Membeli dan memiliki hartanah adalah strategi pelaburan yang menarik, yang boleh menjadi baik memuaskan dan menguntungkan. Tidak seperti pelabur saham dan bon, bakal pemilik hartanah boleh menggunakan leverage untuk membeli harta dengan membayar sebahagian daripada jumlah kos di depan, kemudian membayar baki, ditambah minat, dari masa ke masa. Walaupun hipotek tradisional biasanya memerlukan 20% hingga 25% bayaran pendahuluan, dalam beberapa kes, bayaran pendahuluan 5% hanya diperlukan untuk membeli seluruh harta. Keupayaan untuk mengawal aset semasa kertas ditandatangani memupuk kedua-dua harta tanah sebenar dan tuan-tuan tanah, yang boleh, seterusnya, mengambil gadai janji kedua di rumah mereka untuk membuat pembayaran ke atas harta tambahan.
Takeaways Utama
- Pemilik hartanah yang menggalakkan boleh membeli harta dengan menggunakan leverage, membayar sebahagian daripada jumlah kosnya di depan, kemudian membayar baki dari masa ke masa. Empat cara utama di mana pelabur boleh menghasilkan wang melalui hartanah adalah: 1) menjadi tuan tanah penyewaan hartanah, 2) perdagangan hartanah (alias membalik), 3) kumpulan pelaburan hartanah, dan 4) amanah pelaburan hartanah (REIT).
Berikut adalah empat cara di mana pelabur boleh meletakkan hartanah untuk kegunaan yang baik:
5 Cara Mudah Melabur Di Harta Tanah
1. Jadi Anda Mahu Menjadi Tuan Tanah
Ideal untuk: Orang dengan kemahiran DIY dan pengubahsuaian, yang mempunyai kesabaran untuk menguruskan penyewa.
Apa yang Perlu Diperkenalkan: Modal yang besar diperlukan untuk membiayai kos penyelenggaraan di depan dan menutup bulan-bulan kosong.
Kelebihan: Hartanah sewa dapat memberikan pendapatan tetap sambil memaksimumkan modal yang tersedia melalui leverage. Selain itu, banyak perbelanjaan yang berkaitan adalah deduktif cukai, dan sebarang kerugian boleh mengimbangi keuntungan dalam pelaburan lain.
Cons: Kecuali anda menyewa sebuah syarikat pengurusan hartanah, hartanah sewa cenderung penuh dengan sakit kepala. Dalam senario yang paling teruk, penyewa bergaduh boleh merosakkan harta benda. Di samping itu, di kawasan pasaran sewa tertentu, seorang tuan rumah mestilah menahan kekosongan atau mengenakan bayaran tolak sewa untuk menampung perbelanjaan sehinggalah keadaan berubah. Di sisi lain, apabila gadai janji telah dibayar sepenuhnya, majoriti sewa menjadi semua keuntungan.
Sudah tentu, pendapatan sewa bukan tumpuan tunggal pemilik. Dalam situasi yang ideal, harta benda menghargai sepanjang perjalanan gadai janji, meninggalkan tuan rumah dengan aset yang lebih berharga daripada dia bermula dengan.
Menurut data Biro Banci Amerika Syarikat, harga jualan rumah baru (penunjuk kasar untuk nilai hartanah) secara konsisten meningkat dalam nilai dari tahun 1940 hingga 2006, sebelum mencelup dalam krisis kewangan. Syukurlah, harga jualan sejak semula telah naik, malah melepasi paras sebelum krisis.
2. Kumpulan Pelaburan Hartanah
Ideal untuk: Orang yang ingin memiliki hartanah sewa tanpa gangguan untuk menjalankannya.
Apa Yang Diperlukan: Permintaan modal dan akses kepada pembiayaan.
Kelebihan: Ini adalah pendekatan yang jauh lebih jauh untuk hartanah yang masih memberikan pendapatan dan penghargaan.
Kekurangan: Terdapat risiko kekosongan dengan kumpulan pelaburan hartanah, sama ada ia tersebar di seluruh kumpulan, atau sama ada pemiliknya khusus. Tambahan pula, overhead pengurusan boleh makan pulangan.
Kumpulan pelaburan hartanah adalah seperti dana bersama kecil yang melabur dalam hartanah sewa. Dalam kumpulan pelaburan hartanah yang tipikal, sebuah syarikat membeli atau membina satu set blok pangsapuri atau kondominium, maka membolehkan para pelabur membeli mereka melalui syarikat itu, sehingga bergabung dengan kumpulan tersebut. Seorang pelabur tunggal boleh memiliki satu atau beberapa unit ruang hidup mandiri, tetapi syarikat yang mengendalikan kumpulan pelaburan secara kolektif menguruskan semua unit, mengendalikan penyelenggaraan, kekosongan pengiklanan dan mewawancarai penyewa. Sebagai pertukaran untuk menjalankan tugas-tugas pengurusan ini, syarikat mengambil peratusan sewa bulanan.
Pajakan kumpulan pelaburan hartanah standard adalah dalam nama pelabur, dan semua unit menyamai sebahagian daripada sewa untuk menjaga terhadap kekosongan sekali-sekala. Untuk tujuan ini, anda akan menerima pendapatan walaupun unit anda kosong. Selagi kadar kekosongan untuk unit-unit yang disatukan tidak meningkat terlalu tinggi, perlu ada cukup untuk menampung kos.
Walaupun kumpulan ini secara teorinya selamat untuk melabur dalam hartanah, mereka terdedah kepada yuran yang sama yang menghantui industri dana bersama. Selain itu, kumpulan-kumpulan ini kadang-kadang pelaburan swasta di mana pasukan pengurusan yang tidak bertanggungjawab mengeluarkan pelabur daripada wang mereka. Oleh itu, ketekunan wajar adalah penting untuk mendapatkan peluang terbaik.
3. Perdagangan Harta Tanah (aka Flipping)
Ideal untuk: Orang yang mempunyai pengalaman penting dalam penilaian hartanah dan pemasaran.
Apa yang Perlu Diperkenalkan: Modal dan keupayaan untuk melakukan atau mengawasi pembaikan seperti yang diperlukan.
Kelebihan: Perdagangan hartanah mempunyai tempoh masa yang lebih pendek di mana modal dan usaha terikat di dalam hartanah. Tetapi bergantung kepada keadaan pasaran, terdapat pulangan yang signifikan, walaupun dalam masa yang lebih singkat.
Kontra: Perdagangan hartanah memerlukan pengetahuan pasaran yang lebih dalam dipasangkan dengan nasib. Pasaran panas boleh menyejukkan tanpa diduga, meninggalkan peniaga jangka pendek dengan kerugian atau sakit kepala jangka panjang.
Perdagangan hartanah adalah bahagian liar pelaburan hartanah. Sama seperti peniaga hari adalah haiwan yang berbeza dari pelabur beli-dan-pemegang, peniaga-peniaga hartanah adalah berbeza dari tuan-tuan tanah beli-dan-sewa. Kes pada titik: peniaga hartanah sering melihat untuk menguntungkan menjual hartanah yang mereka unduraluasi, dalam masa tiga hingga empat bulan sahaja.
Flip hartanah tulen sering tidak melabur dalam meningkatkan sifat. Oleh itu pelaburan mestilah mempunyai nilai intrinsik yang diperlukan untuk menjadikan keuntungan tanpa sebarang perubahan, atau mereka akan menghapuskan harta benda dari pertengkaran.
Flippers yang tidak dapat membongkar harta benda mungkin mendapati diri mereka dalam masalah, kerana mereka biasanya tidak menyimpan wang tunai yang tidak cukup di tangan untuk membayar gadai janji pada harta, dalam jangka masa panjang. Ini boleh membawa kepada kerugian salji yang berterusan.
Terdapat satu lagi jenis flipper yang lain yang membuat wang dengan membeli hartanah yang berpatutan dan menambah nilai dengan mengubahsuainya. Ini boleh menjadi pelaburan jangka panjang, di mana pelabur hanya mampu mengambil satu atau dua hartanah pada satu masa.
4. Amanah Pelaburan Harta Tanah (REIT)
Ideal untuk: Pelabur yang mahukan pendedahan portfolio kepada hartanah tanpa urus niaga hartanah tradisional.
Apa yang Perlu Diperkenalkan: Modal pelaburan.
Kelebihan: REIT adalah pada dasarnya adalah saham yang membayar dividen yang kepelbagaian terasnya terdiri daripada hartanah komersil hartanah dengan jangka panjang, pajakan menghasilkan tunai.
Cons: REITs pada dasarnya adalah saham, jadi leveraj yang berkaitan dengan hartanah sewa tradisional tidak terpakai.
REIT diwujudkan apabila sebuah syarikat (atau amanah) menggunakan wang pelabur untuk membeli dan mengendalikan harta pendapatan. REIT dibeli dan dijual di bursa utama, seperti saham lain. Perbadanan mesti membayar 90% daripada keuntungan yang boleh dikenakan cukai dalam bentuk dividen untuk mengekalkan status REITnya. Dengan melakukan ini, REIT menghindari membayar cukai pendapatan korporat, sedangkan syarikat biasa akan dikenakan cukai ke atas keuntungannya dan kemudian harus memutuskan sama ada atau tidak untuk mengagihkan keuntungan selepas cukai sebagai dividen.
Seperti saham dividen biasa, REIT merupakan pelaburan yang kukuh untuk pelabur pasaran saham yang menginginkan pendapatan tetap. Berbanding dengan jenis pelaburan hartanah yang disebutkan di atas, REIT memberi pelabur memasuki pelaburan bukan kediaman, seperti pusat membeli-belah atau bangunan pejabat, yang pada umumnya tidak layak bagi pelabur individu untuk membeli secara langsung. Lebih penting lagi, REITs adalah sangat cair kerana ia diperdagangkan. Dalam erti kata lain, anda tidak perlu broker barang dan pemindahan hak milik untuk membantu anda melunaskan pelaburan anda. Dalam praktiknya, REIT adalah versi yang lebih formal mengenai kumpulan pelaburan hartanah.
Akhirnya, apabila melihat REIT, pelabur harus membezakan antara REIT ekuiti yang memiliki bangunan, dan REIT gadai janji yang menyediakan pembiayaan untuk hartanah dan melabur dalam sekuriti yang disokong gadai janji (MBS). Kedua-dua tawaran pendedahan kepada hartanah, tetapi jenis pendedahan adalah berbeza. REIT ekuiti lebih tradisional, kerana ia mewakili pemilikan dalam hartanah, sementara REIT gadai janji memberi tumpuan kepada pendapatan daripada pembiayaan gadai janji hartanah.
Garisan bawah
Sama ada pelabur hartanah menggunakan harta tanah mereka untuk menjana pendapatan sewa, atau membuang masa mereka sehingga peluang jualan yang sempurna timbul, ia layak untuk membina program pelaburan yang mantap dengan membayar sebahagian kecil daripada jumlah nilai hartanah di hadapan. Tetapi seperti apa-apa pelaburan, terdapat keuntungan dan potensi dalam hartanah, sama ada pasaran keseluruhan naik atau turun.
1:35Bagaimana Anda Membuat Wang Di Harta Tanah
