Pasaran perumahan Amerika Syarikat, penunjuk utama ekonomi Amerika, menyala lima isyarat amaran utama bahawa harga rumah telah memuncak meskipun kadar gadai janji yang rendah dan kemungkinan pemotongan kadar masa depan dari Federal Reserve. Saham-saham homebuilder terbang tinggi seperti Lennar Corp. (LEN), PulteGroup Inc. (PHM), DR Horton Inc. (DHI) dan Taylor Morrison Home Corp. (TMHC) kemungkinan akan memukul apabila pelabur menyedari pasaran perumahan lima tanda-tanda yang tidak menyenangkan.
Tanda-tanda ini termasuk penjualan rumah yang menurun di kawasan metro utama, jumlah rumah yang disenaraikan untuk dijual di pasaran terpanas, peningkatan pengurangan permintaan harga, kehilangan peperangan bidaan di kawasan metro panas, dan kemerosotan piawaian penajajaminan gadai janji sepanjang tahun lalu, menurut Barron.
Apa Ia Berarti untuk Pelabur
Siaran akhbar minggu lepas dari Freddie Mac, syarikat yang ditaja oleh kerajaan yang diwujudkan untuk menyokong pasaran gadai janji, menunjukkan bahawa purata gadai janji kadar tetap 30 tahun duduk pada 3.82%, 0.80% lebih rendah berbanding 4.62% pada tahun lepas. Tetapi walaupun kadar gadai janji yang lebih rendah yang boleh jatuh lebih jauh jika Fed membawa kepada pemotongan kadar faedah yang dijangka pada tahun ini, pembeli rumah berpotensi tidak mengambil umpan.
Data daripada broker hartanah Redfin menunjukkan bahawa penjualan rumah di kawasan metro utama telah menurun selama kira-kira satu tahun, tanda pertama masalah pasaran perumahan. Banyak kawasan metro sebelum ini panas di California menyaksikan penurunan dua angka dalam jualan pada Februari dan Mac berbanding tahun sebelumnya. Jualan rumah pertama suku tahun di Orange County jatuh 20% dari setahun yang lalu, mencapai tahap terendah sejak keruntuhan perumahan 2008. Penurunan jualan rumah adalah tanda tekanan beli yang kurang.
Tanda amaran lain adalah jumlah rumah yang disenaraikan untuk jualan, yang meningkat di beberapa kawasan metro utama pada bulan Mac 2019. Berbanding Mac 2018, penyenaraian naik sebanyak 104% di San Jose, 83% di Seattle, 30% di Portland, dan 24% di San Francisco. Peningkatan yang disyorkan menunjukkan bahawa bilangan orang yang ingin menjual berbanding dengan mereka yang ingin membeli semakin meningkat, yang bermaksud bekalan adalah melampaui permintaan.
Jualan rumah tangkapan dan penyenaraian yang melambung tinggi adalah kombinasi yang mematikan yang cenderung memberi tekanan terhadap harga yang diminta, yang sebenarnya berlaku di bahagian-bahagian Los Angeles, New York City dan Fairfield County, Conn. Harga jatuh harga, isyarat ketiga, adalah tanda bahawa kuasa tawar-menawar beralih dari penjual kepada pembeli, yang kemudiannya boleh menahan pembelian jika mereka menjangkakan harga terus jatuh.
Daya tawar yang lebih besar untuk pembeli yang digabungkan dengan senarai yang lebih tinggi mengurangkan jumlah peperangan bidaan, tanda amaran utama keempat. Bilangan agen hartanah Redfin di seluruh AS yang mempunyai banyak tawaran di rumah runtuh dari 60% pada bulan April 2018 kepada hanya 15% pada bulan April 2019. Dengan pembeli tidak lagi berusaha untuk melampaui satu sama lain, penjual terpaksa bersaing dengan menjatuhkan mereka meminta harga lebih jauh.
Akhirnya, lebih banyak rumah yang dibeli sedang dilakukan dengan bantuan hipotik yang piawai pengunderaitannya telah tunduk kepada paras terendah berbahaya. Sesungguhnya piawaian itu telah menurun ke paras yang hampir sama dengan apa yang wujud pada masa kejayaan gelembung perumahan antara tahun 2005 dan 2007. Sebanyak 3, 3 juta gadai janji yang berasal antara 2014 dan 2018 akan dinafikan bahawa standard tidak jatuh begitu rendah, menurut satu laporan oleh Institut Urban yang dipetik oleh Barron.
Melihat ke hadapan
Memandangkan tanda-tanda amaran bahawa pasaran perumahan berkilat, kejayaan banyak saham-saham homebuilder pada tahun ini mungkin akan merosot. Lennar, yang kini meningkat 34% tahun ini, DR Horton 32%, dan PulteGroup dan Taylor Morrison kedua-duanya meningkat 27%, dapat melihat kerugian utama jika trend terkini masih berlaku.
