda tidak terlalu berlebihan di rumah-jangan sekali-kali membelanjakan pembaikan dan penambahbaikan yang anda tidak akan dapat menampung kos anda jika anda menjual rumah itu pada suatu hari. Lihatlah harga jualan rata-rata rumah siap bergerak di kawasan kejiranan anda dan cuba letakkan rumah anda dalam julat ini. Anda tidak mahu memiliki rumah $ 300, 000 dalam kejiranan rumah $ 200, 000 kerana kebanyakan orang yang mampu membeli rumah bernilai $ 300, 000 akan ingin tinggal di kawasan kejiranan yang lebih baik di mana semua rumah adalah sebanding.
Kelemahan
FHA 203 (k) pinjaman mempunyai tempoh penutupan yang lebih lama daripada jenis pinjaman lain. Mereka biasanya mengambil masa 60 hingga 90 hari untuk ditutup, berbanding 30 hingga 45 hari yang biasa untuk pinjaman lain, termasuk pinjaman FHA biasa. Jika anda tergesa-gesa untuk bergerak, pinjaman 203 (k) bukan produk untuk anda. Anda juga boleh mengharapkan untuk membayar kadar faedah yang lebih tinggi kerana peningkatan risiko yang berkaitan dengan pinjaman peningkatan rumah. (Untuk lebih lanjut, lihat Mata Ganjaran - Apakah Titik? )
Pinjaman ini juga lebih banyak bekerja untuk pemberi pinjaman dan memerlukan pengetahuan pinjaman khusus, sehingga dapat lebih sulit untuk mencari pemberi pinjaman yang akan bekerja dengan Anda. Proses aplikasi dan pengubahsuaian adalah banyak kerja untuk pemilik rumah, dan terdapat banyak pita merah yang terlibat. Sesetengah peminjam telah melaporkan kelewatan dalam menerima dana pemulihan mereka, yang menambah tekanan tambahan kepada proses tersebut.
Garisan bawah
Walaupun ia boleh menjadi lebih berguna untuk mencari pemberi pinjaman yang melakukan pinjaman FHA 203 (k) dan untuk menyelesaikan kedua-dua proses permohonan dan pengubahsuaian, usaha tambahan boleh dibayar. Produk pinjaman ini membolehkan anda membelikan rumah yang sempurna yang hanya memerlukan beberapa pemulihan untuk didiami lagi. Ia juga membolehkan anda membuat lompatan dari menyewa ke pemilikan rumah kerana mungkin terdapat pembetul-top di sana dalam julat harga anda apabila tidak ada rumah siap bergerak yang anda mampu. (Untuk lebih lanjut, lihat Adakah Anda Sedia Membeli Rumah? )
