Apakah Pinjaman Pembungkus Sekitar?
Pinjaman bungkusan adalah sejenis pinjaman gadai janji yang boleh digunakan dalam transaksi pembiayaan pemilik. Jenis pinjaman ini melibatkan gadai janji penjual di rumah dan menambah nilai tambahan tambahan untuk sampai ke jumlah harga belian yang mesti dibayar kepada penjual dari masa ke masa.
Bentuk pembiayaan yang bergantung kepada pinjaman yang digunakan biasanya digunakan dalam transaksi yang dibiayai oleh penjual. Pinjaman bungkus mengambil ciri-ciri yang sama dengan pinjaman yang dibiayai oleh penjual, tetapi ia mempengaruhi gadai janji semasa penjual ke dalam terma pembiayaan.
Pembiayaan Penjual
Pembiayaan penjual adalah jenis pembiayaan yang membolehkan pembeli membayar jumlah pokok secara langsung kepada penjual. Tawaran pembiayaan penjual mempunyai risiko yang tinggi untuk penjual dan biasanya memerlukan bayaran turun lebih tinggi daripada purata. Dalam perjanjian yang dibiayai oleh penjual, perjanjian itu adalah berdasarkan nota janji hutang yang memperincikan syarat-syarat pembiayaan. Di samping itu, perjanjian yang dibiayai penjual tidak menghendaki prinsipal ditukar di muka, dan pembeli membuat bayaran ansuran terus kepada penjual, yang termasuk pokok dan faedah.
Bagaimana Pinjaman Bungkus Sekitar berfungsi
Bungkusan sekitar pinjaman membina konsep pembiayaan pemilik dan menggunakan penstrukturan asas yang sama. Struktur pinjaman wrap-around digunakan dalam kesepakatan yang dibiayai oleh pemilik apabila penjual mempunyai baki untuk membayar pinjaman hipotek pertama. Pinjaman bungkus mengambil kira baki selebihnya pada gadai janji yang sedia ada penjual pada kadar gadai janji yang dikontrakkan dan menambah baki tambahan untuk sampai pada jumlah harga pembelian.
Dalam pinjaman perut kadar faedah dasar penjual adalah berdasarkan syarat pinjaman gadai janji yang ada. Untuk memecahkan walaupun, penjual mesti sekurang-kurangnya memperoleh bunga yang sepadan dengan kadar pinjaman, yang masih harus dibayar. Oleh itu, penjual mempunyai kelonggaran untuk merundingkan kadar faedah pembeli berdasarkan syarat semasa mereka. Secara amnya, penjual akan ingin merundingkan kadar faedah yang paling tinggi untuk membuat bayaran pada gadai janji pertama dan juga mendapat penyebaran pada perjanjian itu.
Bungkusan sekitar pinjaman boleh berisiko untuk penjual kerana mereka mengambil risiko lalai penuh terhadap pinjaman.
Contoh Pinjaman Bungkus Sekitar
Katakan Joyce mempunyai gadai janji $ 80, 000 di rumahnya dengan kadar 4%. Dia menjual rumahnya kepada Brian untuk $ 120, 000, yang meletakkan 10% ke bawah dan meminjam sisanya, atau $ 108, 000, pada kadar 7%. Joyce memperoleh 7% pada $ 28, 000 (perbezaan antara $ 108, 000 dan $ 80, 000), ditambah perbezaan antara 7% dan 4% pada gadai janji $ 80, 000.
Pertimbangan Khas untuk Pinjaman Bungkus Sekitar
Bungkusan sekitar pinjaman boleh berisiko untuk penjual kerana mereka mengambil risiko lalai penuh terhadap pinjaman. Penjual juga mesti memastikan bahawa gadai janji sedia ada mereka tidak termasuk klausa pengasingan, yang mengharuskan mereka untuk membayar balik institusi pemberi pinjaman hipotek sepenuhnya jika pemilikan cagaran dipindahkan atau jika cagaran dijual. Klausa alienasi adalah perkara biasa dalam kebanyakan pinjaman gadai janji, yang sering menghalang tawaran pinjaman daripada berlaku.
